Xreferat.com » Рефераты по экономике » Определение рыночной стоимости здания

Определение рыночной стоимости здания

Министерство образования Российской Федерации

Красноярская Архитектурно-Строительная Академия


Кафедра экономики и финансов


Расчетно-графическое задание

По предмету: «Экономика недвижимости»

По теме: «Определение различными подходами

рыночной стоимости здания»


Вариант - 4


Выполнил:

Студент 4 курса

Группа Э-13-Н

Глазков Андрей


Проверила:

Бузина Н.В.


Назарово, 2008

Задание к расчетно-графической работе


Определить затратным подходом рыночную стоимость здания магазина смешанной торговли.


Характеристика здания:


Здание с подвалом, фундаменты – сборные, железобетонные. Стены и перегородки – кирпичные. Перекрытия и покрытия – железобетонные. Кровля - рулонная. Полы - цементные, плиточные, паркетные. Отделка – повышенного качества. Отопление – центральное. Имеется водопровод, канализация, вентиляция, электроосвещение и холодильные устройства. Группа капитальности – 1. В таблице №1 приведены данные, необходимые для дальнейших расчетов.


Таблица №1

Задание для расчетно-практической работы

Вариант Год ввода в эксплуатацию Этажность Площадь здания, м2 Высота, м Климатический район Износ конструктивных элементов здания, %






Фундаменты Стены, перегородки Перекрытия Крыши Полы Проемы Отделочные работы Сан.техн. и электротехн. работы Прочие работы

4


1976


2


1000


6,8


IV


40


30


20


30


40


20


20


40


30


Решение:

Для определения стоимости здания используем метод сравнительной единицы, при этом рыночную стоимость определяем путем реализации этапов оценки:

Оценка восстановительной стоимости оцениваемого объекта (магазина)

Определение поправочных коэффициентов.

Расчет выявленных видов износа (накопление износа)

Расчет итоговой стоимости объекта оценки (магазина).

1.) Определяем восстановительную стоимость по сборнику УПВС № 33 и приложению № 1 коэффициент зависимости от района строительства (IV = 1,25).

Территориальный пояс – Красноярский край = 2.

Vзд = 1000 * 6,8 = 6800 м3

Определяем восстановительную стоимость 1м3 здания с объемом 6800 м3 по сборнику № 33 на уровне цен на 1 января 1969 года. (по таблице для объема 6800 м3 стоимость 1м3 равна 25,6 )

Свосст = V * B = 6800 * 25,6 = 174080 руб.

Сср = B * V * Ki * Ii = 174080 * 1,25 * 1,18 * 33,2 = 8524698 рублей.

Согласно данных бюллетеня индексы цен в строительстве определяют по сборнику I1 = 1,18

I2 = 33,2

2.) Определяем величину коэффициентов косвенных издержек (Кки), прибыли предприятия (Кпп), и полной восстановительной стоимости с учетом налога на добавленную стоимость (Кндс).

Определяем по результатам анализа рыночных показателей недавно проданных объектов схожих с оцениваемым. Для расчета полной восстановительной стоимости здание магазина принимаем Ки – коэффициент косвенных издержек.

Ки = 1,03

Кпп = 1,25

Кндс = 1,2 , отсюда следует полная стоимость будет равна

Свосст = 8524698 * 1,03 * 1,25 *1,2 = 13170659 рублей.

3.) Для определения физического износа используем нормативный метод, удельные веса каждого конструктивного элемента восстановительной стоимости принимаем по сборнику УПВС №33

Величина износа в процентах определена для каждого элемента экспертным путем при обследовании магазина. Полученные данные сводим в таблицу №1.


Таблица №2

Определение накопленного физического износа нормативным методом

Наименование элементов здания. Удельный вес конструктивного элемента здания. Износ конструктивного элемента здания.
1.) Фундаменты 4 40 1,6
2.) Стены, перегородки 12 30 3,6
3.) Перекрытия. 13 20 2,6
4.) Крыши 23 30 6,9
5.) Полы 9 40 3,6
6.) Проемы 6 20 1,2
7.) Отделочные работы 4 20 1,2
Сан. Тех и электротех. работы 23 40 9,2
Прочие работы 6 30 1,8
Итого

31,7

Определяем функциональный износ.

Здание (магазин) введено в эксплуатацию в 1976 году, на данный момент не отвечает сантехническим и эстетическим требованиям, предъявляемым к объектам розничной торговли.

Необходимы затраты на модернизацию системы кондиционирования.

Необходимы затраты на дополнение отсутствующих элементов – установка охранной системы видеонаблюдения.

Необходимы затраты на наружную рекламу.


Таблица №3 Расчет функционального износа

№ /п Наименование затрат на модернизацию и дополнение Сумма, рублей.
1 Модернизация системы кондиционирования 100000
2 Установка охранной системы видеонаблюдения 1800000
3 Установка наружной рекламы 100000
4 Восстановительная стоимость 13170659

Итого: 2000000 / 13170659 * 100 = 15%

Общий накопленный физический и функциональный износ равен Иобщ = И физ + Ифункц = 31,7 + 15 = 46,7 %

4.) Определяем рыночную стоимость магазина затратным подходом

Сзат = Свосст * (1 – Иобщ / 100) = 13170659 * 0,533 = 7019961 рублей.


Вывод:

Рыночная стоимость оцениваемого объекта недвижимости (магазина) по затратному подходу равна 7019961 рублей.


Задача № 2


Определить рыночным подходом стоимость объекта недвижимости. При этом подходе стоимость определяется на основании рыночных данных, недавно завершенных сделок купли – продажи объектов., схожих с оцениваемым.

При оценке вносятся поправки, учитывающие различия между объектами оценки и аналогами. Полученная таким методом скорректированная цена объектов аналогов дает возможность судить о наиболее вероятной цене объектов оценки.

Этапы оценки:

Изучаем рынок недвижимости, выявляем наиболее сопоставимые объекты и собираем исходную информацию об объектах сравнения.

Определяем существенные различия между объектами аналогами и объектами оценки, и вносим соответствующие поправки в цены аналогов на эти различия.

Согласовываем скорректированные цены объектов аналогов и определяем рыночную стоимость объекта оценки, полученные данные вносим в таблицу.


Таблица №4. Определение рыночной стоимости здания

Элементы сравнения Величина вводимых поправок Стоимостное выражение поправок
Цена продажи аналога

---

1560000
Поправка на передаваемое право собственности

-1


1558440

Поправка на условия финансирования -1 1556882
Поправка на изменение экономических условий 6 1650295
Поправка на местоположение 10 1815325
Поправка на износ 4 2541457
Поправка на наличие дополнительных улучшений

420000


2961457

Поправка на масштаб --- 2961457
Итого:

---

2961457


Итого:

Стоимость оцениваемого объекта, с учетом поправок, составляет 2961457 рублей.

Задача № 3


Дано:

Рассчитать стоимость объекта недвижимости с помощью метода прямой капитализации дохода по данным:


Таблица №5 ЧОД по годам

1 год

2 год

3 год

4 год

5 год

57000 61000 61500 63000 62000

Таблица № 6 Показатели по объектам аналогам

Объекты - аналоги ЧОД Продажные цены Ставка капитализации Среднее значение ставки капитализации
1 72000 600000 0,12
2 82500 750000 0,11
3 47250 450000 0,105

R = ЧОД / V, отсюда следует V = ЧОД / R

ЧОД = ( 57000 + 61000 + 61500 + 63000 +62000 ) / 5 = 60900 рублей

Rср = ( 0,12 + 0,11 + 0,105 ) / 3 = 0,11

V = 60900 / 0,11 = 553636 рублей.


Итого: Цена оцениваемого объекта 553636 рублей


Задача № 4


Оценить стоимость складского комплекса методом ДДП. Для этого предварительно рассчитать денежные потоки по годам прогнозного и постпрогнозного периодов, определить ставку дисконтирования.

Таблица №7 Исходные данные:

Площадь склада. м2

Аренда,

р/м2

Капитальные вложения в долях от ЧОД

УПР,

%


УПЛ,

%


УПИМ,

%


СДбр,

%

105000

18

15

7

2

5

6


Ставка дисконтирования = 7 + 2 + 5 + 6 = 20%


Таблица №8

Денежные потоки Прогнозный период

Постпрогнозный

период


1 2 3
ПВД 22680000 21092400 19615932 18242817
Поправка на недозагрузку 5670000 (0,25) 4218488 (0,2) 1961593 (0,1) 1276997 (0,07)
Поправка на недосбор 3402000 (0,15) 2109240 (0,1) 980797 (0,05) 912141 (0,0 )
Прочие доходы --- --- --- ---
ДВД (ПВД – недозагрузка – недосбор)

13608000


14764672


16673542


16053679


Таблица №9

Динамика недозагрузки и недосбора арендных платежей, %

Недозагрузка Недосбор арендных платежей
1 год 2 год 3 год 4 год 1 год 2 год 3 год 4 год
25 20 10 7 15 10 5 5









Денежные

потоки

Прогнозный период – годы

Постпрогнозный

период


1 год 2 год 3 год
ДВД

13608000


14764672


16673542


16053679

Операционные расходы, в том числе:

1. Налоги:

а.)Налог на землю

б.)Налог на имущество


52500

272160


52500

295293


52500

333471


52500

321074

2.Коммунальные платежи:

а.) электр –ия

б.) водопровод

в.) уборка помещения


630000

21000

26250


667800

22260

27825


707700

23100

29495


749700

25011

31264

3. Оплата труда работников:

а.) зарплата

б.) отчисления от зарплаты


26250

9581


27300

9965


29295

10766


31264

11411

4. Охрана (3р) 315000 333900 353850 375170
5. Резервный фонд на восстановление (7% ДВД)

952560


1033527


1167148


1123756

6. Управление (8% ДВД) 1088640 1181174 1333883 1284294
7. Реклама услуг 50000 50000 50000 50000
8. Обязательное страхование (10500/1000*60)

6300


6300


6300


6300

9. Оплата услуг сторонних организаций

(5 % ДВД)


680400


738234


833677


802684

10. Прочие расходы:

544320


590587


666942


642147

ЧОД 8933039 9728007 11075465 10544104
Кап-вложения 1339956 1459201 1661320 1581616
Обслуж –ие кредита.) --- --- --- ---
денежный поток до уплаты налогов

7503083


8268806


9414145


8962488

Таблица №11

Удельные значения платежей за коммунальные услуги

Электроэнергия 6
Водопровод, канализация 0,2
Уборка помещений 2,5

Ставка дисконтирования = 7 + 2 + 5 + 6 = 20%

Остаточная стоимость = 8962488 * 0,25 = 2240622

Стоимость общая = 7503083 / (1 + 0,2)1 +8268806 / (1 + 0,2)2 + 9414145 / (1 +0,2)3 + 8962488 / (1+0,2)4 +2240622 * 1 / (1 +0,2)4 = 6252569 + 5742226 + 5448000 + 4322604 + 106406 = 21871805 рублей.


Ответ: Общая стоимость здания равна 21871805 рублей.

Если Вам нужна помощь с академической работой (курсовая, контрольная, диплом, реферат и т.д.), обратитесь к нашим специалистам. Более 90000 специалистов готовы Вам помочь.
Бесплатные корректировки и доработки. Бесплатная оценка стоимости работы.

Поможем написать работу на аналогичную тему

Получить выполненную работу или консультацию специалиста по вашему учебному проекту
Нужна помощь в написании работы?
Мы - биржа профессиональных авторов (преподавателей и доцентов вузов). Пишем статьи РИНЦ, ВАК, Scopus. Помогаем в публикации. Правки вносим бесплатно.

Похожие рефераты: