Недвижимое имущество как объект гражданского права
Установлено, «что если продавец передает покупателю недвижимость, несоответствующую условиям договора, о чем имеется оговорка в передаточном акте (ином документе), а покупатель все же ее принимает, то продавец считается ненадлежаще исполнившим договор». (ст.557 ГК). В этом случае покупатель в соответствии со ст.393 ГК вправе требовать от продавца возмещения ему убытков.
О последствиях ненадлежащего исполнения договора в виде передачи недвижимости ненадлежащего качества оговорено в ст.557 ГК, где имеется отсылка к ст. 457 ГК о последствиях продажи товаров ненадлежащего качества. В соответствии со ст. 475 ГК «различают существенные нарушения требований к качеству, предусмотренному условиями договора, и иные недостатки недвижимости по качеству (затемненность, отсутствие достаточного обогрева помещения, излишняя влажность и др.). Однако если какие-либо из этих недостатков были оговорены в договоре, то последствия, предусмотренные ст.475 ГК, неприменимы. В любом случае покупатель не вправе требовать замены недвижимого имущества, т.к. последнее является индивидуально-определенным.
Законом предусмотрен разумный срок для выявления недостатков недвижимости по качеству, который носит длительный характер (не менее двух лет)». (2.14, с.131).
При купле-продаже недвижимости в процессе приватизации необходимо руководствоваться законодательством о приватизации, а при отсутствии в нем соответствующих норм - §7 гл.30 ГК.
3.2. Залог недвижимости (ипотека).
«Залог недвижимости (ипотека) является одним из основных способов обеспечения обязательства и представляет собой договор между должником (залогодателем) и кредитором (залогодержателем), в силу которого залогодатель передает залогодержателю недвижимое имущество, за счет которого последний может удовлетворить свои требования в случае неисполнения обязательства. За последнее время залог недвижимости (ипотека) приобрел широкое распространение в практике предпринимательской деятельности». (2.13, с.346).
«Основанием возникновения ипотеки является договор о залоге недвижимого имущества, по которому одна строка-залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны – залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом». (1.22, с.3). При этом определено, что «залогодателем может быть сам должник по обязательству, обеспеченному ипотекой, или лицо, не участвующее в этом обязательстве (третье лицо) (абзацы первой и второй п.1 ст.1 Закона).
Общие правила о залоге, содержащиеся в Гражданском кодексе Российской Федерации, применяются к отношениям по договору об ипотеке в случаях, когда Кодексом или Федеральным законом не установлены иные правила». (п.3 ст.1 Закона).
В соответствии с пунктом 4 статьи 1 Федерального закона «залог земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и другого недвижимого имущества может возникать лишь постольку поскольку их оборот допускается федеральными законами».
Ипотека устанавливается в обеспечение обязательства по кредитному договору, по договору займа или иного обязательства, в том числе обязательства, основанного на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда, если иное не предусмотрено федеральным законом. (ст.2 Закона).
Требования, обеспечиваемые ипотекой, заключаются в следующем.
«Ипотека обеспечивает уплату залогодержателю основной суммы дома по кредитному договору или иному обеспечиваемому ипотекой обязательству полностью либо в части, предусмотренной договором об ипотеке. Ипотека, установленная в обеспечении исполнения кредитного договора или договора займа с условием выплаты процентов, обеспечивает также уплату кредитору (займодавцу) причитающихся ему процентов за пользование кредитом (заемными средствами).
Также ипотека обеспечивает уплату залогодержателю сумм, причитающихся ему:
1) в возмещение убытков и (или в качестве неустойки (штрафа, пени) вследствие неисполнения, просрочки исполнения или иного ненадлежащего исполнения обеспеченного ипотекой обязательства;
2) в виде процентов за неправомерное пользование чужими денежными средствами, предусмотренных обеспеченным ипотекой обязательством либо федеральным законом;
3) в возмещение судебных издержек и иных расходов, вызванных обращением взыскания на заложенное имущество;
4) в возмещение расходов по реализации заложенного имущества». (п.1, 2 ст.3 Закона).
Соответственно п.3 ст.3 Закона установлено, что «если в договоре об ипотеке указана общая твердая сумма требований залогодержателя, обеспеченных ипотекой, обязательства должника перед залогодержателем в части, превышающей эту сумму, не считаются обеспеченными ипотекой, за исключением требований, основанных на выше указанных пунктах 3 и 4 или на ст.4 Закона».
«Статья 4 Закона об ипотеке утверждает, что в случаях, когда залогодержатель в соответствии с условиями договора об ипотеке или в силу необходимости обеспечить сохранение имущества, заложенного по этому договору, вынужден нести расходы на его содержание и (или охрану либо на погашение задолженности залогодателя по связанным с этим имуществом налогам, сборам или коммунальным платежам, возмещение залогодержателю таких необходимых расходов обеспечивается за счет заложенного имущества».
Законом об ипотеке устанавливается, что недвижимое имущество является предметом ипотеки. «Особые правила существуют для такого вида недвижимости, как здания, в том числе жилые дома и строения, и сооружения, непосредственно связанные с землей. Ипотека такого вида недвижимого имущества допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо части этого участка, функционально обеспечивающей закладываемый объект, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка или его соответствующей части. Право залога не распространяется на принадлежащее залогодателю право постоянного пользования земельным участком, на котором находится такого вида недвижимое имущество. При обращении взыскания на это имущество лицо, приобретающее это имущество в собственность, приобретает право пользования земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и залогодатель недвижимости (ст.69 Закона).
Предусмотрено, что часть имущества, раздел которого в натуре невозможен без изменения его назначения (неделимая вещь), не может быть самостоятельным предметом ипотеки.
Правила об ипотеке недвижимости применяются также к залогу прав арендатора по договору об аренде». (ст.5 закона).
Законом «не допускается ипотека имущества, изъятию из оборота, имущества, на которое в соответствии с федеральным законом не может быть обращено взыскание, а также имущества, в отношении которого в установленном федеральным законом порядке предусмотрена обязательная приватизация либо приватизация которого запрещена». (п.2 ст.6). «Если предметом ипотеки является имущество, на отчуждение которого требуется согласие или разрешение другого лица, или органа, такое же согласие или разрешение необходимо для ипотеки этого имущества.
Право аренды может быть предметом ипотеки с согласия арендодателя». (ст.6 Закона).
Предусмотрено, «что не имущество, находящееся в общей совместной собственности (без определения доли каждого из собственников в праве собственности), ипотека может быть установлена при наличии согласия на это всех собственников (в письменной форме). Имущество в общей долевой собственности может быть заложено без согласия других собственников». (ст.7 Закона).
Законом об ипотеке урегулированы также вопросы заключения договора об ипотеке.
Установлено, что «договор об ипотеке заключается с соблюдением общих правил Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении договоров, а также положений Федерального закона». (ст.8). Предусмотрены нотариальное удостоверение и государственная регистрация договора об ипотеке. Согласно п.1. с.10 Закона «несоблюдение правил о нотариальном удостоверении и государственной регистрации договора об ипотеке влечет его недействительность. Такой договор считается ничтожным».
«Договор об ипотеке считается заключенным и вступает в силу с момента его государственной регистрации». (п.2 ст.10).
«Права залогодателя на имущество, заложенное по договору ипотеки, возникают с момента заключения договора, а если обязательство, обеспечиваемое ипотекой, возникло позднее, - с момента возникновения этого обязательства. Имущество, заложенное по договору об ипотеке, считается обремененным ипотекой с момента возникновения права залога». (ст.11 Закона).
Содержания договора об ипотеке раскрывается в ст.9 Закона. «В договоре должны быть указаны предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой.
Необходимо учитывать, что при заключении договора залогодатель обязан в письменной форме предупредить залогодержателя обо всех известных ему к моменту государственной регистрации договора правах третьих лиц на предмет ипотеки (правах залога, пожизненного пользования, аренды, сервитутах и других)».
«Неисполнение этой обязанности дает залогодержателю право потребовать досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства либо изменения условий договора об ипотеке». (ст.12).
Главой III Закона об ипотеке раскрыты основные положения о закладной - ценной бумаге, удостоверяющей следующие права ее законного владельца:
- право на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой имущества, указанного в договоре об ипотеке, без предоставления других доказательств существования этого обязательства;
- право залога на указанное в договоре об ипотеке имущество.
Обязательными по закладной лицами являются должник по обеспеченному ипотекой обязательству и залогодатель, ими же и становятся закладная, которая выдается первоначальному залогодержателю органом, осуществляющим государственную регистрацию ипотеки, после такое регистрации.
Согласно п.4 ст.13 Закона «составление и выдача закладной не допускаются, если:
1) предметом ипотеки являются:
предприятие, как имущественный комплекс;
земельные участки из состава земель сельхозназначения, на которые распространяется действие настоящего Закона;
леса;
право аренды имущества, перечисленного выше;
2) ипотекой обеспечивается денежное обязательство, сумма долга по которому на момент заключения договора не определена и которое не содержит условий, позволяющих определить эту сумму в настоящий момент».
Также п.6 ст.13 предусматривается, что «в случае частичного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства должник по нему, залогодатель и законный владелец закладной вправе заключить соглашение, предусматривающее:
- такое изменение предмета ипотеки, при котором заложенным признается часть ранее заложенного по данному договору об ипотеке имущества, если указанная часть имущества может быть самостоятельным объектом прав;
- такое изменение размера обеспечения, при котором размер требований, возникающих из кредитного или иного договора и обеспеченных по данному договору об ипотеке, увеличивается или уменьшается по сравнению с тем, который обеспечивался ипотекой ранее.
Данное соглашение должно быть нотариально удостоверено. При заключении таких соглашения и переводе долга по обеспеченному ипотекой обязательству в этих соглашениях предусматривается:
- либо внесение изменений в содержание закладной путем приложения к ней нотариального удостоверенной копии данного соглашения и указания на соглашение как на документ, являющийся неотъемлемой частью закладной, в тексте самой закладной;
- либо аннулирование закладной и одновременная с этим выдача новой закладной, составленной с учетом соответствующих изменений.
В последнем случае одновременно с заявлением о внесении изменений в данные единого государственного реестра прав на недвижимое имущество залогодатель передает органу, осуществившему государственную регистрацию ипотеки, новую закладную, которая вручается залогодержателю в обмен на находящуюся в его законном владении закладную. Аннулированная закладная хранится в архиве органа, осуществившего государственную регистрацию ипотеки, до момента погашения регистрационной записи об ипотеке». (п.7 ст.13 Закона).
«К закладной могут быть приложены документы, определяющие условия ипотеки или необходимые для осуществления залогодержателем своих прав по закладной». (ст.15 Закона). Также предусмотрена регистрация владельцев закладной. «При осуществлении своих прав владелец закладной обязан предъявить закладную тому обязанному лицу (должнику или залогодателю), в отношении которого осуществляется соответствующее право, по его требованию, если только при залоге закладной она не передана в депозит нотариуса». (п.1 ст.17 Закона). По исполнении обеспеченного ипотекой обязательства залогодержатель полностью обязан передать закладную залогодателю. Если закладная находится у залогодержателя либо если на ней отсутствуют отметки о частичном исполнении обязательства, это свидетельствует, если не доказано иное, что это обязательство или его часть не исполнены.
Установлено, что «обязанное по закладной лицо вправе отказать предъявителю закладной в осуществлении им прав оп закладной в случаях, если:
- судом принят к рассмотрению иск о признании недействительной уступки прав по данной закладной либо о применении последствий недействительности этой сделки;
- предъявленная закладная недействительна в связи с ее утратой законным владельцем и выдачей дубликата закладной либо в связи с нарушением порядка выдачи закладной или ее дубликата, за которое обязанные по ним лица не отвечают». (п.6 ст.17 Закона).
«Нахождение закладной у любого из обязанных по ней лиц свидетельствует, что обеспеченное ипотекой обязательство исполнено. Если закладная аннулируется, орган, осуществивший госрегистрацию ипотеки, по получении им закладной аннулирует ее путем простановки на лицевой стороне штампа «погашено» или иным образом, не допускающим возможности ее обращения, за исключением физического уничтожения закладной». (ст.17 Закона).
В случае, если закладная утрачена, «восстановление прав по ней производится залогодателем, а если он является третьим лицом, также и должником по обязательству. Восстановление прав производится на основании:
- заявления в их адрес лица – залогодержателя, если по данным, внесенным в государственный реестр прав на недвижимость, возможно установить все передаточные надписи, совершенные по утраченной закладной;
- решение суда, вынесенного по результатам рассмотрения в порядке особого производства дела об –установлении фактов, имеющих юридическое значение.
В случае утраты закладной залогодатель, а если он является третьим лицом, также и должник обязаны составить дубликат закладной с отметкой на нем «дубликат» и передать его в орган, осуществивший госрегистрацию ипотеки. Дубликат выдается органом осуществившим госрегистрацию, путем вручения лицу, утратившему закладную. Составитель дубликата несет ответственность за убытки, возникшие в связи с несоответствием дубликата закладной утраченной закладной». (ст.18 Закона).
Законом об ипотеке установлено, что «ипотека подлежит государственной регистрации учреждениями юстиции в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество в порядке, установленном федеральным законом о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Госрегистрация ипотеки осуществляется по месту нахождения имущества, являющегося предметом ипотеки». (ст.19 Закона).
Отношения по обеспечению сохранности имущества, заложенного по договору об ипотеке, регулируются главой V Федерального закона об ипотеке. Так, в соответствии со ст.29 «залогодатель сохраняет право пользования имуществом заложенным по договору об ипотеке, по назначению. Условия договора, ограничивающие это право залогодателя, ничтожны. Залогодатель вправе извлекать из имущества, заложенного по договору из имущества, заложенного вправе по договору об ипотеке, плоды и доходы». «Также залогодатель обязан поддерживать это имущество в исправном состоянии и нести расходы на его содержание производить текущий и капитальный ремонт». (ст.30).
Законом предусмотрено «страхование недвижимости, заложенной по договору, залогодателем за его счет, а также принятие мер залогодателем для защиты имущества от посягательств третьих лиц, огня, стихийных бедствий». «В случае реальной угрозы утраты повреждения заложенного имущества залогодатель обязан уведомить об этом залогодержателя, если он ему известен». (ст.32).
Статья 34 предусматривает, что «залогодержатель вправе проверить по документам и фактически наличие, состояние и условие содержания имущества, заложенного по договору об ипотеке».
Законом устанавливается порядок перехода прав на имущество, заложенное по договору об ипотеке, к другим лицам и обременение этого имущества правами других лиц. В частности, в случаях, когда «имущество, являющееся предметом ипотеки, изымается в установленном Законом порядке на том основании, что в действительности собственником этого имущества является другое лицо (виндикация), ипотека в отношении этого имущества прекращается. Залогодержатель после вступления в законную силу соответствующего решения суда вправе требовать досрочного исполнения обязательства, которое было обеспечено ипотекой». (чст.42).
Законом раскрывается понятие последующей ипотеки и условия, при которых она допускается (ст.43). «Имущество, заложенное по договору об ипотеке в обеспечении исполнения одного обязательства (предшествующая ипотека), может быть предоставлено в залог в обеспечение исполнения другого обязательства того же или иного должника тому же или иному залогодержателю (последующая ипотека). Очередность залогодержателей устанавливается на основании данных единого государственного реестра прав на недвижимое имущество о моменте возникновения ипотеки. Последующая ипотека допускается, если она не запрещена предшествующими договорами об ипотеке того же имущества, действие которых не прекратилось к моменту заключения предшествующего договора об ипотеке, в том случае, если сторонами в предшествующем и последующем договорах являются одни и те же лица. Заключение последующего договора об ипотеке, предусматривающего составление и выдачу закладной, не допускается». (ст.143). установлена госрегистрация последующей ипотеки. (ст.45).
Уступка прав по договору об ипотеке заключается в том, что «залогодержатель вправе передать свои права по договору об ипотеке другому лицу, если договором не предусмотрено иное.
Уступка залогодержателем прав по договору об ипотеке другому лицу действительна, если тому же лицу уступлены права требования к должнику по обязательству, обеспеченному ипотекой. Если не доказано иное, уступка прав по договору об ипотеке означает и уступку прав по обеспеченному ипотекой обязательству». (п.3 ст.47 Закона). «Передача прав по закладной осуществляется путем совершения на ней передаточной надписи в пользу другого лица (владельца закладной) и передачи закладной этому лицу. В передаточной надписи должно быть точно и полно указано имя (наименование) лица, которому передаются права по закладной, в противном случае передаточные надписи считаются ничтожными». (ст.48).
Предусмотрено, что «закладная может быть заложена путем ее передачи другому лицу (залогодержателю закладной) в обеспечение обязательства по кредитному договору или иного обязательства, возникшего между этим лицом и залогодержателем, первоначально названным в закладной, либо ее иным законным владельцем (ипотечное залогодержателем)». (ст.49).
В Законе также рассмотрены основания обращения взыскания на заложенное имущество (глава IX). «Залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.
При расхождении условий договора об ипотеке и условий обеспеченного ипотекой обязательства могут быть удовлетворены путем обращения предпочтение отдается условиям договора об ипотеке». (ст.50).
Предусмотрен судебный (ст.51) и внесудебный (ст.55) порядок обращения взыскания на заложенное недвижимое имущество.
Взыскание в судебном порядке допускается за исключением случаев, когда в соответствии со ст.55 Закона возможно удовлетворение таких требований без обращения в суд.
«Удовлетворение требований залогодержателя за счет имущества, заложенного по договору об ипотеке, без обращения в суд допускается на основании нотариально удостоверенного соглашения между залогодержателем и залогодателем, заключенного после возникновения оснований для обращения взыскания на предмет ипотеки. Удовлетворение требований залогодержателя в таком порядке не допускается, если:
1) для ипотеки имущества требовалось согласие или разрешение другого лица или органа;
2) предметом ипотеки является предприятие как имущественный комплекс;
3) предметом ипотеки является имущество, имеющее значительную историческую, художественную или иную культурную ценность для общества;
4) предметом ипотеки является имущество, находящееся в общей собственности, и кто-либо из его собственником не дает согласия в письменной форме на удовлетворение требований залогодержателя во внесудебном порядке.
В указанных случаях взыскание на заложенное имущество обращается по решению суда». (ст.55).
«Принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем:
1) суммы, подлежащие уплате залогодержателю из стоимости заложенного имущества, за исключением сумм расходов по охране и реализации имущества, которые определяются по завершении его реализации. Для сумм исчисляемых в процентном отношении, должны быть указаны сумма, на которую начисляются проценты, размер процентов и период, за который они подлежат начислению;
2) являющееся предметом ипотеки имущество, из стоимости которого удовлетворяются требования залогодержателя;
3) способ реализации имущества, на которое обращается взыскание;
4) меры по обеспечению сохранности имущества до его реализации, если таковые необходимы;
5) начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации». (ст.54).
Законом об ипотеке также раскрыты способы реализации заложенного имущества, на которое обращено взыскание: путем проведения публичных торгов (ст. ст. 57, 58) и путем продажи на аукционе. (ст.59).
Статья 60 закона предусматривает, что «должник по обеспеченному ипотекой обязательству и залогодатель, являющийся третьим лицом, вправе прекратить обращение взыскания на заложенное имущество, удовлетворив все обеспеченные ипотекой требования залогодержателя, невыполнение которых послужило основанием для обращения взыскания на имущество, в объеме, какой эти требования имеют к моменту уплаты соответствующих сумм. Это право может быть осуществлено в любое время до момента продажи заложенного имущества по конкурсу либо приобретения права на это имущество в установленном порядке залогодержателем».
Также статьей 61 закона установлено, что «сумма, вырученная от реализации имущества, заложенного по договору об ипотеке, после удержания из нее сумм, необходимых для покрытия расходов в связи с обращением взыскания на это имущество и его реализацией, распределяется между заявившими свои требования к взысканию залогодержателями, другими кредиторами залогодателя и сами залогодателем.
Распределение проводится органом, осуществляющим исполнение судебных решений, а если взыскание на заложенное имущество было обращено во внесудебном порядке – нотариусом, удостоверившим соглашение о таком порядке взыскания, с соблюдением правил статьи 319, п.1 статьи 334 и п.п. 5 и 6 статьи 350 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также статьи 46 Закона об ипотеке».
«Требование кредитора к залогодателю, не являющемуся должником по основному договору, ограничивается суммой, вырученной от реализации предмета залога.
Так, Коммерческий банк обратился в арбитражный суд с иском к индивидуальному частному предприятию и обществу с ограниченной ответственностью о взыскании 8 млрд рублей задолженности по кредитному договору и обращении взыскания на заложенное имущество.
Как следовало из материалов дела, кредит в сумме 1,5 млрд. рублей был выдан индивидуальному частному предприятию, а залогодателем выступило общество, предоставив в качестве предмета залога речное судно, оцененное сторонами по договору в 2 млрд. рублей.
Арбитражный суд удовлетворил требования истца полностью за счет залогодателя, указав в резолютивной части решения: обратить взыскание на имущество общества с ограниченной ответственностью, стоимость которого составляет в сумме 8 млрд. рублей.
Отменяя данное решение, кассационная инстанция указала, что характер обязательства лица, предоставившего кредитору обеспечение на случай неисполнительности должника, обусловлен характером избранного способа обеспечения.
В частности, сущность залога как способа обеспечения исполнения основного обязательства состоит в праве кредитора (залогодержателя) потребовать реализации предмета залога и передачи ему вырученных по такой реализации денежных средств в размере, не превышающем суммы задолженности по обеспеченному обязательству.
При недостаточности вырученных средств для покрытия требований кредитора (залогодержателя) последний имеет право, при отсутствии иного указания в законе или договоре, получить недостающую сумму из прочего имущества должника (пункт 5 статьи 350 ГК РФ).
Таким образом, при рассмотрении данного спора необходимо было исходить из следующего. Поскольку залогодателем выступило третье лицо, не являющееся должником по основному договору, его обязательства перед залогодержателем не могли превышать сумму, вырученную от реализации заложенного имущества.
В связи с этим резолютивной части постановления кассационной инстанции указано о взыскании с индивидуального частного предприятия 8 млрд. рублей задолженности и обращении взыскания на заложенное имущество, принадлежащее обществу, в счет погашения этой задолженности». (3.2, с.17).
Таким образом, нами рассмотрены особенности совершения такой сделки с недвижимостью, как залог (ипотека).
3.3. Доверительное управление недвижимостью.
«Доверительное управление – новый институт нашего права. Его появление обусловлено нынешним этапом развития рыночных отношений. Это связано со стремлением организовать более эффективное управление хозяйственной деятельностью и имуществом, и прежде всего государственным имуществом.
Раньше существовал только один метод выбора хозяйственного руководителя – административный. В новых условиях хозяйствования этот метод стал подвергаться критике как неэффективный, так как при нем отсутствуют экономическая заинтересованность ответственного лица, есть благоприятные условия для злоупотреблений и т.п.
Подобные утверждения послужили толчком для возникновения идеи создать систему определения хозяйственного руководителя не на административной, а на гражданско-правовой, коммерческой основе, когда руководитель окажется материально заинтересованным в результатах своей деятельности, ее эффективности, будет нести ответственность за ненадлежащие результаты. Это – альтернативный способ руководства, имеющий особое значение для государственной собственности, но применимый и в других сферах». (2.4, с.117).
Закон определяет доверительное управление следующим образом:
«По договору доверительного управления имуществом одна стороны (учредитель управления) передает другой стороне (доверительному управляющему) на определенный срок имущество в доверительное управление, а другая сторона обязуется осуществлять управление этим имуществом в интересах учредителя управления или указанного им лица (выгодоприобретателя).
Передача имущества в доверительное управление не влечет перехода права собственности на него к доверительному управляющему». (п.1 ст.1012 ГК РФ).
«Закон указывает, что доверительный управляющий совершает в отношении переданного ему имущества юридические и фактические действия. При этом сделки совершаются им от своего имени, но с указанием, что он действует в качестве доверительного управляющего. В случаях, не требующих письменного оформления, он делает это устно, а при подписании письменных документов, включая сделки, после своего имени или наименования он ставит отметку «Д.У.».
Доверительный управляющий, чтобы управлять имуществом на коммерческой основе, должен обладать большой мерой самостоятельности, в том числе и по отношению к собственнику. И вместе с тем необходимо гарантировать интересы собственника имущества. Выполнение этой двуединой функции обеспечивается, с одной стороны, обособлением имущества собственника и доверительного управляющего, и с другой – осуществлением деятельности управляющим от своего имени. Именно поэтому такая деятельность, - по мнению профессора, доктора юридических наук В.А. Дозорцева, - не могла осуществляться в рамках прежнего законодательства». (2.4, с.118).
«Оказалось, что существует потребность в двух формах доверительного управления. Наряду с основной, коммерческой, формой нужна еще и дополнительная, некоммерческая, форма, когда доверительное управление осуществляется на безвозмездной основе. По смыслу ст.1016 ГК размер и форма вознаграждения признаются существенными условиями договоров доверительного управления только в том случае, когда выплата вознаграждения предусмотрена этими договорами.
Основные черты доверительного управления установлены пунктом 4 статьи 209 ГК РФ и его главой 53 (статьи 1012-1026).
Прежде всего важно, что доверительное управление устанавливается в отношении имущества, а не организаций. Это значит, что если в доверительное управление передается предприятие, то оно рассматривается не как организация, а как комплекс имущества в соответствии со статьей 132 ГК РФ.
В соответствии со ст.209 ГК доверительное управление должно рассматриваться как способ осуществления права собственности на имущество, когда правомочия собственника полностью или частично осуществляет доверительный управляющий, притом от своего имени. Соответственно собственник лишается права осуществления этих правомочий». (2.4, с.118-119).
Отношения по доверительному управлению между собственником и управляющим имеют обязательный характер. Это срочные, «длящиеся» отношения, срок составляет одно из обязательных условий договора, по истечении обусловленного срока обязательство прекращается (ст.1016 ГК).
На доверительного управляющего возлагается обязанность совершения не разовых действий, а каких-то функций на систематической основе.
«Основанием возникновения доверительного управления является договор. Необходимо волеизъявление собственника или иного лица, уполномоченного учреждать доверительное управление. В исключительных случаях договору должен предшествовать властный акт (назначение опекуна, ликвидационный комиссии и т.п.). Обозначенный в таком акте орган должен подобрать управляющего, согласовать с ним условия и обеспечить заключение договора. При этом договор будет заключать не собственник имущества, а другое лицо (например, орган опеки и попечительства). Именно такой орган заключает в подобных случаях договор и фактически учреждает доверительное управление». (2.4, с.119).
форма договора доверительного управления утверждена ст.1017 ГК. «Договор доверительного управления недвижимым имуществом должен быть заключен в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами». Такая же форма предусмотрена для договора купли-продажи недвижимости.
«Передача недвижимого имущества в доверительное управление подлежит государственной регистрации. Несоблюдение формы договора доверительного управления недвижимым имуществом или требования о регистрации передачи недвижимости в доверительное управление влечет недействительность договора». (ст.1017 ГК).
Обращаясь к содержанию договора, следует отметить, что п.1 ст.1016 ГК предусматривает его существенные условия:
1) состав имущества, передаваемого в доверительное управление;
2) наименование юридического лица или имя гражданина в интересах которых осуществляется управление имуществом (учредителя управления или выгодоприобретателя);
3) размер и форма вознаграждения управляющему, если выплата вознаграждения предусмотрена договором;
4) срок действия договора (не превышающий пяти лет). При отсутствии заявления одной из сторон о прекращении договора по окончании срока его действия он считается продленным на тот же срок и на тех же условиях, какие были предусмотрены договором.
Возможность передачи в доверительное управление отдельных объектов недвижимости прямо предусмотрена законом (п.1 ст.1013 ГК). «Недвижимое имущество как объект доверительного управления должно отвечать некоторым общим требованиям.
Во-первых, это может быть только индивидуально определенное имущество, а никак не имущество, определяемое родовыми признаками. В договоре может быть предусмотрено, что в доверительное управление будет передаваться имущество, еще подлежащее приобретению или даже созданию, то есть имущество, еще не существующее в момент заключения договора.
Во-вторых, передаваемое в доверительное управление недвижимое имущество должно быть обособлено как от прочего имущества учредителя доверительного управления, так и от имущества управляющего. И такая обособленность должна быть документирована. (ст. 1018 ГК РФ).
В-третьих, в доверительное управление может передаваться только непотребляемое имущество, которое должно быть возвращено собственнику по прекращении доверительного управления.
В данном случае обособление недвижимых объектов и их документирование ввиду необходимости регистрации (ст.131 и 1017 ГК РФ) не вызывает особых трудностей.
В качестве объекта доверительного управления может выступать комплекс имущества или отдельные объекты недвижимости». (2.4, с.120).
«Обратимся к имущественным комплексам, на базе которых можно осуществлять хозяйственную деятельность. Среди таких комплексов на первом месте стоят предприятия, в состав которых в соответствии с абзацем 2 пункта 2 ст.132 ГК входят все возможные виды имущества. Такие предприятия в целом признаются недвижимостью, поэтому их передача в управление подлежит письменному удостоверению и регистрации (ст.131 ГК), в результате которых происходит обособление каждого имущественного объекта, входящего в их состав. То же относится и к частям предприятия или организации.
К имущественным комплексам относится и все имущество, входящее, например, в наследственную массу. В этом случае документируется также обособление каждого отдельного имущественного объекта. Поэтому в случае комплексов в состав их имущества могут входить любые объекты, даже те, которые обособленно не могут находиться в доверительном управлении. Обособление и его документирование здесь производятся во всех случаях.
В состав имущественного комплекса включается не только имущество, первоначально внесенное учредителем, но и имущество, созданное или приобретенное в результате действий по доверительному управлению (ст.1020 ГК РФ). И из него исключается имущество, выбывшее в результате таких действий». (2.4, с.120-121).
«В доверительное управление может быть передано и государственное, и муниципальное, и частное имущество. Однако то государственное или муниципальное имущество, которое ранее было передано на вещном праве хозяйственного ведения или оперативного управления унитарному предприятию или государственному либо муниципальному учреждению, до передачи его в доверительное управление должно утратить свой предыдущий правовой статус. Строго говоря, ни унитарное предприятие, ни государственное или муниципальное учреждение не вправе передавать какое бы то ни было имущество в доверительное управление, поскольку презюмируется, что оно находится у них либо на праве хозяйственного ведения, либо на праве оперативного управления. Подобную функцию вправе выполнить лишь специальный органа, осуществляющий от лица собственника функции по распоряжению государственной или муниципальной собственностью». (2.14, с.599).
«Для отношений по доверительному управлению характерный три стороны – учредитель, доверительный управляющий и выгодоприобретатель. Две из этих сторон (учредитель и выгодоприобретатель) могут совпадать и чаще всего в наших условиях совпадают, но три функции, выполняемые договором, во всех случаях сохраняются.
Управляющий никогда не может совпадать с учредителем, ни с выгодоприобретателем – их функции несовместимы.
Как правило, в качестве любой из трех сторон могут выступать как физические, так и юридические лица.
Учредителем доверительного управления выступает собственник недвижимого имущества (ст.1014 ГК РФ). Чаще всего это юридическое лицо или государство. Лицо, в хозяйственном ведении или оперативном управлении которого находится имущество, не вправе быть учредителем доверительного управления. Юридические лица, обладающие этими правами, подлежат предварительной ликвидации. (п.3 ст.1013 ГК РФ).
Доверительным управляющим может быть как физическое, так и юридическое лицо. Однако в обоих случаях закон устанавливает некоторые ограничения. Если это физическое лицо, то управляющим может быть только индивидуальный предприниматель (исключение специально предусмотрено законом). Если это юридическое лицо, эту функцию может выполнять только коммерческая организация. Поскольку смысл введения института доверительного управления заключается в сужении