Инновации на рынке ипотечного кредитования

Ипотека привлекательна прежде всего тем, что позволяет в короткие сроки вселиться в новую квартиру, стать ее собственником, прописать членов своей семьи, а оплачивать ее в течение нескольких последующих лет, не боясь роста цен на недвижимость. Это удобнее, чем откладывать деньги, подвергая накопления инфляционным и иным рискам, или арендовать квартиру, так как размер ежемесячных платежей по кредиту сопоставим с месячной арендной платой за жилье.

Надежность и безопасность покупки квартиры с помощью ипотечного кредита заключаются в том, что квартира проходит тщательную юридическую проверку банком, страховой компанией и полностью оформляется в собственность заемщика при получении кредита.

Покупка недвижимости с помощью ипотеки на сегодняшний день считается наиболее прогрессивным и верным способом решения квартирного вопроса. Остается лишь подобрать оптимальную ипотечную программу с учетом валюты кредита, ставок и сроков. И если в Европе и США существующая сейчас форма ипотеки развивается уже сто лет, в России она появилась сравнительно недавно.

История отечественного ипотечного кредитования начинается с постперестроечного периода. Интерес к схемам кредитования, где залогом выступала недвижимость, появился в 1993 г. Как правило, в первое время эти схемы были "псевдоипотечными". То есть гражданин, получающий кредит, либо не мог оформить квартиру на себя (она оформлялась в собственность дочерней фирмы банка-кредитора), либо не мог там прописаться. Часто кредиты на покупку жилья выдавались под гарантии юридических лиц (а назывались ипотечными). Если в 1993 г. лишь отдельные банки приступили к практическому осуществлению подобного вида операций, то в 1994 г. уже гораздо больше финансовых учреждений на регулярной основе стали предоставлять населению подобные кредиты.

Интерес банков к таким операциям был вызван двумя факторами: во-первых, наличием устойчивого спроса на долгосрочные жилищные кредиты, а во-вторых, пониманием банками больших потенциальных возможностей рынка ипотечных продуктов, стремлением занять прочные позиции на этом рынке в будущем.

Несмотря на проблемы, определенный прогресс в становлении системы ипотечного кредитования в России все же был достигнут. К сожалению, сегодня отсутствует официальная статистическая информация об объемах ипотечного кредитования в те годы.

После выхода Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" и стабилизации в финансовой сфере ситуация на рынке жилищных кредитов стала существенно меняться. Большое распространение получила "классическая" ипотечная схема жилищного кредитования, по которой заемщик при оформлении договора купли-продажи жилья сразу становится его собственником. Правда, с теми ограничениями, которые в рамках действующего законодательства накладываются на заложенное имущество, являющееся обеспечением взятого в банке жилищного кредита. При такой схеме права заемщика надежно защищены как от неосторожных действий банка, так и от возможного банкротства дочерних риелторских фирм, а также от дополнительных расходов и выплат. Внедрение "классической" ипотечной схемы позволило существенно увеличить сроки кредитования, повысив тем самым доступность кредитов для населения.

Приобретая жилье в кредит, клиент получает возможность жить в собственной новой квартире уже сегодня, а расплачиваться за нее постепенно в течение нескольких лет.

Одновременно ему предоставляется существенная льгота по подоходному налогу. В соответствии с новым Налоговым кодексом РФ налогоплательщик может вычесть из своего налогооблагаемого дохода суммы, фактически израсходованные на приобретение жилого дома или квартиры, а также суммы, направленные на погашение процентов по ипотечным кредитам. Общий размер данного вычета не может превышать 1 млн руб. без учета сумм, направленных на погашение процентов по ипотечным кредитам.

Прошло несколько лет, прежде чем российские банки проанализировали зарубежный опыт и осознали, что ипотечный бизнес очень выгоден. Теперь они стали активно конкурировать между собой. В борьбе за новых клиентов банки все охотнее предлагают новшества, изменяют свои программы. Чтобы быть впереди конкурентов, необходимы свежие идеи, новый подход к работе - инновации.

Итак, что же имеют в виду отечественные банки, говоря об инновациях на рынке ипотечного кредитования? Инновациями у нас считаются следующие нововведения.

Во-первых, постепенное смягчение требований по обеспечению первоначального взноса. По данным ежегодного обзора Международной Академии Ипотеки и Недвижимости за 2005 г. на московском рынке ипотечного кредитования первоначальный взнос снизился с 25 до 20%. Банк Москвы и вовсе стал первопроходцем, разработав собственный вариант кредитования с нулевым первоначальным взносом. Правда, подобное предложение объявлено пока только на лето - время традиционного спада активности на рынке недвижимости. Однако сам по себе этот факт уже говорит о многом: в условиях стремительного роста цен на жилье люди часто не успевают накопить необходимую сумму. Так что смягчение или отсутствие требований по наличию собственных средств значительно упрощает процесс приобретения долгожданной квартиры.

Во-вторых, снижается процентная ставка на кредит, увеличивается срок кредитования. Теперь уже большинство банков предлагает взять ипотечный кредит на 20 - 25 лет, а при особой необходимости - и на все 30.

Третьим нововведением стала отсрочка первоначального взноса. Здесь отличился "Кит-Финанс", предложивший полугодовую отсрочку. Подобная услуга предназначена для тех заемщиков, которые уже имеют в собственности недвижимость и хотели бы с помощью ипотеки улучшить свои жилищные условия. Предоставленные шесть месяцев заемщик может использовать для того, чтобы реализовать свою квартиру на наиболее выгодных условиях. Эта услуга также позволяет отсрочить выплату процентов и основного долга по кредиту на шесть месяцев, то есть на тот период, когда заемщик несет свои основные расходы. Следует отметить, что при внешней привлекательности такого продукта его целевая аудитория достаточно ограничена. Не более 10 - 15% заемщиков, обращающихся в банки за ипотечным кредитом, уже имеют квартиру, которую теоретически можно использовать в качестве первоначального взноса для улучшения жилищных условий.

Мы подошли к наиболее противоречивому нововведению на ипотечном рынке кредитования - снижению процентной ставки на кредит. За прошлый год на московском рынке ипотечного кредитования ставка снизилась на 0,4 - 1,4%. Есть два вида ставки: фиксированная и плавающая. При фиксированной (пока самой распространенной на рынке) клиент осуществляет одинаковые ежемесячные платежи, сумма которых определена в договоре. Например, по продукту DeltaИнвест кредит предоставляется на 10 лет в долларах США и российских рублях под залог имеющейся у клиента квартиры в многоквартирном доме, расположенном в Москве и Московской области, Санкт-Петербурге и Ленинградской области, в Нижнем Новгороде и Самаре, для улучшения жилищных условий. Это возможность:

1) получить существенную сумму денег и использовать ее для совершения любых крупных покупок и инвестиций: дорогостоящего ремонта, покупки земельного участка или других проектов, связанных с улучшением условий жизни в будущем;

2) приобрести недвижимость с первоначальным взносом 0%;

3) сдавать приобретаемое и закладываемое жилье в аренду, покрывая тем самым расходы на ежемесячные выплаты.

Фиксированная процентная ставка при наличии подтверждения дохода справкой с места работы по форме 2-НДФЛ равна 12% (если кредит взят в долларах США) и 14,2% (если кредит взят в рублях).

Целевой аудиторией любого финансового продукта с фиксированной ставкой являются консервативные клиенты, аккуратно просчитывающие каждый свой шаг, которые не хотят рисковать. Для них главное достоинство данной программы - надежность.

Альтернативой кредитам с фиксированной ставкой стали новые программы ипотечного кредитования с плавающей процентной ставкой, размер которой не устанавливается на весь период кредитования, а периодически пересматривается в зависимости от ситуации на рынке.

Сначала это были валютные программы с привязкой к LIBOR (London Interbank Offered Rate - средняя ставка предоставления валютных кредитов на Лондонской межбанковской валютной бирже). Ставка LIBOR является наиболее распространенным "индексным" показателем краткосрочных процентных ставок во всем мире. Она формируется на основе процентных ставок нескольких ведущих мировых банков. Среди них Banque Nationale de Paris (Франция), Deutsche Bank (Германия), National Westminster Bank (Великобритания), Morgan Guaranty Trust Company of New York (США), Bank of Tokyo (Япония).

Банки, входящие в базу расчета LIBOR, предоставляют свои котировки между 11:00 и 11:30 по лондонскому времени. Около 12:00 публикуется так называемый фиксинг. Он рассчитывается по семи основным валютам: доллару США, евро, английскому фунту, японской иене, швейцарскому франку, канадскому доллару и австралийскому доллару. То, что ставка LIBOR рассчитывается в столице Великобритании, вполне естественно: более 20% всех мировых межбанковских заемных операций осуществляется именно в Лондоне. Сотни мировых банков и огромное число других финансовых компаний имеют там свои представительства. Там же сосредоточен и основной объем товарно-сырьевых операций всего Евросоюза.

Ставка LIBOR фиксируется на различные сроки - от нескольких дней до 12 месяцев. В зависимости от валюты и срока ставки существенно варьируются. Нас в первую очередь интересует американский доллар, потому что именно в этой валюте чаще всего выдаются кредиты в России. Разумеется, чем больше срок, на который банки кредитуют друг друга, тем выше процент. Российские банки чаще всего используют показатель LIBOR 12m, то есть тот процент, под который в среднем ведущие мировые финансовые учреждения кредитуют другие банки на 12 месяцев. Каждый рабочий день LIBOR меняется.

Продукт DeltaМечта от DeltaCredit

Немного позже появились подобные программы и в рублях. С 25 апреля 2005 г. Национальная валютная ассоциация (НВА) начала расчет нового индикатора MosPrime Rate - индикативной ставки предоставления рублевых кредитов (депозитов) на московском рынке (Moscow Prime Offered Rate - средняя объявленная ставка предоставления кредитов (депозитов) ведущими участниками российского денежного рынка первоклассным финансовым институтам). Импульсом для создания индикатора MosPrime Rate стало обращение к НВА со стороны Европейского банка реконструкции и развития (ЕБРР), который планировал начать во втором квартале 2005 г. выпуск на российском рынке облигационного займа в рублях с плавающей процентной ставкой. Это первый выпуск на рынке, привязанный к индикативной процентной ставке размещения депозитов в российских рублях. Пионером в создании подобного рублевого продукта стал специализированный ипотечный банк DeltaCredit, запустивший программу DeltaМечта, привязанную к индикативной ставке MosPrime 3m - средней ставке предложения рублевых кредитов, предоставляемых крупнейшими банками на московском рынке сроком на 3 месяца (определяется Национальной валютной ассоциацией). MosPrime Rate рассчитывается на основе объявляемых банками депозитных ставок сроками 1, 2 и 3 месяца. Для вычисления процентной ставки по некоторым рублевым продуктам используется 3-месячный индекс (как в случае с программой DeltaМечта). Таким образом, процентная ставка по таким ипотечным кредитам изменяется четыре раза в год.

Процентная ставка по ипотечному кредиту, в свою очередь, рассчитывается из простого суммирования данного показателя на день взятия кредита с фиксированным коэффициентом. Сегодня этот коэффициент составляет от 5 до 6,5% по разным программам, но для каждого заемщика он постоянен, в отличие от индекса MosPrime 3m (последний за все время своего существования колебался в пределах от 3,88 до 6,41). Расчет MosPrime Rate осуществляется каждый рабочий день одновременно с расчетом ставок MosIBOR в 12:30 по московскому времени. Банки-участники вносят свои котировки в систему Reuters чуть раньше - до 11:45.

Список банков, объявляющих ставки, формируется советом НВА и включает не менее шести банков. Список кредитно-финансовых учреждений, участвующих в формировании MosPrime Rate, пересматривается советом ассоциации не реже одного раза в год. Индекс отражает реальную рыночную стоимость денежных средств для первоклассных финансовых институтов. В настоящее время в список входят: АО "АБН АМРО Банк", ЗАО "ВестЛБ Восток", ОАО "Внешторгбанк", АБ "Газпромбанк" (ЗАО), АКБ "Международный Московский Банк", АК Сберегательный банк РФ, ЗАО КБ "Ситибанк", ЗАО "Райффайзенбанк".

В этой связи уникальность продукта DeltaCredit, выпускаемого в привязке к MosPrime 3m, очевидна. Она заключается в том, что по мере улучшения макроэкономической ситуации в России кредит для заемщика становится дешевле. Был создан прецедент.

Целевую аудиторию данного продукта составляют те, кто не имеет квартиры и приобретает ее либо как основное или дополнительное жилье, либо для сдачи в аренду. Заемщик должен обладать уверенностью, что макроэкономическая ситуация в нашей стране будет улучшаться. Это финансово подкованный, хорошо ориентирующийся в мировых тенденциях на ипотечном рынке клиент.

Остановимся подробнее на предложении DeltaМечта и рассмотрим поэтапно процедуру получения кредита.

1. Консультация клиента по телефону сотрудниками call-центра.

2. Сбор документов, подача заявки. Вне зависимости от программы банк делит клиентов на 3 типа: человек, работающий по найму, владелец (или совладелец) бизнеса и предприниматель без образования юридического лица (ПБОЮЛ). Ниже приведены списки документов, наличие которых необходимо для подачи заявки:

Частные нотариусы, детективы, охранники и иные не работающие по трудовому договору лица представляют: документы, подтверждающие право