Xreferat.com » Рефераты по экономике » Система ипотечного кредитования

Система ипотечного кредитования

Содержание


Введение

1. Характеристика ипотечного кредитования

1.1 История развития ипотечного кредитования

1.2 Понятие ипотеки. Модели ипотечного кредитования

1.3 Формирование ресурсов ипотечного кредитования в мире

2. Ипотека в различных странах мира

2.1 Система ипотечного кредитования в США

2.2 Ипотека в странах Зарубежной Европы

2.3 Ипотечное кредитование в России

Заключение

Список литературы

Приложение 1 Анализ возможностей использования моделей ипотечного жилищного кредитования


Введение


Актуальность исследования: Система ипотечного кредитования занимает уникальное положение в национальной экономике. Во-первых, в настоящее время ипотечное кредитование в большинстве экономически развитых стран не только является основной формой улучшения жилищных условий, но и оказывает существенное влияние на экономическую ситуацию в стране в целом. Во-вторых, система ипотечного кредитования представляет сегодня сложнейший механизм, состоящий из взаимосвязанных и взаимозависимых подсистем.

Целью развития системы ипотечного кредитования является: улучшение жилищных условий населения, вынужденного сейчас копить на жильё в полном объеме, так как оно позволяет получить жилье в пользование на начальном этапе; стимулирование спроса на рынке недвижимости и строительства; ипотека содержит в себе огромный потенциал экономического развития; развития кредитной системы, что позволяет недвижимости превращаться в рабочий капитал, дающий возможность кредиторам получить гарантированный доход, а населению - финансировать покупку жилья.

Поддержка государством развития ипотечного кредитования является одной из основных предпосылок достижения реального экономического роста в стране. Особое место ипотечного кредитования в системе рыночной экономики определяется тем, что оно является одним из самых проверенных в мировой практике и надежных способов привлечения внебюджетных инвестиций в жилищную сферу. За рубежом ипотечное кредитование приносит банкам стабильный доход при сравнительно небольших рисках, позволяя наиболее выгодно сочетать интересы населения в улучшении жилищных условий, коммерческих банков и других кредиторов - в эффективной и прибыльной работе, строительного комплекса - в ритмичной загрузке производства и, конечно же, государства, заинтересованного в общем экономическом росте. Ипотечное кредитование оказывает огромное влияние на мотивацию человека, общественные процессы, происходящие в обществе.

Цель исследования: изучение состояния ипотеки в различных странах мира.

Задачи исследования:

Проанализировать экономическую литературу, законодательные акты по теме исследования.

Рассмотреть историю становления ипотечного кредитования

Раскрыть сущность понятия "ипотека"

Рассмотреть состояние ипотеки в различных странах мира

Объект исследования: Ипотечное кредитование.

Предмет исследования: Развитие ипотечного кредитования в различных странах мира. Гипотеза исследования: Развитие ипотечного кредитования оказывает существенное положительное влияние на развитие экономики различных стран мира. Структура работы: работа состоит из введения, трех глав и заключения. В данной курсовой работе будет рассмотрена необходимость и возможность организации ипотечного кредитования в различных странах мира, основанной на развитии рыночных кредитно-финансовых механизмов использования мирового опыта. Раскрыты вопросы, связанные с рынком ипотечного кредитования как целостной системы при предоставлении кредитов и проведения анализа возможных рисков, перспективах развития, а так же состоянию ипотеки в разных странах мира.

Методы исследования:

1. Анализ различных литературных и экономических источников

2. Анализ законодательств;

3. Работа с архивными данными

4. Статистическая обработка данных.


1. Характеристика ипотечного кредитования


1.1 История развития ипотечного кредитования


Древняя Греция

Ипотека существовала еще в Древней Греции. Само слово "ипотека" было введено в обращение афинским архонтом (правителем города-государства) Солоном в начале VI века до н.э. До этого в Афинах обязательства обеспечивались личностью должника, которому в случае неуплаты грозило рабство. Для того, чтобы заменить личную ответственность имущественной, Солон организовал следующий порядок: кредитор ставил на земельном владении должника (обыкновенно на пограничной меже) столб с надписью, что это имущество служит обеспечением его претензий на известную сумму. Такой столб назывался ипотекой, что в переводе с греческого означает "подставка". В переносном смысле это слово стало употребляться для обозначения залога недвижимости.

В историческом процессе развития залога (обеспечения обязательств недвижимым имуществом должника) ипотека представляла собой третью - наиболее совершенную его форму. Самая древняя форма залога заключалась в отчуждении должником кредитору имущества, предназначенного служить обеспечением долга.

Вторая проявлялась в том, что имущество передавалось не в собственность кредитора, а лишь в его владение и пользование (вместо процентов); при получении удовлетворения кредитор был обязан возвратить это имущество.

В третьем случае кредитор также публично обязывался возвратить должнику имущество при уплате долга, однако при этом собственник сохранял за собой право пользования и распоряжения имуществом, но лишь настолько, насколько это не было сопряжено с его (имущества) ухудшением, наносящим вред кредитору.

Древний Рим

В Древнем Риме ипотека получила еще большее развитие. Это связано с аграрной специализацией Рима (в отличие от греков, главным источником богатства для которых являлись торговля, мореплавание, а позднее мануфактурное производство), вследствие чего земля здесь представляла относительно большую ценность, а принцип частной собственности на землю получил основательное законодательное оформление. Первоначально здесь была распространена самая древняя форма залога недвижимости, при которой закладываемое имущество передавалось в собственность кредитору. Должник же, погасив долг, получал право требовать имущество обратно. Позднее получила распространение ипотека, при которой имущество оставалось в собственности и использовании должника, а кредитор получал право требовать удовлетворения из ценности данной недвижимости.

В Древнем Риме не было системы ипотечных книг, и хотя основная идея ипотечной системы, заключающаяся в защите кредитора и добросовестного приобретения, вещных прав третьими лицами, не была чужда римскому законодательству, ипотечные сделки сопровождались разного рода махинациями. Поскольку принцип публичности ипотеки, в отличие от Древней Греции, здесь не соблюдался, кредитор не мог быть уверен, что это имущество уже не заложено. Должник имел возможность закладывать имущество у нескольких лиц, таким образом, получая под него кредит, значительно превышающий рыночную стоимость залога. К этому прибавилось в более поздний период развитие так называемых генеральных ипотек, охватывающих все имущество должника (движимое и недвижимое), и ипотек, устанавливаемых в пользу известных лиц (как правило, из представителей знати) самим законом. Эта форма ипотеки получила название тайной ипотеки. В результате подрывалось само значение реального кредита. Полученные ссуды использовались знатью в потребительских целях, главным образом для поддержания роскошного образа жизни.

Средневековая Европа

У древних германцев до XIII века господствовал принцип имущественной ответственности за долги. Но потеря владения и права пользования недвижимостью, эксплуатация которой часто составляла основное занятие должника, были очень неудобны. Уже в XIII веке - сначала только в больших городах - стала развиваться новая форма залога недвижимости. Заложенная земля оставалась во владении и пользовании должника, при этом собственник лишался права отчуждения имущества и его вторичного залога.

В средневековье путем рецепции (то есть заимствования и последующей адаптации) римского права ипотека перешла в западноевропейское законодательство, и, прежде всего германское. Германское право не остановилось на римской форме ипотеки: оно привнесло в нее условие гласности и постепенно формализовало его путем введения уже в XIX веке системы земельных и ипотечных книг в Германии, а также в Австрии, Швейцарии и других странах. Но еще задолго до этого были заложены основы этой системы. В средневековой Европе возникла практика совершения актов об отчуждении или залоге недвижимой собственности в народных собраниях, церквях или городских ратушах, позже - путем занесения актов об отчуждении в судебные или городские книги.

Эволюция ипотечного кредитования

С конца XVII века разрабатывается специальное законодательство, регулирующее права на недвижимое имущество и формулирующее основные положения ипотечного права. В западноевропейское законодательство ипотека перешла с двумя основными чертами: она стала применяться только к недвижимому имуществу; продажа заложенных имений стала производиться не самим кредитором, а при посредничестве суда.

Ссуды под обеспечение недвижимостью предоставлялись сначала частными лицами (ростовщиками, торговцами), затем банкирами, банковскими домами и частными банками. Так, например, в Англии в XVIII веке выделялась группа банков Вестенда, которые обслуживали земельную аристократию и провинциальное дворянство, обеспечивая хранение их сбережений и предоставляя им ссуды под залог земли или недвижимости. Специализированные ипотечные учреждения появляются в Европе в первой половине XIX века. Первым по времени основания был Баварский ипотечный и вексельный банк, начавший свои операции в 1835 году для Баварии и некоторых других государств Южной Германии. Однако до 60-х годов ипотечный кредит в германских государствах удовлетворялся преимущественно государственными или же земскими земельными учреждениями. Во Франции в 1852 году возник специализированный ипотечный банк "Земельный кредит". В Австрии, несмотря на широкое развитие ипотеки, специализированные (акционерные и земские) учреждения появились только во второй половине XIX века, а до этого ссуды под обеспечение недвижимости выдавали государственные кредитные учреждения. В Англии же специализированных ипотечных банков в XIX веке еще не существовало.

Появление ипотечной системы (ипотечных книг) в XVIII-XIX веках.

Ипотечная система создавалась параллельно с системой поземельных книг, в которых фиксировались все права земельных собственников, а также необходимые сведения о текущем юридическом положении земельных участков, включая все изменения в правах собственности на эти участки. В ипотечных книгах фиксировалось только то, что было связано с залогом. Земли, свободные от залогов, в ипотечные книги не попадали. Цель ипотечной системы - предотвратить опасности, связанные с негласными способами установления прав на недвижимость. По мере того, как земля становилась товаром, появляется необходимость исключить риск для покупателя, что имение (земельный участок) в действительности не принадлежит продавцу, а также риск для кредиторов по закладной, что на имении уже есть долги, не заявленные при установлении залога.

Сущность ипотечной системы заключалась в том, что для каждого недвижимого имущества велась в специальном учреждении особая книга, где записывалось все, что относилось к вещным правам, предметом которых служило это имущество: имя собственника, переходы права собственности, сервитуты (то есть ограниченные права третьих лиц), а также лежащие на имении долги. Все записи в ипотечных книгах имели не просто справочное, а строго юридическое значение. Ипотека приобретала юридические права со времени занесения ее в ипотечную книгу. Создание ипотечной системы свидетельствовало о высоком уровне залогового права.

Законченная ипотечная система была введена в Пруссии (Уставы 1783-1872 гг.), в Австрии (Гражданское уложение 1811 г. и Устав 1871 г.), в Саксонии (Устав 1843 г., подтвержден в 1863 г.) и в некоторых других немецких государствах. Таким образом, ипотека, возникнув еще в эпоху античности, прошла через средневековье и вошла в Новое время, приспосабливалась уже к новым экономическим потребностям. При рабовладении и феодализме ипотечный кредит представлял собой разновидность ростовщического капитала. В этом случае ссудные деньги являлись капиталом лишь для кредиторов. В руках заемщиков они служили главным образом покупательным или заемным средством и использовались в основном в потребительских целях.

Функции ипотеки в XIX век.

По мере развития и утверждения рыночных отношений ипотека приобрела функции, свойственные современному кредиту. Благодаря ипотеке государственный, банковский и кооперативный капитал устанавливает свой контроль над значительной частью земельного фонда. В то же время ипотека становится одним из основных каналов обеспечения притока инвестиций в сельское хозяйство и в другие отрасли экономики, помогая предпринимателям (владельцам недвижимости) увеличить долю производительно используемого капитала, а земледельцам - финансировать покупку участков земли при сравнительно высоком уровне цен на нее.

Все эти функции ипотеки начали "работать" в европейских странах в первой половине XIX века, когда здесь складывались (а кое-где уже сложились) национальные рынки. Однако, в полной мере, они проявили себя во второй половине XIX века, когда в результате индустриализации капиталистических стран, гигантски увеличившей масштабы общественного производства и ускорившей процессы урбанизации и технического прогресса в сельском хозяйстве, перед ипотекой возникли новые задачи и новые возможности.

Исторические особенности ипотеки в разных странах

При этом необходимо отметить, что особенности общественно-экономического развития каждой отдельно взятой страны (в частности, различия в регулировании гражданских правоотношений и банковской деятельности) в значительной степени определили этапы эволюции и современные черты ипотеки в них. Так, например, существенные исторические и нынешние различия гражданских законодательств в странах романо-германского и англосаксонского права породили различные подходы в оформлении взаимоотношений сторон по договору ипотеки в этих странах: во всех государствах континентальной Западной Европы (кроме Дании) режим ипотеки имеет много общего: обязательное нотариальное удостоверение актов, регистрация в кадастре или поземельной книге, публикация ипотек и другие существенные формальности; в странах англосаксонского права концепция ипотеки более гибкая и менее формализованная, в частности, там нет необходимости в нотариально заверенном акте, а ипотека может носить общий характер, когда предмет залога подробно не обозначен или отсутствует публикация на этот счет. Датская система является промежуточной - она использует обе вышеописанные схемы.

Другой пример: исторически и законодательно обусловленная развитость фондового рынка США (в частности, до самого последнего времени американские банки могли заниматься инвестиционно-фондовой деятельностью только как исключительной) повлияла на чрезвычайную развитость американского рынка ценных бумаг, в том числе долговых обязательств, обеспеченных ипотекой.


1.2 Понятие ипотеки. Модели ипотечного кредитования


Ипотека - это залог недвижимости для обеспечения обязательств перед кредитором.

Ипотечное кредитование — это предоставление кредита под залог недвижимого имущества.

При ипотечном кредитовании заемщик получает кредит на покупку недвижимости. Его обязательством перед кредитором является погашение кредита, а обеспечивает исполнение этого обязательства залог недвижимости. При этом покупать и закладывать можно не только жилье, но и другие объекты недвижимости - землю, автомобиль, яхту и т.д. Недвижимость, приобретенная по ипотечной программе, является собственностью заемщика кредита с момента приобретения.

Модели (схемы) ипотечного кредитования

Выделяют две модели (схемы) ипотечного кредитования:

Двухуровневая ("американская модель") опирается на вторичный рынок закладных. Суть этой модели заключается в следующем. Банк выдает ипотечный кредит заемщику в обмен на обязательство в течение определенного срока ежемесячно переводить в банк фиксированную сумму. Это обязательство заемщика обеспечено залогом приобретаемого жилья. Банк продает кредит одному из агентств ипотечного кредитования, передавая при этом и обязательства по обеспечению. Агентства немедленно возмещают банку выплаченные заемщику средства и взамен просят переводить получаемые от него ежемесячные выплаты за вычетом прибыли (маржи) банка в агентство. Величину ежемесячных выплат, то есть ставку, по которой агентство обязуется покупать ипотечные кредиты, устанавливает само агентство на основании требований инвесторов к доходности соответствующих финансовых инструментов. Ипотечные агентства, купив некоторое количество ипотечных кредитов у коммерческих банков, собирают их в пулы и создают на основе каждого новую ценную бумагу, источником выплат по которой являются платежи заемщиков. Эти выплаты гарантированы не залогом недвижимости, а агентством как юридическим лицом. Агентства реализуют ипотечные ценные бумаги на фондовом рынке и затем также выступают посредниками, передавая инвестору, купившему ценную бумагу, выплаты агентству от банка за вычетом своей маржи. В США ставки по ипотечным ценным бумагам лишь незначительно выше ставок по государственным ценным бумагам, что объясняется уверенностью инвесторов в том, что в случае массового дефолта заемщиков государство окажет необходимую финансовую помощь ипотечным агентствам для погашения ими своих обязательств. Поддержка государства дает возможность рассматривать ценные бумаги ипотечных агентств как практически безрисковые и позволяет вкладывать в них средства самым консервативным инвесторам, таким как пенсионные фонды, обеспечивая переток в ипотечные кредиты самых дешевых на рынке ресурсов.

Одноуровневая ("немецкая модель") представляет собой автономную сбалансированную модель ипотеки, базирующуюся на сберегательно-ссудном принципе функционирования по типу немецких "частных стройсберкасс" — Bausparkasse,французских Livret Epargne Logement,американских Savings &Loans. При этой модели вкладчик получает возможность накопить необходимый взнос на покупку квартиры (например, в размере 50%ее стоимости)в течение длительного периода времени, а затем получить ипотечный кредит на покупку (строительство)заранее выбранной квартиры. Строительная сберегательная касса, являясь замкнутой финансовой структурой, начинает свою деятельность с формирования уставного капитала и имеет на его основе свой собственный источник средств (включая квартирный фонд)для выдачи кредитов. Все имеющиеся средства кассы (собственные и привлеченные) используются только для осуществления уставной деятельности, то есть на финансирование строительства жилья и выдачу ипотечных кредитов на покупку построенных квартир.


1.3 Формирование ресурсов ипотечного кредитования в мире


Одной из важнейших проблем при организации системы ипотечного кредитования является мобилизация необходимых для этого ресурсов.

В мировой банковской практике выработано несколько эффективных механизмов формирования ресурсов ипотечного кредитования (схема 1).

Многообразие механизмов мобилизации кредитных ресурсов связано, во-первых, со спецификой построения финансово-кредитных систем различных стран и, во-вторых, обусловлено особенностями юридической базы, определяющей возможности кредитных институтов по проведению ипотечных операций, а также условия функционирования субъектов системы ипотечного кредитования на рынках недвижимости и ценных бумаг.


Схема 1. Система стройсбережений

Система ипотечного кредитования


Функционирование системы стройсбережений предполагает осуществление мобилизации свободных денежных средств населения в специализированных кредитных институтах, а также последующее их размещение в качестве целевых кредитов на строительство или приобретение жилья (жилищная ипотека).

Модель системы стройсбережений является замкнутой. Источниками ресурсов ипотечного кредитования являются вклады и платежи в погашение ссуд (а также бюджетные средства в качестве субсидий по стройсбережениям).

Механизм стройсбережений включает в себя 3 основных этапа.

На этапе сбережения вкладчик заключает договор со стройсберкассой, в котором оговариваются все условия финансирования в рамках данной системы. По договору вкладчик обязуется ежемесячно вносить установленную сумму взносов на свой счет. По накопительному вкладу выплачивается фиксированный процент (обычно существенно ниже рыночного). Процесс сбережения занимает в среднем 8-10. Накопив за данный период 40-50% от оговоренной в договоре суммы, вкладчик попадает в число потенциальных заемщиков. Использование банком ресурсов, привлеченных через накопительные вклады, допускается только в рамках данной системы.

Стройсберкасса на этапе распределения средств рассчитывает определенный показатель, по которому, в зависимости от степени участия каждого вкладчика в общем объеме кредитных ресурсов, определяется очередность при распределении стройсберссуд.

На третьем этапе в дополнение к накопленной сумме вклада участнику системы стройсбережений в порядке очередности предоставляется ипотечный кредит. Процентные ставки по стройсберссудам также ниже рыночных и фиксируются на весь срок договора.

Несмотря на определенные ограничения масштабов использования системы стройсбережений (размер привлекаемых ресурс определяется объемами сбережений вкладчиков), перспективы использования данной формы организации ипотечного кредитования в России в настоящее время представляются достаточно реальными (в частности, на базе филиальной сети Сбербанка РФ). Эффективное функционирование системы стройсбережений возможно даже в условиях отсутствия массового платежеспособного спроса на ипотечные ссуды. При улучшении экономической ситуации масштабы операций в рамках данной системы будут расти.


2. Ипотека в различных странах мира


2.1 Система ипотечного кредитования в США


В расширенной открытой модели основной приток кредитных ресурсов в систему ипотечного кредитования идет со специально организованного для этой цели вторичного рынка ценных бумаг, обеспеченных закладными на недвижимость.

Реализация расширенной открытой модели возможна лишь при условии создания разветвленной инфраструктуры ипотечного рынка. Как правило, при определенном содействии государства и как минимум при его частичном контроле за эмиссией ценных бумаг, обращающихся на вторичном рынке.

Государство следит за наличием жесткого баланса между совокупной ценой эмитируемых и обращающихся в каждый данный момент на вторичном рынке ценных бумаг и ценой закладных, проданных ипотечными банками эмитентам в обеспечение этой эмиссии. Что касается общего соответствия между суммарной стоимостью всех первичных закладных, полученных от заемщиков, и величиной кредитных ресурсов, полученных со вторичного рынка, то наличия баланса между ними данная модель не требует, так как часть ресурсов ипотечные банки могут получать из других источников, в том числе из собственных средств.

Сравнительный анализ показывает, что расширенная открытая модель в некоторой степени является более стабильной в силу того, что большинство ценных бумаг, обеспечивающих приток кредитных ресурсов в систему, имеют ранее объявленные доходность и срок погашения. Однако стабильность эта существует лишь в определенных пределах. Будучи открытой и ориентированной на получение кредитных ресурсов со свободного рынка капиталов от независимых инвесторов, данная модель также подвержена достаточно существенному влиянию общего состояния финансово-кредитного рынка. Поэтому широкое применение такая модель может иметь лишь в странах с очень устойчивой экономикой. Наибольшего масштаба и совершенства в своем развитии она достигла в США. Поэтому расширенную открытую модель называют еще американской моделью ипотеки.

Хотя модель жилищного кредитования в Соединенных Штатах представляет лишь один из множества вариантов моделей, разработанных и внедренных в различных государствах мира, она считается одной из самых удачных.

Данная модель является обоснованным подходом к ипотечному кредитованию, который хорошо служит США уже более 60 лет: она обеспечила значительные доходы банкам, помогла миллионам заемщиков приобрести собственные дома, сыграла позитивную роль в стабилизации и укреплении экономики страны.

Проведем детальный анализ американской модели ипотеки. Ее принцип состоит в том, что человек с определенным уровнем ежегодного дохода сразу приобретает готовое жилье, оплачивая при этом, как правило, лишь незначительную часть его стоимости наличными, а остальное - заемными деньгами специализированного ипотечного банка, которые выдаются под залог либо приобретаемой недвижимости, либо недвижимости, уже находящейся во владении заемщика. Возврат этого кредита, в зависимости от ежегодного дохода заемщика и избранного типа ипотеки, осуществляется обычно в течение 15 - 30 лет. При этом фактическая стоимость жилья с учетом кредитной нагрузки включает:

- единовременный стартовый вклад (25 - 30% стоимости);

- ипотечный кредит (70 - 75% цены жилья);

- проценты за кредит (7 - 9% годовых).

Субъекты ипотечного кредитования расширенной открытой модели

В сфере ипотечного кредитования в рамках данной модели существуют несколько типов учреждений-кредиторов, действующих на первичном рынке. В основном они делятся на две категории: сберегательные и ипотечные банки. Сберегательные банки действуют как промежуточное звено между людьми, которые хотят накопить деньги, и теми, которые хотят занять деньги. Эти банки являются основным ипотечным кредитором в США.

Сберегательные банки имеют два источника доходов:

- доходы по процентам - разность между процентами, которые они выплачивают вкладчикам и которыми они облагают заемщиков;

- доходы от комиссионных сборов, взимаемых с заемщиков за финансовые операции и предоставляемые услуги, включая услуги по оформлению заявлений на кредит.

Ипотечные банки - второй тип учреждений ипотечного кредитования в США. Они получают фонды для финансирования своей деятельности в сфере ипотечного кредитования путем займов в сберегательных банках. Таким образом, хотя сами ипотечные банки и не принимают вклады, основной источник фондов для кредитования в конечном счете - сберегательные вклады.

В отличие от сберегательных, ипотечные банки, после того как они оформляют ипотечный кредит, немедленно продают его инвестору, получающему процентный доход по ипотечным кредитам, - в основном крупным финансовым корпорациям, специализирующимся на выпуске и размещении высоколиквидных ценных бумаг, обеспеченных закладными на недвижимость (своего рода облигаций). Эти корпорации продают ценные бумаги на вторичном рынке как крупным вкладчикам (например, различным пенсионным фондам, профсоюзам, страховым компаниям), так и мелким инвесторам, желающим разместить свои средства под более высокий, нежели обычный банковский депозит, процент.

Полученные от продажи портфеля закладных средства ипотечные банки вновь пускают в оборот, выдавая новые займы.

Однако ипотечные банки продолжают обслуживать проданные кредиты по поручению инвестора, то есть поддерживают отношения с заемщиком в течение всего кредитного периода.

Например, принимают от заемщиков ежемесячные платежи по ипотечным кредитам и обеспечивают помощь заемщикам, когда у тех возникают финансовые затруднения, мешающие своевременно произвести выплаты по ипотечному кредиту.

В качестве компенсации за эти услуги кредиторы ежемесячно взимают плату за обслуживание проданных кредитов с ипотечных инвесторов.

Основными источниками дохода ипотечных банков являются эти платежи за обслуживание кредитов и сборы за оформление кредита (за обработку заявлений заемщиков).

Субъекты ипотечного жилищного кредитования в США функционируют на двух уровнях: на первичном и вторичном рынках.

На первичном рынке потенциальные покупатели домов обращаются в финансовые учреждения для того, чтобы занять деньги, необходимые для приобретения дома. Таким образом, первичный рынок действует на локальном уровне экономики.

Вторичный рынок действует на общенациональном уровне. Это рынок, на котором ипотечные кредиты, выданные на первичном рынке, покупаются и продаются.

Кредиторы с первичного рынка могут продавать выданные ими кредиты на вторичном рынке инвесторам за наличные деньги. Это пополняет их фонды для дополнительного кредитования.

Кредиторы первичного рынка могут также использовать вторичный рынок для обмена (свопа) пула ипотечных кредитов на ценные бумаги, обеспеченные закладными. Они могут затем сохранять эти ценные бумаги в своем инвестиционном портфеле либо продать их инвесторам на рынке капитала.

На общенациональном уровне также действует рынок капитала, на котором долгосрочные капиталовложения (такие, как ценные бумаги, обеспеченные закладными, и государственные облигации) продаются и покупаются.

Таким образом, вторичный рынок обеспечивает кредиторам, действующим на локальном уровне, доступ к инвесторам, действующим на национальном уровне.

Предоставляя кредиторам первичного рынка доступ на рынок капитала, вторичный рынок служит трем основным целям:

- делает кредиторов менее зависимыми от колебаний на локальном уровне;

- повышает доступность общенациональных фондов;

- стабилизирует экономику в целом.

Третья группа субъектов кредитования - операторы вторичного рынка.

Компании "Фрэдди Мак" и "Джинни Мэй" осуществляют финансирование кредитов из государственных ресурсов. "Сэлли Мэй" - организация, предоставляющая кредиты для студентов.

Одной из крупнейших организаций, формирующих вторичный рынок закладных, является федеральная национальная ипотечная ассоциация "Фэнни Мэй", созданная в 1938 г. и вовлеченная в основном в два направления бизнеса:

- покупку ипотечных кредитов для своего портфеля (портфель инвестиций в ипотечные кредиты);

- выпуск ценных бумаг, обеспеченных ипотечными кредитами.

Такое разнообразие компаний и услуг, предоставляемых ими, говорит о доступности ипотечных кредитов отдельным гражданам с различным финансовым положением. Эти организации обеспечивают приемлемые условия получения кредитов для отдельных категорий заемщиков (молодежь, пенсионеры, люди с низким и средним уровнем дохода и т.д.).

"Фэнни Мэй" покупает ипотечные кредиты в свой портфель через собственную общенациональную сеть, включающую свыше 2900 допущенных ипотечных кредиторов.

Ассоциация финансирует покупку ипотечных кредитов, занимая средства (выпуская облигации) на национальном и международном рынках капитала.

"Фэнни Мэй" извлекает доход за счет разности (спрэда) между доходностью ипотечных кредитов из ее портфеля и ставкой дохода, который она выплачивает инвесторам на рынке капитала по своим долговым обязательствам.

Вторым основным направлением деятельности "Фэнни Мэй" является ее бизнес по предоставлению гарантий. Ассоциация имеет право покупать закладные, гарантированные следующими видами собственности: дома и квартиры для одной семьи, включая кооперативные; дома для нескольких семей. "Фэнни Мэй" покупает закладные, объединенные в пулы. Под такие пулы ипотек она выпускает высоколиквидные ценные бумаги, обращение которых на финансовом рынке обеспечивает непрерывный мощный поток финансовых ресурсов в сферу ипотечного бизнеса.

"Фэнни Мэй" не кредитует напрямую покупателей недвижимости, а гарантирует кредиторам наличие средств для ипотечного жилищного кредитования.

"Фэнни Мэй" функционирует в основном за счет заемных средств, которые привлекает путем выпуска собственных облигаций на рынках капиталов. Она является крупнейшей финансовой корпорацией в США, ее акции свободно обращаются на Нью-йоркской фондовой бирже и входят в индексный список Standard&Poor's.

В настоящий момент по программам "Фэнни Мэй" финансируются 20 - 25% закладных, связанных с жильем.

Объекты кредитования

Объектом кредитования в рамках данной модели является покупка домов в частную собственность. Особенностью рынка жилья США является то, что более 30% жителей арендуют жилье. В связи с этим одна из главных функций "Фэнни Мэй" - обеспечение финансирования арендуемого жилья в любой части страны, при любых рыночных условиях. Кроме того, "Фэнни Мэй" финансирует еще и загородные садовые квартирные комплексы, работы по восстановлению существующего жилья, сельское, малое и специальное жилье.

Обеспечение кредитов

Собственность, заложенная в качестве гарантии полной выплаты кредита, называется залогом.

Если заемщик не в состоянии выплатить кредит, то есть не выполняет ипотечные обязательства, банку разрешено по закону изъять (получить права собственности на) заложенную собственность и продать ее, чтобы компенсировать невыплаченный баланс кредита. Ипотечный договор, подписанный как кредитором, так и заемщиком, устанавливает право обращения взыскания на объект залога.

Право обращения взыскания означает, что кредитор подает официальный иск в отношении права собственности заемщика на имущество в случае неспособности или нежелания последнего полностью выплатить ипотечный кредит.

Когда долг по ипотечному кредиту выплачен полностью, кредитор делает на долговом обязательстве запись "Оплачено полностью", подписывает и возвращает его заемщику вместе с формой "Удовлетворение условий ипотечного договора", которая отменяет право обращения взыскания. Организационно-экономическая основа системы ипотечного жилищного кредитования, функционирующей по данной модели, включает в себя ипотечные продукты, а также этапы кредитования.

Ипотечные продукты

В США жилая недвижимость обычно является наиболее крупной инвестицией, которую делают люди за всю свою жизнь. Она обходится в среднем в два с половиной годовых дохода покупателя. Поскольку размер кредита велик, он должен выплачиваться в течение длительного периода времени - 20 или 30 лет.

Наиболее распространенным типом ипотечного кредита в США является 30-летний ипотечный кредит с фиксированной процентной ставкой. Такой кредит представляет собой ссуду, которая погашается (амортизируется) в течение 30 лет по фиксированной процентной ставке.

Амортизация - постепенное уменьшение ипотечного долга путем регулярных платежей (ежемесячно, ежеквартально или за полгода), рассчитанных таким образом, чтобы покрывать своевременную выплату процентов, а также часть основной суммы долга с тем, чтобы к наступлению срока погашения кредита он был выплачен полностью.

Однако в США в распоряжении заемщиков имеются и другие типы ипотечных кредитов, включая:

- 15- и 20-летние ипотечные кредиты с фиксированной процентной ставкой;

- множество ипотечных кредитов с переменной процентной ставкой, то есть ипотечных кредитов, для которых процентная ставка периодически меняется;

- разновидность ипотечных кредитов с переменной ставкой, называемых ипотечными кредитами с негативной амортизацией.

Ипотечный кредит с негативной амортизацией увеличивается в размере некоторое время, поскольку заемщик выплачивает процентную ставку, которая ниже ставки, согласованной в ипотечном договоре, и не выплачивает основную сумму долга, при этом задолженность по процентам ежемесячно добавляется к балансу кредита.

Ипотечные продукты вторичного рынка в США - облигации "Фэнни Мэй", обеспеченные закладными (MBS - mortgage backed securities), привлекают внимание самых разных инвесторов, так как могут отвечать индивидуальным потребностям. "Фэнни Мэй" постоянно разрабатывает новые виды облигаций, что дает инвесторам разнообразие инвестиционных возможностей.

"Фэнни Мэй" имеет очень гибкую структуру предложения бумаг, которые различаются по срокам и типам процентных ставок (Приложение 2).

Рассмотрим основные виды закладных.

Долгосрочные MBS с фиксированной ставкой - самые ликвидные и ходовые - обеспечены односемейными закладными со стандартным сроком выкупа от 15 до 30 лет, большинство из них являются 30-летними. Среднесрочные MBS с фиксированной ставкой обеспечены односемейными закладными со стандартным сроком выкупа от 7 до 20 лет и кредитами с изначальными сроками погашения от 84 до 240 месяцев. Возрастающие MBS обеспечены пулами возрастающих ипотек. Они амортизируются по 30-летней шкале, имея максимальный срок от 7 до 10 лет, в конце которого заемщик должен выплатить оставшуюся сумму. Хотя возрастающие ипотеки предоставляют заемщикам возможность рефинансирования в конце срока, "Фэнни Мэй" гарантирует инвесторам полный платеж основной суммы в конечный срок обращения облигаций. Эти MBS предоставляют инвесторам уровень безопасности, равный

Если Вам нужна помощь с академической работой (курсовая, контрольная, диплом, реферат и т.д.), обратитесь к нашим специалистам. Более 90000 специалистов готовы Вам помочь.
Бесплатные корректировки и доработки. Бесплатная оценка стоимости работы.

Поможем написать работу на аналогичную тему

Получить выполненную работу или консультацию специалиста по вашему учебному проекту
Нужна помощь в написании работы?
Мы - биржа профессиональных авторов (преподавателей и доцентов вузов). Пишем статьи РИНЦ, ВАК, Scopus. Помогаем в публикации. Правки вносим бесплатно.

Похожие рефераты: