Xreferat.com » Рефераты по юриспруденции » Государственное регулирование сделок с недвижимостью

Государственное регулирование сделок с недвижимостью

Введение

Гражданский кодекс РФ ввел (точнее, вернул) в законодательство институт укрепления прав на недвижимость в форме государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Принятый в развитие положений ГК РФ Федеральный закон от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации) установил, что такая регистрация осуществляется в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - Единый реестр прав). Единый реестр прав пришел на смену поземельной книге и представляет собой по сути документ того же содержания. В него вносятся все записи о конкретных объектах недвижимости и лежащих на них правах и обременениях.

Потребность во введении норм права, устанавливающих государственную регистрацию вещных прав на недвижимые вещи (недвижимость), возникла с развитием в России рыночных отношений и заключалась она в следующем.

Во-первых, хозяйственные общества и товарищества, которые приобрели недвижимость в частную собственность в процессе приватизации, желали получить доказательство данного факта от государства, поскольку оно являлось бывшим собственником имущества.

Во-вторых, в силу сложившейся психологии участники гражданско-правовых отношений полагали, что правоустанавливающие документы на недвижимое имущество может выдать только государственный орган.

В-третьих, из-за нехватки оборотных финансовых средств приватизированные предприятия или их собственники предпринимали попытки получить кредиты от банков и иных кредитных учреждений, которым в свою очередь необходимы были весомые гарантии. В процессе переговоров с такими предприятиями банки, как правило, требовали в залог недвижимое имущество в качестве обеспечения исполнения обязательств заемщиком и, как следствие, правоустанавливающие документы на это имущество.

1. Условия получения информации о зарегистрированных правах на объекты недвижимого имущества и данных их учета.

В соответствии с Законом о регистрации Государственная регистрация прав носит открытый характер. Орган, осуществляющий государственную регистрацию прав (регистрационная палата), обязан предоставлять сведения, содержащиеся в Едином государственном реестре прав, о любом объекте недвижимости любому лицу, предъявившему удостоверение личности и заявление в письменной форме (юридическому лицу - документы, подтверждающие регистрацию данного юридического лица и полномочия его представителя).

Таким образом, по общему правилу, любое лицо может получить следующую информацию:

а) описание объекта недвижимости;

б) зарегистрированные права на него;

в) ограничения (обременения) прав.

Краткое описание объекта недвижимости включает в себя сведения о кадастровом и (или) условном номере объекта, местонахождении (адресе), виде (названии) объекта, его площади, назначении, этажности.

Сообщение сведений о зарегистрированных правах предполагает предоставление информации об имени (наименовании) обладателя права, виде права (право собственности, хозяйственного ведения и т. п.), размере доли в праве (если объект недвижимости принадлежит кому-либо на праве общей собственности), наименовании и реквизитах правоустанавливающих документов, дате государственной регистрации.

Сведения об ограничениях (обременениях) включают в себя наименование ограничения (обременения) (сервитут, ипотека и т. п.), сроки его действия, сведения о лицах, в пользу которых ограничиваются права, сумму выданного кредита для ипотеки (залога) и т.д.

Информация предоставляется в форме выписки из Единого государственного реестра прав.

Порядок предоставления информации о государственной регистрации достаточно прост. Лицо, желающее получить ее, должно подать органу, осуществляющему государственную регистрацию прав, заявление, содержащее соответствующую просьбу. Форма заявления - письменная.

Заявитель обязан предъявить документ, удостоверяющий личность (паспорт, удостоверение личности офицера, паспорт моряка и т. п.). Представитель юридического лица, желающего получить сведения о государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с ней, должен предъявить документы, подтверждающие факт регистрации данного юридического лица, выданные уполномоченными на то органами в установленном указанными актами порядке.

Кроме того, представитель юридического лица обязан предъявить документ, подтверждающий его полномочия.

Сведения о содержании правоустанавливающих документов, за исключением сведений об ограничениях (обременениях), обобщенные сведения о правах отдельного лица на имеющиеся у него объекты недвижимости, а также выписки, содержащие сведения о переходе прав на объект недвижимости, предоставляются в установленном законом порядке только:

самим правообладателям;

физическим и юридическим лицам, получившим доверенность от правообладателя;

руководителям органов местного самоуправления и руководителям органов государственной власти субъектов Российской Федерации;

налоговым органам в пределах территорий, находящихся под их юрисдикцией;

судам и правоохранительным органам, имеющим в производстве дела, связанные с объектами недвижимости и (или) их правообладателями;

лицам, имеющим право на наследование имущества правообладателя по завещанию или по закону;

федеральному антимонопольному органу и его территориальным органам в пределах территорий, находящихся под юрисдикцией указанных территориальных органов.

Председателю Счетной палаты Российской Федерации, его заместителю и аудиторам Счетной палаты Российской Федерации для обеспечения деятельности Счетной палаты Российской Федерации (ч.3 ст.7 Закона о регистрации)

Единственным условием предоставления информации о зарегистрированных правах на объект недвижимого имущества, указанным в ст. 8 Закона о регистрации, является то, что она предоставляется за плату, если иное не установлено Законом. В настоящее время бесплатно представляется информация только организации, ответственной за учет указанного объекта, в том объеме, который необходим для ее работы. А так же по запросам следующих организаций:

правоохранительных органов и судов по находящимся в производстве делам;

органов государственной власти субъектов Российской Федерации и органов местного самоуправления;

налоговых органов на территории, находящейся в их юрисдикции;

государственных органов по контролю за использованием и охраной земель и других природных ресурсов;

органов государственной статистики;

федерального антимонопольного органа и его территориальных органов на территориях, находящихся под юрисдикцией указанных территориальных органов;

Председателя Счетной палаты Российской Федерации, его заместителя и аудиторов Счетной палаты Российской Федерации;

организаций, определенных законами Российской Федерации.

Таким образом, для получения информации о зарегистрированных правах на недвижимое имущество необходимо подать в регистрирующий орган письменное заявление (как правило, установленного образца) с приложением квитанции об оплате государственной пошлины за предоставление информации.[1] Кроме того, для получения информации о правах отдельного субъекта, лицу, запрашивающему информацию, необходимо соответствовать условиям, предусмотренным ч.3 ст. 7 Закона о регистрации.

В течении пяти дней с даты подачи заявления регистрирующий орган выдает выписку из государственного реестра прав, в которой содержится запрашиваемая информация, или указывается, что информация о запрашиваемом объекте недвижимости в Едином реестре прав отсутствует.

В случае несоблюдения указанных условий регистрирующий орган (регистрационная палата) отказывает в выдаче информации.

2. Исправление технических ошибок, допущенных при государственной регистрации права

Поскольку в регистрирующем органе работают обычные люди, они также могут допускать ошибки. В соответствии со ст. 21 Закона о регистрации технические ошибки в записях, допущенные при государственной регистрации прав, исправляются

по решению регистратора прав после обнаружения ошибки,

после получения от любого заинтересованного лица в письменной форме заявления об ошибке в записях,

по решению суда, арбитражного суда.

Исправление ошибок осуществляется в трехдневный срок. Участники отношений, возникающих при государственной регистрации прав, в такой же срок в обязательном порядке в письменной форме получают информацию об исправлении технической ошибки.

Законодатель не конкретизирует понятие технической ошибки, указывая только на основное требование: чтобы исправление технической ошибки не могло причинить вред или нарушить законные интересы правообладателей или третьих лиц, которые полагались на соответствующие регистрационные записи. Таким образом, в каждом конкретном случае на государственном регистраторе лежит обязанность определения, можно ли исправить допущенную техническую ошибку самостоятельно или потребуется решение суда.

Технические ошибки, допускаемые при регистрации можно разбить на несколько групп.

К техническим ошибкам первой группы, исправляемым по решению регистратора, можно отнести, безусловно, грамматические ошибки, незначительные опечатки как в тексте, так и в описании объекта регистрации. Например, если вместо общей площади объекта 85,6 кв. м в свидетельстве указано 85,5 кв. м, эта ошибка в силу своей незначительности не может нарушить интересов правообладателей или третьих лиц, которые полагались на эту регистрационную запись.

Технические ошибки при государственной регистрации прав могут быть допущены как при внесении записей в реестр, так и при выдаче свидетельства о государственной регистрации права. Закон не устанавливает способов исправления технических ошибок, видимо, оставляя право регистратору определить их в зависимости от вида ошибки. При исправлении записей в реестре об этом должна быть сделана запись в графе "Особые отметки регистратора" с указанием даты исправления ошибки, подписью регистратора и печатью. При исправлении технических ошибок в свидетельстве о государственной регистрации необходимо помнить требование Правил ведения реестра (п.76) о недопустимости исправлений, подчисток и приписок в тексте свидетельства. Из него следует, что исправление ошибок в свидетельстве влечет выдачу нового свидетельства, естественно, с изъятием ранее выданного свидетельства с ошибкой.

Ко второй группе технических ошибок можно отнести, ошибки, допускаемые компьютером или принтером, используемым при изготовлении свидетельств (например, сдвиг строк). Такие ошибки обнаруживаются и исправляются, как правило, работниками регистрирующего органа.

К третей группе можно отнести ошибки, возникшие в результате неверного указания сведений о субъекте или объекте регистрации лицом, подавшим заявление на регистрацию.

К четвертой группе относятся ошибки, исправляемые по решению суда, арбитражного суда, в случаях, если существуют основания полагать, что исправление технической ошибки может причинить вред или нарушить законные интересы правообладателей или третьих лиц, которые полагались на соответствующие регистрационные записи, такое исправление производится по решению суда, арбитражного суда.

В случае обнаружения учреждением юстиции ошибки, для исправления которой необходимо судебное решение, заявление в судебные органы подается этим учреждением юстиции. Если же ошибка обнаружена заинтересованным лицом, об этом подано заявление в учреждение юстиции, но для исправления ошибки требуется судебное решение, то учреждение юстиции не может самостоятельно внести исправление. В таких случаях учреждение юстиции сообщает заявителю о невозможности исправления регистрационных записей без судебного решения. Вопрос о том, кто должен обращаться в судебные органы, законом не решен. Полагаем, что в судебные органы в подобных случаях могут обращаться как учреждение юстиции, так и заинтересованное лицо, обнаружившее ошибку.

Информацию об исправлении технической ошибки учреждение юстиции обязано в трехдневный срок в письменной форме направить участникам отношений, возникающих при государственной регистрации прав. Участниками отношений в соответствии со ст.5 Закона о регистрации являются собственники недвижимого имущества и обладатели иных, подлежащих государственной регистрации прав на него. Регистратор прав устанавливает перечень участников для направления информации в каждом конкретном случае. У регистратора должны остаться документы, подтверждающие передачу информации, например, почтовые квитанции или подпись уполномоченного лица о получении соответствующего документа.

3. Доверительное управление и опека, связанная с недвижимым имуществом

В соответствии со ст. 30 Закона о регистрации

а) при передаче недвижимого имущества доверительному управляющему по договору доверительного управления;

б) при последующем распоряжении доверительным управляющим переданным ему имуществом;

в) при распоряжении опекуном недвижимостью подопечного -

государственная регистрация прав (сделок) с этим имуществом проводится только при наличии достаточных доказательств существования отношений по доверительному управлению либо опеке.

При доверительном управлении недвижимостью таким доказательством служит прежде всего надлежаще оформленный договор. Согласно ст.1012 ГК РФ это договор, по которому одна сторона (учредитель управления) передает другой стороне (доверительному управляющему) на определенный срок имущество в доверительное управление, а другая обязуется осуществлять управление имуществом в интересах учредителя управления или указанного им лица (выгодоприобретателя). При этом передача имущества в доверительное управление не влечет перехода права собственности к управляющему, что позволяет относить доверительное управление к видам ограничения (обременения) права собственности.

Общий порядок заключения, исполнения и прекращения договора установлен в гл.53 ГК РФ. Наибольшее значение для соблюдения процедуры государственной регистрации передачи недвижимости от собственника к управляющему при заключении договора имеет ст.1017 ГК РФ. Она включает в себя два важнейших требования к форме договора доверительного управления недвижимостью: а) его форма должна соответствовать форме договора продажи недвижимости; б) передача недвижимого имущества в доверительное управление подлежит государственной регистрации в том же порядке, что и переход права собственности. Несоблюдение этих двух требований влечет за собой недействительность договора.

С учетом положений ГК, посвященных продаже недвижимости, это означает следующее. Государственной регистрации подлежит не сам договор, а передача недвижимого имущества в доверительное управление. С точки зрения процедуры она аналогична государственной регистрации перехода права собственности при продаже недвижимости и начинается с подачи учредителем управления и доверительным управляющим заявления о регистрации передачи имущества в доверительное управление. К заявлениям должны быть приложены подписанные оригинал договора и акт приема-передачи имущества, а также оригиналы правоустанавливающих документов, подтверждающих право собственности учредителя управления на передаваемое в управление имущество.

Если право собственности учредителя управления на передаваемое имущество возникло и было зарегистрировано до вступления в силу Закона о регистрации, право собственности подлежит государственной регистрации по правилам, введенным этим Законом. Правообладатель должен подать самостоятельное заявление о государственной регистрации его права собственности, причем она не может быть проведена позднее регистрации передачи имущества в доверительное управление.

Вместе с заявлениями учредителя управления и доверительного управляющего и правоустанавливающими документами учредителя управления должна быть предъявлена квитанция об оплате государственной регистрации.

Договор доверительного управления имуществом, как и договор продажи недвижимости, должен иметь письменную форму; он составляется в виде одного документа (ст.550 ГК). В нем обязательно должны присутствовать существенные условия договора, к которым ГК относит:

а) состав имущества, передаваемого в доверительное управление; при этом объекты, находящиеся в управлении, должны быть максимально обособлены от личного имущества учредителя управления, а также от личного имущества управляющего;

б) наименование юридического лица или имя гражданина, в интересах которых осуществляется управление имуществом (учредителя управления или выгодоприобретателя);

в) размер и форма вознаграждения управляющему, если его выплата предусмотрена договором;

г) срок договора (ст.1016 ГК).

До регистрации передачи государственный регистратор обязан проверить наличие этих условий в договоре, поскольку при их отсутствии договор будет считаться незаключенным (п.1 ст.432 ГК).

Государственная регистрация передачи имущества в доверительное управление должна заканчиваться внесением записи об этом в Единый государственный реестр прав и выдачей доверительному управляющему Свидетельства о государственной регистрации права[2] .

Важно иметь в виду, что для регистрации передачи в доверительное управление предприятия к акту или иному документу о его передаче должны быть приложены: акт инвентаризации, бухгалтерский баланс, заключение независимого аудитора о составе и стоимости предприятия, а также перечень всех долгов (обязательств), включаемых в состав предприятия, с указанием кредиторов, характера, размера и срока их требований (ст.561 и 563 ГК).

Доверительное управление недвижимым имуществом как вид ограничения (обременения) права собственности по общему правилу возникает на основании сделки. Поэтому запись о нем необходимо производить в подразделе III-4 Единого государственного реестра прав(регистрация обременений). Согласно определению договора его целью служит управление имуществом в интересах учредителя управления или выгодоприобретателя. Казалось бы, именно эти лица и должны быть указаны в подразделе III-4 Единого государственного реестра прав в качестве лиц, в пользу которых ограничивается право собственности. На самом деле в пользу этих лиц учреждается лишь управление недвижимым имуществом. Каких-либо самостоятельных прав на недвижимость они как получатели дохода от управления ею не приобретают.

Реально право собственности (владеть, пользоваться и распоряжаться недвижимостью) ограничивается в пользу только одного лица - доверительного управляющего (п.4 ст.209 ГК). Именно он, как представляется, и должен быть указан в качестве того, в чью пользу такое ограничение (обременение) вводится.

Согласно ст.1026 ГК доверительное управление имуществом может быть учреждено по основаниям, предусмотренным законом.

К наиболее распространенным из них относятся:

а) доверительное управление вследствие необходимости постоянного управления недвижимым имуществом подопечного (ст.38 ГК). В этом случае договор заключается между управляющим и органом опеки и попечительства. Последними согласно п.1 ст.34 ГК являются органы местного самоуправления, а именно: районная, городская, районная в городе, поселковая и сельская администрация.

Регистратор вправе потребовать от заявителей помимо обычных документов (заявления, квитанции об оплате регистрации и т. п.) оригинал договора, акт приема-передачи имущества, а также постановление (решение) главы местной администрации об установлении опеки или попечительства и назначении конкретного лица опекуном или попечителем (ст.35 ГК). При этом доверительный управляющий и опекун или попечитель в одном лице совпадать не должны;

б) доверительное

Если Вам нужна помощь с академической работой (курсовая, контрольная, диплом, реферат и т.д.), обратитесь к нашим специалистам. Более 90000 специалистов готовы Вам помочь.
Бесплатные корректировки и доработки. Бесплатная оценка стоимости работы.

Поможем написать работу на аналогичную тему

Получить выполненную работу или консультацию специалиста по вашему учебному проекту

Похожие рефераты: