Бухгалтерский учет операций по ипотеке (залогу недвижимости)
├────────────────────────────────────────┼─────────┼──────┼──────┤
│С расчетного счета перечислена │ 148 │ 60 │ 51 │
│поставщику оставшаяся часть долга │ │ │ │
│(2160 тыс. руб. - 2012 тыс. руб.) │ │ │ │
├────────────────────────────────────────┼─────────┼──────┼──────┤
│Принята к вычету оставшаяся часть │ 24,667│ 68 │ 19-3 │
│входящего НДС │ │ │ │
│(360 тыс. руб. - 335,333 тыс. руб.) │ │ │ │
├────────────────────────────────────────┴─────────┴──────┴──────┤
│ Индоссат (организация В) │
├────────────────────────────────────────┬─────────┬──────┬──────┤
│Отгружена продукция покупателю │ 2160 │ 62 │ 90-1 │
├────────────────────────────────────────┼─────────┼──────┼──────┤
│Списана себестоимость отгруженной │ 1200 │ 90-2 │ 43 │
│продукции │ │ │ │
┌────────────────────────────────────────┬─────────┬─────────────┐
│ Содержание операции │ Сумма, │Корреспонди │
│ │тыс. руб.│рующие счета │
│ │ ├──────┬──────┤
│ │ │ Д-т │ К-т │
├────────────────────────────────────────┼─────────┼──────┼──────┤
│Начислена задолженность бюджету по НДС │ 360 │ 90-3 │ 68 │
├────────────────────────────────────────┼─────────┼──────┼──────┤
│Отражен финансовый результат (прибыль) │ 600 │ 90-9 │ 99 │
│от продажи продукции │ │ │ │
├────────────────────────────────────────┼─────────┼──────┼──────┤
│Получена от покупателя закладная │ 2012 │ 58-2 │ 62 │
│организации А │ │ │ │
│(2000 тыс. руб. + 1,2% х │ │ │ │
│2000 тыс. руб. : 100% х 15 дн. : 30 дн.)│ │ │ │
├────────────────────────────────────────┼─────────┼──────┼──────┤
│Получен залог, обеспечивающий │ 2024 │ 008 │ │
│индоссированную закладную │ │ │ │
├────────────────────────────────────────┼─────────┼──────┼──────┤
│На расчетный счет зачислена оставшаяся │ 148 │ 51 │ 62 │
│часть долга покупателя │ │ │ │
│(2160 тыс. руб. - 2012 тыс. руб.) │ │ │ │
├────────────────────────────────────────┼─────────┼──────┼──────┤
│На расчетный счет зачислены денежные │ 2024 │ 51 │ 91-1 │
│средства залогодателя (организации А) в │ │ │ │
│связи с погашением закладной │ │ │ │
├────────────────────────────────────────┼─────────┼──────┼──────┤
│Списана балансовая стоимость погашенной │ 2012 │ 91-2 │ 58-2 │
│закладной │ │ │ │
├────────────────────────────────────────┼─────────┼──────┼──────┤
│Начислена задолженность бюджету по НДС с│ 2 │ 91-2 │ 68 │
│суммы процентов по закладной, │ │ │ │
│причитающихся индоссату │ │ │ │
│(16,67% (2024 тыс. руб. - │ │ │ │
│2012 тыс. руб.) : 100%) │ │ │ │
├────────────────────────────────────────┼─────────┼──────┼──────┤
│Отражен финансовый результат │ 10 │ 91-9 │ 99 │
│(операционная прибыль) от погашения │ │ │ │
│закладной │ │ │ │
├────────────────────────────────────────┼─────────┼──────┼──────┤
│Возвращен залогодателю залог │ 2024 │ │ 008 │
├────────────────────────────────────────┼─────────┼──────┼──────┤
│С расчетного счета уплачен в бюджет НДС │ 362 │ 68 │ 51 │
│(360 тыс. руб. + 2 тыс. руб.) │ │ │ │
└────────────────────────────────────────┴─────────┴──────┴──────┘
Учет операций, обусловленных неисполнением ипотечных обязательств
При неисполнении или ненадлежащем исполнении залогодателем своих обязательств по закладной залогодержатель (индоссат) вправе обратить взыскание на заложенное имущество с целью удовлетворения своих требований в случаях:
- неуплаты или несвоевременной уплаты долга (в отношении обязательства, исполняемого единовременным платежом);
- систематического нарушения сроков внесения платежей более трех раз в течение 12 месяцев (в отношении обязательства, исполняемого периодическими платежами);
- нарушения правил пользования (содержания, ремонта) заложенным имуществом;
- несоблюдения мероприятий по обеспечению его сохранности.
Залог может быть взыскан в добровольном (стороны заключают между собой соглашение, заверенное нотариусом, о признании требований залогодержателя) или в судебном порядке.
Продажа заложенного имущества производится на публичных торгах, победитель которых после государственной регистрации договора купли - продажи приобретает право собственности на предмет ипотеки. Вырученная сумма перечисляется организатором торгов (специализированной организацией, имеющей лицензию Минюста России) на счет залогодержателя (индоссата).
Согласно п.2 ст.154 НК РФ передача права собственности на предмет залога залогодержателю в случае неисполнения обеспеченного залогом обязательства подлежит обложению НДС. Налоговая база определяется исходя из рыночной стоимости передаваемого имущества.
Учет продажи заложенного имущества залогодатель ведет на счете 91 "Прочие доходы и расходы". По его кредиту учитывают сведения о продажной стоимости недвижимого имущества, по дебету - балансовую стоимость залога, начисленный НДС и понесенные операционные расходы (комиссионное вознаграждение посреднику и др.). Финансовый результат от продажи (операционная прибыль или убыток) списывается на счет 99 "Прибыли и убытки".
Залогодержателю (индоссату) после обращения взыскания на заложенное имущество информацию о не оплаченном по закладной долге следует учитывать на счете 76 "Расчеты с разными дебиторами и кредиторами", субсчет 2 "Расчеты по претензиям". Списание задолженности происходит одновременно с зачислением на его банковский счет суммы проданного залога.
Пример 4 [11, c. 32]. Организация В 31.03.2002 предъявила к оплате организации А закладную, полученную от организации Б (см. примеры 1 и 2). В связи с неплатежеспособностью должника заложенное здание было продано на публичных торгах в пользу индоссата за 2428,8 тыс. руб. (в том числе НДС 404,8 тыс. руб.).
Балансовая стоимость здания - 2600 тыс. руб., начисленная амортизация - 800 тыс. руб. Залогодатель уплатил посреднику комиссионное вознаграждение в размере 10% от суммы совершенной сделки - 242,88 тыс. руб. (в том числе НДС 40,48 тыс. руб.).
Учет операций, обусловленных настоящей сделкой, у залогодателя (см. табл. 3) и индоссата (см. табл. 4).
Таблица 3
Методика учета операций по продаже предмета ипотеки у залогодателя (организация А)
┌────────────────────────────────────────┬─────────┬─────────────┐
│ Содержание операции │ Сумма, │Корреспонди │
│ │тыс. руб.│рующие счета │
│ │ ├──────┬──────┤
│ │ │ Д-т │ К-т │
├────────────────────────────────────────┼─────────┼──────┼──────┤
│Продано заложенное здание в счет │ 2428,8 │ 66 │ 91-1 │
│погашения задолженности по │ │ │ │
│краткосрочному займу │ │ │ │
├────────────────────────────────────────┼─────────┼──────┼──────┤
│Списана начисленная амортизация │ 800 │ 02 │ 01 │
├────────────────────────────────────────┼─────────┼──────┼──────┤
│Списана остаточная стоимость здания │ 1800 │ 91-2 │ 01 │
│(2600 тыс. руб. - 800 тыс. руб.) │ │ │ │
├────────────────────────────────────────┼─────────┼──────┼──────┤
│Начислена задолженность бюджету по НДС │ 404,8 │ 91-2 │ 68 │
├────────────────────────────────────────┼─────────┼──────┼──────┤
│Начислена задолженность посреднику по │ │ │ │
│комиссионному вознаграждению: │ │ │ │
│на сумму вознаграждения без НДС │ 202,4 │ 91-2 │ 60 │
│на сумму НДС │ 40,48│ 19-4 │ 60 │
├────────────────────────────────────────┼─────────┼──────┼──────┤
│Отражен финансовый результат │ 21,6 │ 91-9 │ 99 │
│(операционная прибыль) от продажи здания│ │ │ │
├────────────────────────────────────────┼─────────┼──────┼──────┤
│Списана стоимость проданного залога │ 2024