Недвижимое имущество как объект гражданского права
Вместе с тем по смыслу п.2 ст.163 ГК не исключается возможность того, что в других законодательных актах могут содержаться требования о нотариальном оформлении определенных видов сделок с недвижимостью, требующих в то же время государственной регистрации». (2.12, с.46047).
Как считает О. Романов, адвокат специализированной юридической консультации №3 Рязанской областной коллегии адвокатов, «в данных случаях пори отсутствии в законе прямых указаний на этот счет следует руководствоваться аналогией в законе прямых указаний на этот счет следует руководствоваться аналогией ст.16 Закона о госрегистрации прав, то есть по требованию любой из сторон такой сделки проводить регистрацию нотариально оформленной сделки и возникшего на ее основании права на недвижимость». (2.12, с.47).
Статьей 16 закона установлено, что к заявлению о госрегистрации прав должны быть приложены документы, необходимые для ее проведения: документы о правах на недвижимое имущество; документ об оплате регистрации; документ, удостоверяющий личность для физического лица, а для представителя юридического лица – удостоверяющий его личность, учредительные документы юридического лица, а также документ, подтверждающий его полномочия действовать от имени данного юридического лица.
Лицо учреждения юстиции по регистрации прав при получении необходимых документов вносит соответствующую запись в книгу учета документов, а также выдает заявителю расписку в получении документов с их перечнем и указанием даты их представления. Расписка подтверждает принятие документов на госрегистрацию прав.
Регистрационные действия начинаются с момента приема документов на регистрацию. Сделка считается зарегистрированной, а правовые последствия – наступившими со дня внесения записи о сделке или праве в Единый государственный реестр прав.
Документы, представленные на государственную регистрацию прав, должны соответствовать установленным законом требованиям и отражать информацию, необходимую для госрегистрации прав: описание недвижимого имущества, вид регистрируемого права.
В установленных законодательством случаях эти документы должны быть нотариально удостоверены, скреплены печатями, должны иметь надлежащие подписи сторон. Тексты документов, представляемых на госрегистрацию прав, должны быть написаны разборчиво, наименования юридических лиц – без сокращения, с указанием их мест нахождения. Фамилии, имена и отчества физических лиц, адреса их мест жительства должны быть написаны полностью. Документы, имеющие подчистки либо приписки, зачеркнутые слова и иные не оговоренные в них исправления, документы, исполненные карандашом, а также документы с серьезными повреждениями, не позволяющими однозначно истолковывать их содержание, не подлежат приему.
План земельного участка должен быть удостоверен органом, ответственным за проведение кадровых работ, а планы другого недвижимого имущества – соответствующим органом учета объектов недвижимого имущества.
В случае, если отсутствуют или не закончены работы по кадровому учету земельного участка, госрегистрация прав осуществляется при наличии плана участка, составленного на основании данных, имеющихся на момент госрегистрации прав в органе кадастрового учета. Уточненные границы и площадь земельного участка могут быть внесены в реестр без повторной регистрации при наличии согласия в письменной форме правообладателя (правообладателей) участка.
Все документы должны быть представлены не менее чем в двух экземплярах, один из которых должен быть подлинником (за исключением актов органов государственной власти и актов органов местного самоуправления) и после госрегистрации прав должен быть возвращен правообладателю 9ст.18).
Истребования у заявителя дополнительных документов, если представленные документы отвечают таким требованиям, не допускается». (ст.16 Закона).
Таковы основные положения предусмотренные Законом, в области порядка проведения государственной регистрации прав, а также требований к документам, необходимых для регистрации.
«Как известно, Государственной регистрации подлежат право собственности хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения постоянного пользования, ипотеки, сервитута и иных прав, предусмотренных законом.
Естественно, наиболее значимым, по мнению А.А. Конева и Р.Ю. Ветхова, является право собственности, ибо все остальные суть производные от него. Поэтому, говоря о проблемах государственной регистрации, связанных с конкретной сделкой или иным основанием возникновения, следует начать именно с оснований приобретения, прекращения или перехода права собственности, - утверждают они.
«Итак, способы приобретения права собственности принято делить на первоначальные и производные. Первоначальные способы – это способы, приобретение прав которых не связано с правом другого лица на этот объект, и объем прав и обязанностей собственника определяется законом. Основной первоначальный способ – это правомерная («…на законном основании…» хозяйственная деятельность субъекта права:
«Право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.
Право собственности на плоды, продукцию, доходы, полученные в результате использования имущества, приобретается по основаниям предусмотренным статьей 136 Гражданского кодекса».
Кроме хозяйственной деятельности речь может идти о первоначальном способе приобретения прав на объект недвижимости тогда, когда прежний собственник утратил право на этот объект.
Это происходит в случаях и в порядке, предусмотренных ГК РФ. Из него следует, что лицо, во-первых, может приобрести право собственности на имущество, не имеющее собственника. Во-вторых, на имущество, собственник которого неизвестен. В-третьих, либо на имущество, от которого собственник отказался или на которое он утратил право собственности по иным основаниям, предусмотренным законом.
Производные способы – это способы не столько приобретения права, сколько перехода права от одного правообладателя к другому. Иначе, способы, имеющие место быть в тех случаях, когда субъект права, желающий приобрести объект недвижимости, должен учитывать кроме требований действующего законодательства наличие уже имеющегося правообладателя, его волю передать свои права и обязанности в том или ином объеме. Переход права на объект недвижимости может иметь место в результате сделки на отчуждение этой недвижимости либо в результате универсального или сингулярного правопреемства:
«Право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, липы, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.
В случае смерти гражданина право собственности на принадлежащее ему имущество переходит по наследству к другим лицам в соответствии с завещанием или законом. В случае реорганизации юридического лица право собственности на принадлежавшее ему имущество переходит к юридическим лицам – правопреемникам реорганизованного юридического лица».
И, последний, совершенно особый способ приобретения права собственности предусмотрен для членов потребительских кооперативов:
«Член жилищного, жилищно-строительного, дачного, гаражного или иного потребительского кооператива, другие лица, имеющие право на паевое накопление, полностью внесшие свой паевой взнос за квартиру, дачу, гараж, иное помещение, предоставленное этим лицам кооперативом, приобретают право собственности на указанное имущество». (ст.218 ГК).
Каждый из вышеперечисленных оснований приобретения права собственности имеет, на взгляд автора, проблемы, не разрешенные ни Гражданским кодексом, ни Федеральным законом «О государственной госрегистрации…» (2.8, с.9-11).
Основаниями для госрегистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обращения) приобретенных прав на недвижимое имущество и сделок» с ним в соответствии со ст.17 Закона является:
«- акты, изданные органами государственной власти или органами местного самоуправления в рамках их компетенции и в порядке, который установлен законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания;
- договоры в отношении недвижимости, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимости на момент совершения сделки;
- акты (свидетельства) о приватизации жилых помещений, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте осуществления приватизации на момент ее совершения;
- свидетельства о праве на наследство;
- вступившие в законную силу судебные решения;
- акты (свидетельства) о правах на недвижимое имущество, выданные уполномоченными органами государственной власти в порядке, установленном законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания;
- иные акты передачи прав на недвижимое имущество и сделок с ним заявителю от прежнего правообладателя в соответствии с законодательством, действовавшим в месте передачи на момент ее совершения.
План земельного участка, участка недр и (или) план объекта недвижимости с указанием его кадрового номера являются обязательным приложением.
Проверка юридической силы представленных документов осуществляется учреждением юстиции по регистрации прав». (ст.17 Закона).
Государственная регистрация прав «может быть приостановлена при возникновении у регистратора сомнений в наличии оснований для госрегистрации. В этом случае он обязан принять в течение месяца необходимые меры по получению дополнительных сведений, немедленно в письменной форме известить об этом заявителя, который в праве предоставить дополнительные доказательства наличия у него оснований для госрегистрации.
Государственная регистрация прав может быть приостановлена не более чем на месяц (не считая месячный срок, указанный выше) при направлении документов на подтверждение их подлинности. Если в течение этих сроков не будут устранены причины, препятствующие регистрации, регистратор прав обязан отказать заявителю в регистрации прав и сделать об этом соответствующую запись в книге учета документов.
Также госрегистрация может быть приостановлена на основании заявления правообладателя или уполномоченного на то им лица при наличии у него доверенности, где в письменной форме указываются причины и срок, необходимый для приостановления.
В этом случае госрегистрация может быть приостановлена не более чем на три месяца. Подача такого заявления прерывает течение срока, указанного выше. Срок, истекший до подачи указанного заявления, не засчитывается в новый срок.
В порядке, установленном законодательством государственная регистрация прав может быть приостановлена на основании определения или решения суда, это сопровождается внесением соответствующей отметки в Единый государственный реестр прав». (ст.19 Закона).
Законом установлены случаи, при которых в государственной регистрации может быть отказано:
- если право на объект недвижимости не является правом, подлежащим регистрации в соответствии с настоящим Федеральным законом;
- если с заявлением о госрегистрации прав обратилось ненадлежащее лицо;
- если документы, представленные на госрегистрацию, по форме и содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства;
- когда акт государственного органа или органа местного самоуправления о предоставлении прав на недвижимость признан недействительным с момента его издания в соответствии с законодательством, действовавшим в месте его издания на момент издания;
- если лицо, выдавшие правоустанавливающий документ, не уполномочено распоряжаться правом на данный объект недвижимого имущества;
- если лицо, которое имеет права, ограниченные определенными условиями, составило документ без указания этих условий;
- если правоустанавливающий документ об объекте недвижимого имущества свидетельствует об отсутствии у заявителя прав на данный объект недвижимости.
Не является основанием для отказа в государственной регистрации отсутствие или незаконченность работ по кадастровому учету земельного участка или наличие судебного спора о границах земельного участка. Не допускается при госрегистрации незаконченность работ по учету зданий, сооружений и их отдельных частей.
В случае принятия решения об отказе в государственной регистрации прав заявителю в письменной форме в срок не более пяти дней после окончания срока, установленного для рассмотрения заявления, направляется сообщение о причине отказа и копия указанного сообщения помещается в дело правоустанавливающих документов. Отказ в госрегистрации прав может быть обжалован заинтересованным лицом в суд, арбитражный суд». (ст.20 Закона).
«В случае, если допущена техническая ошибка при госрегистрации прав, осуществляется ее исправление тогда, когда нет оснований полагать, что такое исправление может причинить ущерб или нарушить законные интересы правообладателей или третьих лиц, которые полагались на соответствующие регистрационные записи.
Технические ошибки в записях исправляются в трехдневный срок по решению регистратора прав после обнаружения ошибки или получения от любого лица в письменной форме заявления об ошибке в записях. Участники отношений при госрегистрации в такой же срок в письменной форме получают информацию об правлении технической ошибки.
Если существуют основания полагать, что исправление такой ошибки может причинить вред или нарушить интересы правообладателей или третьих лиц, которые полагались на соответствующие регистрационные записи, такое исправление может производиться по решению суда, арбитражного суда». (ст.21 Закона).
Таким образом, из вышеизложенного мы видим, каков порядок государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Законом «О государственной регистрации прав» установлена ответственность учреждений юстиции за своевременность и точность записей о праве на недвижимость, за полноту и подлинность выдаваемой информации о правах на недвижимое имущество и сделках с ним. Лица, виновные в умышленном или неосторожном искажении либо утрате информации о правах на недвижимость и сделках с ней, несут ответственность за материальный ущерб, нанесенный в связи с этим какой-либо из сторон. (ст.31 Закона).
2.2.2. Особенности правового режима недвижимого имущества.
Гражданским законодательством закреплены особенности правового режима недвижимости.
а) Так, установлен особый порядок приобретения права собственности на бесхозяйные недвижимые вещи. В п.3 ст.225 ГК раскрыты эти особые правила. Установлено, «что сначала недвижимые вещи должны быть взяты на учет органом, осуществляющим государственную регистрацию прав на недвижимость, по заявлению органа местного самоуправления, на территории которого они находятся. Значение этого акта, по-видимому, заключается в том, чтобы по истечении года с момента взятия на учет данное недвижимое имущество могло по решению суда перейти в муниципальную собственность. До решения суда право собственности сохраняется за оставившим его лицом и оно может взять его во владение. Такое имущество может быть приобретено в этот период и по приобретательской давности. Следовательно, в законе установлен определенный период времени, в течение которого бесхозяйная недвижимая вещь может вернуться к собственнику или перейти к другим лицам по приобретательской давности. Только по истечении этого период суд по иску органа, управомоченного управлять муниципальным имуществом, признает бесхозяйное недвижимое имущество муниципальной собственностью. Бесхозяйная недвижимая вещь, не признанная по решению суда поступивший в муниципальную собственность, может быть вновь принята во владение, пользование и распоряжение оставившим ее собственником либо приобретена в собственность в силу приобретательской давности». (2.7, с.448-449).
б) Установлены более длительные сроки приобретательской давности на недвижимое имущество. «В статье 234 ГК сказано, что «лицо – гражданин или юридическое лицо, - не являющееся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее как своим собственным недвижимым имуществом в течение пятнадцати лет либо иным имуществом в течение пяти лет, приобретает право собственности на это имущество (приобретательская давность)». Этот способ приобретения права собственности относится к первоначальным, т.к. права приобретателя не основаны на прежней собственности таких обстоятельств, как длительное, добросовестное, открытое, непрерывное владение имуществом как своим собственным. Добросовестное владение предполагает, что лицо не знало и не должно было знать о его незаконности, поэтому установление добросовестности зависит от оснований приобретения имущества. Необходимым условием для приобретения права собственности по ст.234 является длительность и непрерывность владения. В соответствии со ст.11 Вводного закона, давность начинается до введения в действие ГК, т.е. в данном случае закон получил обратную силу. Фактические владельцы имущества могут засчитать в длительность владения время до 1 января 1995 года. Если право собственности на недвижимость, подлежащее государственной регистрации, возникает у лица, приобретавшего это имущество в силу приобретательной давности, с момента такой регистрации, то для ее осуществления необходимо через суд установить юридические факты добросовестного, открытого, непрерывного владения имуществом как своим собственным (п.3 ст.6 Федерального Закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»).
Владение имуществом «как своим собственным» исключает возможность применения статьи 234 ГК для приобретения чужого имущества на основании заключенного договора аренды (найма), хранения и др. хотя и длительное время, но с сознанием своих договорных обязательств.
С возникновением права собственности на основании приобретательской давности прежний собственник вещи утрачивает право на нее. Поэтому необходимо, чтобы требованиям собственника о возврате своей вещи из чужого незаконного владения не препятствовали положения ст.234 ГК, так как требования собственника приоритетны перед правами владельца. Это установлено в п.4 ст.234, который определяет началом течения срока приобретательной давности истечение срока исковой давности по требованиям на основании ст.301, 305 ГК (3 года)». (2.7, с.456-457).
в) Гражданский кодекс РФ (ст.349) устанавливает «особый порядок обращения взыскания на заложенное недвижимое имущество. По общему правилу, в тех случаях, когда исполнение обязательства обеспечивается залогом недвижимости (земельными участками, строениями, жилыми помещениями, предприятиями как едиными комплексами и т.д.), требования кредитора – залогодержателя, удовлетворяются из стоимости заложенного имущества по решению суда. Суд, установив факт неисполнения основного обязательства, дает разрешение на реализацию предмета залога и удовлетворение требований кредитора из его стоимости.
Обращение взыскания на заложенное недвижимое имущество на основании исполнительной надписи нотариуса запрещено (п.8 Постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ № 6/8).
Гражданский кодекс РФ предусмотрел исключение из этого общего правила. Разрешается внесудебная реализация заложенной недвижимости в том случае, если после наступления момента неисполнения обеспеченного залогом обязательства стороны заключили соглашение о внесудебной реализации предмета залога, и это соглашение нотариально удостоверено. Данное соглашение, заключенное до момента возникновения основания обратить взыскание силы не имеет и не дает право реализовать предмет залога без обращения в суд. –если соглашение о внесудебном порядке обращения взыскания на заложенную недвижимость нарушает права и интересы одной из сторон (например, неправильно определена начальная цена предмета залога), заинтересованная сторона может обжаловать его в судебном порядке.
В трех случаях взыскания на предмет залога может быть обращено лишь по решению суда независимо от того, какое имущество (движимое или недвижимое) является предметом залога.
Судебный порядок обращения взыскания на предмет залога предусмотрен, когда договора залога мог быть заключен после получения разрешения третьего лица. Так, если предметом залога является государственное предприятие, владеющее имуществом на праве хозяйственного ведения, то для его залога требуется разрешение органов Госкомимущества. Если заложены дворцы, картины, другое имущество, которое в силу своей исторической, художественной или иной культурной ценности имеет значение для общества, обращение взыскания на предмет залога осуществляется в судебном порядке. В случае спора ценность предмета залога определяется путем назначения экспертизы. Судебный порядок обязателен взыскания на предмет залога. Это правило вызвано необходимостью защитить интересы слабой (отсутствующей) стороны».
Указ Президента РФ от 28 февраля № 293 «О дополнительный мерах по развитию ипотечного кредитования» предусматривает, что в случае, когда взыскание обращается на жилое помещение, в котором проживает залогодатель, то собственник этого помещения, члены его семьи и другие лица не подлежат выселению (ч.2 с.13). Если же договор залога был заключен в обеспечение кредита для строительства нового жилого помещения, то из этого помещения указанные лица в случае обращения взыскания на заложенное помещение могут быть выселены в судебном порядке.
3. ОСОБЕННОСТИ СОВЕРШЕНИЯ ОТДЕЛЬНЫХ СДЕЛОК С НЕДВИЖИМОСТЬЮ.
Конституция Российской Федерации (ст.35) устанавливает, что «каждый гражданин имеет право на свободное использование своего имущества для предпринимательской и иной, не запрещенной законом экономической деятельности».
В соответствии со ст.209 Гражданского кодекса Российской Федерации, «собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться иным образом». «Собственник вправе даже уничтожить имущество, если этим не будут нарушены нормы закона и иных правовых актов, а также права и интересы других лиц. Одним из новых для российского законодательства правомочий собственника является его право передавать имущество в доверительное управление другому лицу - доверительному управляющему. Таким образом, установлено, что собственник имущества имеет право определить юридическую судьбу вещи». (2.13, с.255).
Недвижимое имущество все чаще является объектом той или иной гражданско-правовой сделки. С включением недвижимости в систему рыночного оборота широкое применение стали получать сделки купли-продажи, мены, дарение, наследования, залога и другие.
3.1. Купля-продажа недвижимости.
Договор купли-продажи недвижимости является наиболее распространенным среди сделок с недвижимостью. Основы заключения подобного договора, а также права и обязанности сторон раскрыты в § 7 гл.30 ГК, а в части, не нашедшей урегулирования в этом параграфе, - в общих положениях о купле-продаже.
«По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество». (ст.549 ГК)
«Договор купли-продажи недвижимости заключается в виде одного документа, подписываемого сторонами, с обязательным изложением в нем таких условий, как предмет договора и цена имущества. Для договора продажи недвижимости соблюдение нотариальной формы не требуется. Со вступлением в действие закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», круг сделок, требующих соблюдения квалифицированной письменно (нотариальной) формы, сведен к минимуму. Утратили силу положения ст.7 Закона о введении в действие части второй ГК, сохранявшие требования о нотариальном удостоверении договоров, предусмотренных ст.550, 560, 574 ГК (договора продажи, (а в силу ст.567 – и мены недвижимого имущества) вообще и предприятия как его разновидности недвижимости). Следует отметить, что в г. Москве в соответствии с Информационным письмом Москомимущества и Московской городской нотариальной палаты от 15 марта 1994 г. при заключении договоров купли-продажи, мены и т.п. зданий, сооружений, нежилых помещений требуется их нотариальное оформление (Вестник мэрии Москвы 1994, №5, с.63-64).
Статья 550 ГК устанавливает, что несоблюдение письменной формы договора купли-продажи недвижимости влечет его недействительность с применением последствий ничтожной сделки». (2.14, с.123-124).
«Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации». (ст.551 ГК) «Регистрацию перехода права собственности по договору не следует отождествлять с государственной регистрацией самого договора. Поэтому договор продажи недвижимого имущества признается сторонами договора как единого документа, а не с момента регистрации перехода права собственника». (2.14, с.124).
В данном случае можно привести следующий пример. «Комитет по управлению имуществом обратился в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью о взыскании стоимости помещения магазина, приобретенного по договору купли-продажи, заключенному на основании результатов аукциона, и пеней за просрочку оплаты.
Арбитражный суд в удовлетворении исковых требований отказал в полном объеме. При рассмотрении спора судом установлено, что сумма основного долга погашена ответчиком до предъявления иска. Во взыскании пеней отказано в связи с тем, что договор не зарегистрирован в установленном порядке, то есть не вступил в законную силу. В этом случае, по мнению суда первой инстанции, договорная ответственность не применяется.
Апелляционная инстанция не согласилась с решением суда и удовлетворила исковые требования комитета о взыскании с общества пений за просрочку оплаты в размере, предусмотренном договором. При этом апелляционная инстанция обоснованного согласилась на следующие обстоятельства.
В соответствии со статьей 425 Гражданского кодекса Российской Федерации договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. В статье 433 Кодекса указано, что договор, принадлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.
Гражданский кодекс Российской Федерации предусматривает обязательную государственную регистрации договора о продаже жилых помещений (ст.558) и договора купли-продажи предприятия (ст.560). Кодекс не предусматривает обязательной государственной регистрации сделок купли-продажи иных, кроме указанных, видов недвижимого имущества.
Регистрация перехода права собственности (ст.551 ГК) не означает регистрации самого договора купли-продажи.
Поэтому договор купли-продажи нежилого помещения следует считать заключенным с момента его подписания согласно пункту 1 статьи 433 ГК, а не с момента государственной регистрации». (3.1, с.83).
«При заключении договора купли-продажи недвижимости момент заключения договора не совпадает с момента перехода прав собственности на нее. Согласно п.2 ст.223 ГК право собственности у покупателя недвижимости возникает с момента государственной регистрации перехода этого права.
Из этого вытекает, что до момента регистрации перехода права собственности покупатель, даже получив объект договора во владение и (или) пользование, не вправе им распоряжаться в отношениях с третьими лицами (продавать, сдавать в аренду, отдавать в залог и т.п.). Одновременно продавец теряет право распоряжаться этой вещью любым способом. В случае, если какая-либо из сторон совершит эти действия, другая сторона имеет право предъявить иск о признании сделки недействительной». (2.14, с.125).
Так «Акционерное общество обратилось в арбитражный суд с иском о признании недействительным договора купли-продажи строения, заключенной между индивидуальным частным предприятием и обществом с ограниченной ответственностью.
В обоснование своих требований истец указал, что продал строение по договору купли-продажи индивидуальному частному предприятию, которое, не уплатив его стоимости и не зарегистрировав перехода права собственности, перепродало строение обществу с ограниченной ответственностью.
Получив плату за строение от покупателя, директор частного предприятия скрылся.
Арбитражный суд отказал акционерному обществу в иске.
В соответствии с пунктом 2 статьи 223 ГК РФ в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.
Статьей 551 Кодекса предусмотрена государственная регистрация перехода к покупателю права собственности на недвижимость по договору купли-продажи.
Поскольку право собственности на строение у индивидуального частного предприятия не возникло, оно не вправе было отчуждать это имущество другому лицу.
Общество с ограниченной ответственностью, покупая у индивидуального частного предприятия здание, не проверило документы о наличии у продавца прав собственника, в частности данных о регистрации, хотя было обязано это сделать, то есть действовало неосмотрительно, на свой страх и риск.
С учетом изложенного кассационная инстанция правомерно отменила решение суда первой инстанции и удовлетворила исковые требования акционерного общества». (3.1, с.82).
Порядок государственной регистрации перехода права собственности должен регулироваться федеральным законом «О регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». (п.6 ст.131 ГК).
Предусмотрена возможность принятия судом решения о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, если одна из сторон уклоняется от такой регистрации (а.3 ст.551 ГК).
Статьей 552 ГК предусмотрено, что «по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования. «В случаях, когда продавец недвижимости является собственником земельного участка, он вправе либо продать его, либо передать покупателю на иных правах - праве аренды, праве пользования и т.п.
Если договором не отделено передаваемое покупателю недвижимости право на соответствующий земельный участок, к покупателю переходит право собственности на ту часть земельного участка, которая заняты недвижимостью и необходима для ее использования.
Если продавец недвижимости не является собственником земельного участка, то к покупателю переходят те же права пользования земельным участком, что принадлежали самому продавцу (право аренды, постоянного бессрочного пользования и др.).
Недвижимость в таких случаях может быть продана без согласия собственника земельного участка, если это не будет противоречить условиям пользования таким участком, установленным законом или договором». (ст.552 ГК).
«В случаях, когда земельный участок, на котором находится принадлежащее продавцу здание, сооружение или другая недвижимость, продается без передачи в собственность покупателя этой недвижимости, за продавцом сохраняется право пользования частью земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования, на условиях, определяемых договором продажи.
Если условия пользования соответствующей частью земельного участка договором его продажи не определены, продавец сохраняет право ограниченного пользования (сервитут) той частью земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования в соответствии с ее назначением». (ст.553 ГК).
«Определение предмета договора продажи недвижимости должно быть произведено с особой тщательностью и содержать все те характеристики и данные, как то: местоположение (адрес), категорию земли, цели ее использования, общую площадь; при продаже зданий, сооружений и нежилых помещений – местоположение, наименование, назначение, площадь, в том числе жилую, этажность и другие параметры.
При отсутствии данных о предмете договор считается незаконченным в соответствии со статьей 554 ГК». (2.14, с.128).
«Цена договора, как и его предмет, отнесены к существенным условиям договора. Цена продаваемой недвижимости определяется соглашением сторон. При необходимости стороны могут поручить определенные цены специализированным коммерческим организациям-оценщикам.
Установлены следующие требования к порядку определения цены на недвижимость.
Во-первых, при продаже здания, сооружения или другой недвижимости, находящейся на земельном участке, многое зависит от того, какие права на земельный участок переходит к покупателю. Если земельный участок продается вместе со зданием, сооружением и другой недвижимостью (ст.552 ГК), то цена на недвижимость включает цену соответствующей части земельного участка. Если же земельный участок передается на праве аренды и т.п., то в цену здания, сооружения и другой недвижимости включается лишь цена этого права.
Иной порядок определения цены может быть предусмотрен законом или договором продажи недвижимости.
Во-вторых, если в договоре цена не недвижимое имущество за объект в целом, а за единицу площади или иного показателя размера, то при определении общей цены учитывается фактический размер продаваемого покупателю имущества.
Поскольку цена отнесена к существенным условиям договора, то при ее несогласовании сторонами договор о продаже недвижимости считается незаключенным. Как и см договор о продаже недвижимости, любое соглашение о цене или ее изменении должно быть обличено в письменную форму под страхом недействительности договора в целом». (2.14, с.129).
Статья 556 ГК определяет порядок и момент исполнения продавцом договора продажи недвижимости. «Исполнение договора состоит из двух юридически значимых действий: а) подписание иного документа (акта приема-передачи и т.д.); б) вручение имущества покупателю.
Уклонение сторон от подписания передаточного акта (иного документа о передаче), а также уклонение продавца от вручения, а покупателя от принятия недвижимости признается отказом от исполнения договора. Подобный отказ влечет для сторон разные последствия.
В соответствии с п.2 ст.463 ГК