Недвижимые вещи как объекты гражданских прав
Глава 2. Виды недвижимости в гражданском праве и особенности их правового режима.
Подводя итог выше сказанному, отметим, что, деление вещей на движимые и недвижимые основывается на их естественных свойствах. Недвижимые вещи ,как правило, не могут быть перемещены, они являются индивидуально-определенными и незаменимыми. Движимые могут свободно перемещаться и быть как индивидуально-определенными, так и родовыми.
Понятие недвижимости и ее виды закладываются законодателем в ст. 130 ГК. К недвижимости п.1 ст.130 ГК, во-первых, относит объекты естественного происхождения - участки земли, участки недр и обособленные водные объекты. Следует отметить, что законы о природных ресурсах несколько по-иному определяют эти объекты применительно к праву собственности. Так, Закон о недрах признает объектом государственной собственности недра в целом, как часть земной коры, расположенной ниже почвенного слоя, а при его отсутствии - ниже земной поверхности и дна водоемов, и простирающегося до глубин, доступных для геологического изучения и освоения, в пределах территории Российской Федерации, ее континентального шельфа и морской исключительной зоны. Участки же недр в виде горного отвода Законом рассматриваются как объекты, которые могут предоставляться в пользование.
Водный кодекс предусматривает, что объектом государственной собственности являются водные объекты в целом, а под водными объектом понимается и его часть. Обособленные же водные объекты (замкнутые водоемы) могут находиться не только в государственной собственности, но и муниципальной. В качестве объекта права пользования или вещного права (публичного или частного сервитута) также может выступать только часть водного объекта, то есть участок водной поверхности.
Во-вторых, к недвижимости отнесено все то, что прочно связано с землей, - здания, сооружения, леса, многолетние насаждения и др. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно. Эти объекты признаются недвижимостью, пока они прочно связаны с землей. Будучи отделенными от нее, они становятся движимыми вещами.
Недвижимым признается также предприятие в целом как имущественный комплекс (ст.132).
ГК закрепляет особенности правового режима недвижимости:
1) Право собственности и другие вещные права на недвижимость, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации (ст.132).
2) Обязательство, предметом которого является недвижимость, по общему правилу исполняется в месте ее нахождения.
3) Право собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество или передаваемое по договору возникает с момента государственной регистрации этой недвижимости (ст.219) либо перехода права собственности на нее покупателю (ст.551).
4) Установлен особый порядок приобретения права собственности на бесхозяйные недвижимые вещи (ст.225) и более длительные сроки приобретательской давности на недвижимое имущество (ст.234); обращение взыскания на заложенное недвижимое имущество (ст.349); распоряжение государственным и муниципальным предприятием принадлежащим им недвижимым имуществом (ст.295).
5) Действуют специальные правила совершения сделок с недвижимостью, предусматривающие зависимость прав на земельный участок от прав на недвижимость. Так, залог недвижимости (ипотека) допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором она находится, либо его части, необходимой для его использования, либо права пользования залогодателя этим участком или его частью (ст. 340).
При продаже или аренде зданий, сооружений и предприятий одновременно с передачей покупателю права собственности на них передаются права на ту часть земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования. Если же продается или сдается в аренду лишь земельный участок, владелец недвижимости сохраняет право пользования той его частью, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования, на предусмотренных договором условиях, а при их отсутствии - право ограниченного пользования (сервитут) (ст.552, 553 и 652, 653).
Положения ГК о договорах дарения и ренты не содержат аналогичных правил в отношении недвижимости и земельного участка, на котором она находится. Представляется, что к ним по аналогии должны применяться правила купли-продажи недвижимости.
К недвижимости ГК относит и некоторые движимые по своим естественным свойствам вещи - воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты. Недвижимостью являются только те из них, которые подлежат государственной регистрации органами, уполномоченными осуществлять контроль за этими объектами.
Понятие указанных транспортных средств раскрывается в транспортных уставах и кодексах, а космических объектов - в международных конвенциях (договорах, соглашениях). Воздушное судно - это летательный аппарат, поддерживаемый в атмосфере за счет взаимодействия с воздухом, отраженным от земной поверхности. Судно, морское или внутреннего плавания, - это самоходное или несамоходное плавучее сооружение, предназначенное для плавания по морским и внутренним водным путям. Российское законодательство (Закон РФ от 20 августа 1993 г. «О космической деятельности» - РГ от 6 октября 1993 г.) не дает определения комического объекта. Международные документы относят к ним объекты, запущенные в космос или доставленные на небесные тела либо сооруженные на них. Некоторые из международных актов в качестве космических объектов рассматривают не только объект в целом, но и его составные части, а также средство его доставки (его часть), указывают виды космических объектов (станции, установки, оборудование, космические корабли).
Порядок регистрации воздушных судов определен ст.32 Воздушного кодекса. Гражданские суда подлежат регистрации в Государственном реестре гражданских воздушных судов РФ. Ведение государственного реестра возлагается на специально уполномоченный орган в области гражданской авиации. Государственные же воздушные суда регистрируются в порядке, установленном специально уполномоченным органом в области обороны по согласованию со специально уполномоченными органами, имеющими подразделения государственной авиации.
Морские суда регистрируются в порядке, установленном ст.23 Кодекса торгового мореплавания Союза ССР, а суда внутреннего плавания - ст.26 Устава внутреннего водного транспорта СССР. Регистрации подлежат морские суда, технический надзор за которыми осуществляет Технический регистр, и суда внутреннего водного транспорта, являющиеся самоходными, а также несамоходными, грузоподъемность которых превышает 5 т.
Морские суда вносятся в Государственный судовой регистр в одном из морских или речных портов, а суда внутреннего водного транспорта - в судовые реестры бассейнов рек или судоходных инспекций (суда постоянно плавающие вблизи морских портов, расположенных на реках, и ниже этих портов подлежат внесению в судовые регистры этих портов). Однако впредь до принятия соответствующих федеральных законов, основанных на положениях п.1 ст.131 ГК, должен применятся действующий порядок регистрации прав на эти объекты (п.1 ст.33 Закона о регистрации недвижимости).
Космические объекты подлежат государственной регистрации, порядок которой определяется Правительством РФ. Наряду с этим в данной сфере действует Конвенция 14 января 1975 г. О регистрации объектов, запускаемых в космическое пространство.
Регистрация воздушных судов, морских судов, судов внутреннего водного транспорта и космических объектов уполномоченными на то органами не заменяет регистрацию прав на них как на недвижимость, в порядке, предусмотренном ст.131 ГК.
ГК не исключает возможности распространения режима недвижимости и на иное имущество, помимо указанного в абз.2 п.1 ст.130, но только на основании прямого указания закона.
Движимым имуществом являются вещи, включая деньги и ценные бумаги, которые не отнесены ГК и другими законами к недвижимости.
Права на движимые вещи (по общему правилу) не подлежат государственной регистрации. Однако закон может предусмотреть необходимость такой регистрации для отдельных видов движимого имущества. Так, в настоящее время действует постановление Правительства РФ от 12 августа 1994 г. 938 «О государственной регистрации автомототранспортных средств и других видов самоходной техники на территории Российской Федерации» (СЗ РФ, 1994, 17, ст.1999).
Анализируя все вышесказанное следует говорить, что законодателем, несмотря на множество других, воспринята классификация недвижимого имущества на недвижимое имущество по своей сущности и в силу закона. Данная классификация и особый правовой режим имеет значение при государственной регистрации (о ней речь пойдет позже).
Я хочу также осветить и проблемы в гражданском законодательстве, связанные с делением имущества на движимое и недвижимое. И деление недвижимого, в свою очередь, на вышеуказанные виды.
Законодатель считает синонимами понятия «недвижимые вещи», «недвижимое имущество», «недвижимость», о чем свидетельствует ст.130 Гражданского кодекса РФ.
Согласно ей, как говорилось выше, к недвижимым вещам относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. К категории недвижимых законодатель относит и движимые вещи, подлежащие государственной регистрации: воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Они не только способны к пространственному перемещению без ущерба их назначению, но и специально предназначены для этого. Таким образом, законодатель разделил недвижимые de jure вещи на два вида: недвижимые (земельные участки, участки недр и т.д.) и движимые по своей природе, но отнесенные к категории недвижимых.
Единого мнения о том, по какой причине законодатель посчитал необходимым включить движимые вещи в число недвижимых и распространить на них действие правил продажи недвижимости, нет.
Так, А.П.Сергеев считает, что это вызвано высокой стоимостью этих объектов и связанной с этим необходимостью повышенной надежности правил гражданского оборота[3] [3].
М.И. Брагинский, в свою очередь, отмечает: «Законодатель объединил их с естественно недвижимыми вещами, поскольку и те, и другие подлежат государственной регистрации»[4] [4].
Думается, законодатель не учел той существенной детали, что движимые по своей природе вещи могут быть как индивидуально-определенными, так и родовыми. В этом состоит их существенное отличие от недвижимых, которые всегда индивидуально определены.
Дело в том, что правило о последствиях передачи недвижимости ненадлежащего качества, устанавливаемое ст.557 ГК, которая гласит: «В случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору», применимо к признаваемым законодателем недвижимым воздушным и морским судам, судам внутреннего плавания, космическим объектам (ст.130 ГК), а также к иным движимым вещам, которые впоследствии в соответствии с той же нормой, закрепленной в ч.2 п.1 ст.130 ГК, могут быть отнесены законом к недвижимым вещам, лишь в том случае, если эти вещи являются индивидуально-определенными. В отношении же родовых вещей данное условие неприемлемо. Законодатель в этой ситуации не защищает интересы покупателя, а скорее действует вопреки им, создавая бессмысленные преграды для нормального оборота подобного рода товаров.
Предположим, состоялось заключение договора продажи воздушного судна, которое было «свидетелем» какого-либо важного события (подписания главами государств исторически значимого документа, сыгравшего большую роль в дальнейшем развитии их взаимоотношений), что подтверждалось документально или с помощью свидетельских показаний. Здесь мы имеем дело с вещью индивидуально-определенной. Даже если подобные самолеты (той же фирмы, модели и т.д.) выпускались или продолжают выпускаться в большом количестве, предмет заключенного договора - не родовая вещь. Ведь в этом случае речь идет о покупке не только и не столько средства передвижения, сколько исторически ценной вещи. Предмет этого договора - раритет, вещь уникальная, единственная в своем роде, что и позволяет придать ей статус индивидуально-определенной[5] [5].
Следовательно, в случае передачи продавцом покупателю уже охарактеризованного товара, не соответствующего условиям договора о его качестве, применяются согласно ст.557 ГК правила ст.475 ГК, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору. В приведенном примере сомнений в правоте законодателя возникнуть не должно и в случае существенного нарушения требований к качеству товара покупатель может лишь отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы. Требовать же замены товара он не вправе, так как последний является индивидуально-определенным.
Допустим, однако, что состоялось заключение договора продажи партии самолетов, изготавливаемых серийно. Здесь речь идет уже не об индивидуально - определенной вещи, а о родовых вещах. Если после передачи товара покупателю он обнаружит существенные нарушения его качества, применяется ст.557 ГК со ссылкой на п.2 ст.475 Кодекса. Предположим, что в указанном примере некачественными оказались пять из двадцати проданных самолетов. Согласно ст.557 ГК покупатель не вправе требовать замены товара - закон наделяет его правом отказаться от исполнения договора и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы. Даже если продавец может заменить пять некачественных самолетов, сэкономив таким образом время и средства свои и покупателя, закон не предоставляет ему такого права. Однако заинтересованность покупателя и продавца состоит в том, чтобы в данном случае покупателю не возвращались деньги, а производилась замена некачественных самолетов.
Конечно, ст. 557 ГК вполне применима к взаимоотношениям, связанным со всеми без исключения недвижимыми по своей природе вещами, так как они всегда индивидуально определены. Однако и в отношении движимых вещей ее нормы необходимо применять только тогда, когда речь идет об индивидуально-определенных вещах. Существует мнение, что ст. 557 ГК необходимо изменить и изложить в следующей редакции: «В случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила ст. 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору. Если предметом договора продажи недвижимости являются вещи, указанные в ч.1 п.1 ст.130 настоящего Кодекса, и если эти вещи определяются родовыми признаками, в этом случае правила ст.475 настоящего Кодекса применяются без изъятий».
Предложенная формулировка ст. 557 ГК требует более четкого законодательного определения недвижимых вещей и вещей по своей природе движимых, но отнесенных законом к недвижимым. Поэтому целесообразно внести изменения и в ст. 130 ГК. Ведь в ч.2 п.1 ст.130 Кодекса говориться исключительно о вещах движимых по своей природе, а содержание ч.1 п.1 ст.130, в частности: «все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно» - представляется не совсем полной и точной. Эта норма получила