Сибирский Университет Путей Сообщения

Кафедра права

Право собственности на квартиру и жилой дом

Курсовая работа

Выполнила:

Студентка гр. юп-311

Айурманцева А.В.

Проверила:

Быковская Е.А.

2001

Содержание:

Введение стр.3

Глава 1. Право собственности стр.4

1.1.Приватизация - важнейшее основание возникновения права собственности стр.5-11

1.1.1Приватизация коммунальных квартир стр.12-13

1.1.2. Прекращение бесплатной приватизации жилья стр.14

1.2.Право собственности на квартиры в домах ЖСК и ЖК стр.15-16

1.3.Право собственности на квартиры юридических лиц стр.16-18

1.4.Кондоминиумы стр.18-22

1.5.Наследование квартиры стр.22-23

1.6.Права собственности на жилой дом стр.23-27

1.6.1. Прекращение права собственности на жилой дом стр.27-30

Глава 2.Риэлторская деятельность стр.31-33

Заключение стр.34

Список нормативных актов и литературы стр.35

Введение

Недвижимость в России - бесценный капитал, дарованный природой, созданный трудом, предшествующих поколений людей, живших и живущих на Российской земле. Гражданское Общество заинтересовано в сокращении и приумножении народного достояния. Право собственности на недвижимое имущество регулируется различными отраслями права. В своей работе я опиралась на нормы гражданского, жилищного, а также конституционного права. Тема, которую я рассматриваю в данной работе, на сегодняшний день очень актуальна. Хотелось бы остановиться на составных частях работы. Первая глава посвещена основным вопросам

приобритения права собственности граждан. Здесь рассматриваются правовые аспекты приватизации квартир, находящихся в государственной и муниципальной собственности, коммунальных квартир, а также дается прогностическая версия, что будет с приватизацией в будущем. В этой же главе исследуются особенности права собственности жк, жск, юридических лиц, а также приобретение и прекращение этого права на жилой дом. Глава вторая является своего рода попыткой автора изложить свое мнение на тему риэлторской деятельности на основании полученного опыта в процессе работы в одном из агенств недвижимости в городе Новосибирске.

Глава 1. Право собственности

Статика отношений собственности выражается во владении, означающим полное хозяйственное господство собственника над данной вещью, ее “закрепленность” за индивидами или их сообществами. Пользование, в экономическом смысле, определяется как извлечение из вещи полезных свойств путем ее производительного или личного непроизводственного потребления. Распоряжение означает совершение в отношении действий и иных актов, определяющих ее судьбу, вплоть до отчуждения или уничтожения вещи. В пользовании и распоряжении отражается динамика отношении собственности.

В субъективном смысле, содержание права собственности составляет принадлежащие собственнику правомочия, то есть юридические обеспеченные возможности поведения собственника, по владению, пользованию и распоряжению вещью. Содержание права собственности в субъективном смысле следует раскрывать через принадлежащие собственнику права и полномочия, как необходимые и достаточные условия осуществления им указанного права.

Право собственности, как субъективное право - это юридически обеспеченная и закрепленная за собственником возможность владеть, пользоваться и распоряжаться принадлежащим ему имуществом, а также устранять вмешательство всех третьих лиц в сферу его хозяйственного господства над таким имуществом, действуя при этом по своему усмотрению, в своём интересе, вне противоречия с действующими узаконениями и не нарушая права и охраняемые законом интересы третьих лиц.

Как правовой институт, то есть в объективном смысле, право собственности определяется как совокупность норм права, регулирующих отношения по владению, пользованию и распоряжению собственником принадлежащей ему вещью исключительно в его интересах и по его усмотрению, а также по предотвращению и устранению вмешательства всех третьих лиц в сферу его хозяйственного господства над такой вещью.

1.1.Приватизация - важнейшее основание возникновения права собственности

В соответствии со ст. 1 Закона «О приватизации - жилищного

фонда в РСФСР» от 4 июля 1991 г¹, под приватизацией жилья
понимается бесплатная передача в собственность граждан на
добровольной основе занимаемых ими жилых помещений в
государственном и муниципальном - жилищных фондах, а для
граждан, забронировавших жилые помещения, — по месту бронирования жилых помещений.
Приватизация жилья осуществляется, на основе следующих
принципов:

граждане принимают решение о приватизации занимаемых

ими жилых помещений, в государственном и муниципальном

жилищных фондах исключительно добровольно;

владельцы приватизированных жилых домов и квартир

имеют право владеть, пользоваться и распоряжаться ими по

своему усмотрению: продавать, - завещать, сдавать в аренду,

совершать иные сделки, не противоречащие закону;

каждый гражданин имеет право на приобретение в порядке

приватизации жилого помещения в домах государственного и

муниципального жилищных фондов один раз;

на переходный к рыночным отношениям период для граж­дан, нуждающихся в улучшении жилищных, условий, сохраняется действующий порядок постановки на учет и обеспечения, жилыми помещениями;

обслуживание и ремонт приватизированных жилых поме­щений осуществляются при желании их владельцев жилищно-эксплуатационными и ремонтно-строительными организациями, обслуживавшими эти дома до приватизации;

оплата расходов, связанных с обслуживанием, и ремонтом

приватизированных жилых домов и квартир, производится их собственниками по тем же ставкам, которые установлены для обслуживания государственного и муниципального жилищных фондов.

Приватизации подлежит жилье, занимаемое гражданами в государственном и муниципальной фондах. Весь жилищный фонд в настоящее время относится, к следующим видам собственности: государственной, муниципальной, частной и об­щественной. Поэтому прежнее ведомственное жилье в связи с разграничением собственности может находиться как в государ­ственной, так и муниципальной собственности и, следовательно, подлежит приватизации в соответствии с законодательством.

С принятием Закона о приватизации жилья при переходе государственных предприятий, имеющих на своем балансе жилищный фонд, в иную форму собственности либо при их ликвидации стали возникать сложные ситуации. Зачастую вла­дельцы домов запрещали жителям приватизировать занимае­мые ими квартиры либо вообще бросали жилье, как и все объекты социально-культурного назначения, на произвол судьбы.

Чтобы в дальнейшем такого не происходило, новая редакция ст. 18 закона «О приватизации жилищного фонда в РФ» от 23 де­кабря 1993 г². устанавливает, что при переходе государственных или муниципальных предприятий, учреждений в иную форму собственности либо при их ликвидации жилищный фонд, нахо­дящийся в хозяйственном ведении предприятий, организаций или оперативном управлении учреждений, должен быть пере­дан в хозяйственное ведение или оперативное управление правопреемников этих предприятий, учреждений (если они определены), иных юридических лиц либо в ведение органов местного самоуправления в установленном порядке с сохране­нием всех жилищных прав, в том числе права на приватизацию жилья.

В соответствии с Указом Президента РФ «Об использовании объектов социально-культурного и коммунально-бытового на­значения приватизируемых предприятий, находящихся в феде­ральной (государственной) собственности» от 10 января 1993 г.³, не могут быть включены в состав приватизируемого имущества предприятия жилищный фонд и обслуживающие его жилищно-эксплуатационные и ремонтно-строительные подразделения предприятий и организаций.

Особые сложности вызывает приватизация жилищного фон­да Министерства обороны, особенно когда это касается дальних гарнизонов. По закону военнослужащий может приватизиро­вать свое жилье, так как оно относится к категории государ­ственной собственности. Однако после приватизации при отъез­де он вправе продать свою квартиру, причем необязательно покупателем будет тот военнослужащий, который придет ему на смену. Поэтому командование всячески препятствует образова­нию дефицита жилплощади в гарнизоне таким путем.

При приватизации квартиры в заявлении необходимо ука­зать, каким образом приватизируется квартира: в равных долях по числу прописанных, в совместную собственность без указа­ния долей или можно отказаться в пользу одного из членов семьи.

Вопрос о том, приобретают ли граждане жилье в совместную или долевую собственность, решается только самими граждана­ми. Доли могут быть неравными в зависимости от сложившегося порядка пользования жилыми помещениями в квартире — по ст. 54 Жилищного Кодекса РСФСР (ЖК РСФСР) допускается неравное пользование жилыми помещениями в силу соглаше­ния между всеми проживающими (например, один занимает большую комнату, другой — меньшую).

Если согласие на неравное пользование жилыми помещения­ми не было заранее достигнуто, пользование жилой площадью предполагается равным, а следовательно, и доли в общей собственности предполагаются равными.

Прежде при приватизации квартир родители были вправе вписать в договор о приватизации всех несовершеннолетних детей, одного или нескольких или вообще никого из них, что приводило к нарушению прав детей, поскольку были случаи, когда родители, продав квартиру, исчезали, оставив детей без крыши над головой. Однако в настоящее время ч. 2 ст. 7 Закона о приватизации сформулирована следующим образом: «В дого­вор передачи жилого помещения в собственность включаются несовершеннолетние, имеющие право пользования данным жилым помещением и проживающие совместно с лицами, кото­рым это жилое помещение передается в общую с несовершен­нолетними собственность, или несовершеннолетние, проживаю­щие отдельно от указанных лиц, но не утратившие права пользования данным жилым помещением».

До принятия этого дополнения та же мысль была выражена в постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федера­ции «О некоторых вопросах применения судами Закона Россий­ской Федерации «О приватизации жилищного фонда в Россий­ской Федерации» от 24 августа 1993 г. В постановлении отмеча­лось, что несовершеннолетние лица, проживающие совместно с нанимателем и являющиеся членами его семьи либо бывшими членами семьи согласно ст. 53 ЖК РСФСР имеют равные права, вытекающие из договора найма, и что в случае бесплатной приватизации занимаемого помещения они наравне с совершен­нолетними пользователями вправе стать участниками общей собственности на это помещение.

Законом РФ от 11 августа 1994 г. были внесены изменения и дополнения в Закон «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации». В соответствии с этими изменениями «для совершения сделок в отношении приватизированных жи­лых помещений, в которых проживают несовершеннолетние, независимо от того, являются ли они собственниками, сособственниками или членами семьи собственников, в том числе бывшими, имеющими право пользования данным жилым поме­щением, требуется предварительное разрешение органов опеки и попечительства. Это правило распространяется также на жилые помещения, в которых несовершеннолетние не прожива­ют, однако на момент приватизации имели на это жилое поме­щение равные права с собственниками.

Средства от сделок с приватизированными жилыми помеще­ниями, в которых проживают (проживали) исключительно несо­вершеннолетние, зачисляются родителями (усыновителями), опекунами (попечителями), администрацией детских или иных воспитательных учреждений соответствующего назначения на счет по вкладу на имя несовершеннолетнего в местном отделе­нии сберегательного банка».

Жилые помещения, в которых проживают исключительно несовершеннолетние в возрасте до пятнадцати лет, передаются им в собственность по заявлению родителей (усыновителей), опекунов с предварительного разрешения органов опеки и попечительства, либо по инициативе указанных органов. Жилые помещения, в которых проживают исключительно несовершен­нолетние в возрасте от пятнадцати до восемнадцати лет, переда­ются им в собственность по их заявлению с согласия родителей (усыновителей), попечителей и органов опеки и попечительства.

Отказ от участия в приватизации может быть осуществлен родителями (усыновителями) несовершеннолетних, а также их опекунами (попечителям) и только при наличии разрешения органов опеки и попечительства.

Право собственности на приобретенное жилье возникает с момента регистрации договора в местной администрации.

Количество экземпляров договора о передаче жилого дома или квартиры в собственность граждан определяется местным положением о приватизации жилищного фонда в области, крае или республике, разработанным и утвержденным соответству­ющим органом местной администрации.

При передаче жилья в собственность граждан при привати­зации нотариального удостоверения не требуется и государ­ственная пошлина не взимается. Договор заключается в простой письменной форме.

За оформление документов при приватизации взимается
плата, которая идет на зарплату работникам, занимающимся
оформлением приватизационных документов, и на техническое обеспечение.

Документами, подтверждающими право собственности на приватизированную квартиру, являются договор о передаче квартиры в собственность и свидетельство о собственности.

Договор о передаче жилья в собственность гражданина в порядке приватизации подлежит регистрации в бюро техничес­кой инвентаризации (БТИ). Именно с момента регистрации договора закон определяет возникновение права собственности на приватизируемое жилое помещение и только после регистра­ции договора граждане получают возможность по своему усмот­рению владеть, пользоваться и распоряжаться жилищем.

Возможны варианты, когда при жизни квартиросъемщика приватизация квартиры не была вовремя осуществлена исклю­чительно по вине приватизационной конторы. Возникает вопрос о том, будут ли признаны права на наследство на такую квартиру. Формально квартиросъемщик не стал собственником квартиры. Однако в последнее время судебная практика стала придерживаться противоположной точки зрения, и есть немало примеров, когда суды признают право собственности в таких ситуациях. Более того, учитывая конкретные обстоятельства, суды признавали право собственности на квартиры даже в тех случаях, когда квартиросъемщики умерли в течение срока, положенного на оформление приватизации квартиры.

В соответствии с п. 8 постановления Пленума Верховного Суда РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» от 24 августа 1993 г. если гражданин, подавший заявление о приватизации и необходимые для этого документы, умер до оформления договора на передачу жилья в собствен­ность или до регистрации такого договора в соответствующем органе местной администрации, то в случае возникновения спора по поводу включения этого жилого помещения или его части в наследственную массу необходимо иметь в виду, что указанное обстоятельство само по себе не может служить основанием к "отказу в удовлетворении требования наследника. Так, С. предъявила иск к НПО «Энергомаш» о призна­нии права собственности на однокомнатную квартиру в г. Химки, ссылаясь на то, что наниматель жилого помещения 3. в августе 1992 г. подал заявление о приватизации занимаемой квартиры и завещал ее ей. 24 сентября 1992 г. 3. умер, не успев оформить договор на передачу жилого помещения в собственность. Ответчик в привати­зации квартиры наследнице 3. С. отказал.

Решением народного суда, оставленного без изменения определением судебной коллегии Мособлсуда, в удовлет­ворении иска отказано. Однако Президиум Мособлсуда, рассмотрев дело, отменил указанные судебные постанов­ления и указал, что ни народный суд, ни кассационная инстанция не учли при рассмотрении дела данного разъ­яснения Пленума Верховного Суда РФ.

Договор о приватизации жилого помещения может быть по желанию его собственника расторгнут в одностороннем порядке. Делается это в силу различных причин. Например, для пенси­онеров-собственников расходы на капитальный ремонт и налоги на собственность становятся слишком обременительными.

В других случаях договоры о приватизации расторгают раз­веденные супруги. Являясь собственниками квартиры, они мо­гут ее разменять только по взаимному согласию. Если такого согласия нет, то суд не сможет ее разменять в принудительном порядке, поскольку в этом случае нарушается право собствен­ности одного из них. Если же квартира становится государствен­ной или муниципальной собственностью, суд правомочен это сделать.

Однако заставить собственника жилья передать гражданину бесплатно занимаемое им жилое помещение никто не может.

Так, Ч. обратился в суд с иском к ТОО «Дмитриевы горы» о передаче в собственность занимаемой им квартиры, которая была выделена Ч. колхозом «Большевик» (правопредшественник ТОО). Районный суд иск удовлетворил, ссылаясь на Указ Президента РФ «О мерах по усилению социальной защиты военнослужащих внутренних войск, лиц начальствующего состава и рядового состава органов внутренних дел и членов их семей» от 2 ноября 1992 г.,⁴ в соответствии с которым истец имел право, по мнению суда, получить в собственность занимаемую квартиру. Между тем названный Указ, равно как и Закон «О привати­зации жилищного фонда в РФ» предусматривает безвозмезд­ную передачу жилья в собственность только в домах государ­ственного и муниципального жилищных фондов. В связи с этим вышестоящая судебная инстанция обоснованно отменила это решение.

Приватизация жилья в сельской местности осуществляется на основании решения местного органа власти (речь идет о приватизации жилья, принадлежащего государству или колхо­зам). Однако предварительно этот вопрос должен решаться на общем собрании членов колхоза или работников совхоза. Закон о приватизации не делает никаких запретительных оговорок относительно сельской местности.

Не следует приватизировать жилье, если в скором времени предполагается совершить обмен этого жилого поме­щения. Как уже говорилось, бесплатно приватизировать госу­дарственное и муниципальное жилье можно только один раз. Перед обменом своей квартиры на муниципальное жилье нужно расторгнуть договор о приватизации. Делается это через суд, и за одну только регистрацию расторжения договора приватиза­ции необходимо уплатить значительную сумму.

Законом РФ «О внесении изменений и дополнений в Закон РСФСР «О приватизации жилищного фонда в РСФСР» от 4 января 1993 г⁵. разрешена приватизация в домах — памятниках истории и культуры, а также жилых помещений, не отвечающих санитарно-гигиеническим нормам. Прежний закон разрешал приватизацию квартир в домах, подлежащих капитальному ремонту, только после его проведения. Однако в современной финансово-экономической ситуации рассчитывать на быстрое его осуществление не приходится. Поэтому новый закон снял ограничения на приватизацию квартир в домах, требующих капитального ремонта. Вместе с тем, нельзя приватизировать аварийные дома, которые включены в план капитального ремон­та на ближайшие годы.

В настоящее время в соответствии со ст. 4 Закона «О прива­тизации жилищного фонда в РСФСР» не подлежат приватиза­ции жилые помещения, находящиеся в аварийном состоянии, в общежитиях, коммунальных квартирах, в домах закрытых военных городков, а также служебные помещения, за исключе­нием жилого фонда совхозов и других сельскохозяйственных предприятий к ним приравненных.

Закон не дает точного определения, какие дома следует считать аварийными. Однако по общему правилу к ним относят дома, имеющие повреждения несущих конструкций, не отвечающие установленным техническим, строительным, санитарно-гигиени­ческим, противопожарным нормам и