В.В. Волков. Дипломная работа по теме: «». Тюмень. 2001.

ОГЛАВЛЕНИЕ

Введение 2

Особенности оценки стоимости имущества, арестованного на основании судебного решения для его продажи в рамках исполнительного производства 3

Цели оценки, основание для ее проведения 3

Выбор и обоснование вида стоимости, определяемой при оценке имущества должника для его продажи в рамках исполнительного производства 6

Понятие ликвидационной стоимости имущества 6

Учет расходов по совершению исполнительных действий 10

Начальная цена торгов недвижимого имущества и цена товара (иного имущества), реализуемого на комиссионных началах, как специальная стоимость имущества, определяемая для его продажи в рамках исполнительного производства 12

Методики, используемые для оценки специальной стоимости имущества должника для его продажи в рамках исполнительного производства 14

Оценка стоимости недвижимого имущества 14

Принципы оценки недвижимости 14

Затратный подход для оценки рыночной стоимости недвижимости 17

1. Метод разбивки 20

2. Метод сравнения продаж 22

3. Метод срока жизни 23

Метод прямого сравнительного анализа продаж для определения рыночной стоимости недвижимости 24

Применение МПСАП 24

Преимущества МПСАП: 24

Недостатки МПСАП: 25

Источники информации: 25

Последовательно: 26

На независимой основе: 26

При продаже земли это: 26

При продаже застроенных участков это: 26

Количественные: 27

Качественные: 27

Доходный метод для определения рыночной стоимости недвижимости 27

Доходный подход (ДП) 27

Метод прямой капитализации (МПК) 29

Схема применения МПК: 29

Преимущества МПК: 29

МПК не следует применять, когда: 29

Структура коэффициента капитализации 30

Методы рекапитализации 30

Метод дисконтирования денежных потоков 31

Преимущества метода: 31

Недостатки: 31

Наиболее часто используемые коэффициенты 32

Расчет корректировочной поправки на вынужденность продажи и внесение ее в значение рыночной стоимости объекта недвижимости 35

Оценка оборудования, машин и механизмов 40

Корректировка текущей стоимости оборудования, машин и механизмов на вынужденность продажи и определение их цены для продажи на комиссионных началах 46

Оценка производственных запасов и готовой продукции 47

Корректировка текущей стоимости производственных запасов и готовой продукции и определение их цены для продажи на комиссионных началах 47

Примерный расчет начальной цены торгов двухэтажного кирпичного административного здания для его продажи в рамках исполнительного производства 47

Описание объекта оценки 47

Подходы к оценке и итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки 49

Расчет и обоснование корректировочной поправки на вынужденность продажи 53

Внесение корректировочной поправки в значение рыночной стоимости объекта оценки и определение его начальной цены торгов 55

Заключение 56

Литература 56

Введение

В настоящее время в России в оценке стоимости имущества очень часто приходится определять рыночную стоимость. Методика по ее расчету, пришедшая к нам из Западной Европы и Америки, уже прошла успешную апробацию к отечественным экономическим условиям. Определение других видов стоимости встречается намного меньше в российской оценочной практике, что сказывается на низком уровне их методологического обеспечения. В частности, такая ситуация наблюдается при расчете ликвидационной стоимости имущества.

Обзор отечественной литературы показал, что этой темой практически никто углубленно не занимался, в то время как ликвидационная стоимость является одним из главных элементов в системе антикризисного управления предприятиями-банкротами и исполнительном производстве. В последнее время наибольшая потребность в этом виде стоимости наблюдается также и в системе управления объектами недвижимости, находящейся в федеральной собственности и собственности субъектов Российской Федерации, так, к примеру, Тюменская область является наиболее крупным собственником среди субъектов Федерации, на территории которой находится большое количество офисных и административных площадей, автобаз, объектов промышленного назначения и других помещений.

Одной из насущных и важных проблем является проблема ликвидации объектов долгостроя и незавершенного строительства, в том числе и на территории города Тюмени, на которой имеется значительное количество незавершенных строительством объектов производственного и административного назначения, в которые инвестированы значительные государственные средства. Поэтому очень важно правильно оценить эту недвижимость, которую предполагается реализовать с торгов.

Анализ существующих подходов, применяемых в оценке стоимости имущества при расчете ликвидационной стоимости, показывает, что, как правило, это эмпирические методы, базирующиеся на интуиции конкретного специалиста. Недостаточный уровень формализованности таких методов не придает результатам этих экспертных оценок достаточной убедительности. Поэтому им надо придать математическое объяснение и логическую завершенность.

Особенности оценки стоимости имущества, арестованного на основании судебного решения для его продажи в рамках исполнительного производства

Цели оценки, основание для ее проведения

Цель оценки - это формулирование основной задачи, кото­рая должна быть решена в результате оценки. Формулирование цели включает определение:

а) вида стоимости оцениваемой собственности;

б) вида имущественных прав, которые оцениваются;

в) полного наименования объекта оценки, включая организа­ционно-правовую форму предприятия и вид собственности (федеральная, субъекта Федерации, муниципальная или частная);

г) даты оценки.

Целью оценки стоимости имущества, арестованного у должника по решению судебного органа, является, как правило, определение стоимости данного имущества для его продажи в пользу взыскателя.

Оценка имущества должника, в соответствии со ст. 52 Федерального закона РФ «Об исполнительном производстве» №119-ФЗ от 21 июля 1997 г., производится судебным приставом-исполнителем по рыночным ценам, действующим на день исполнения исполнительного документа, за исключением случаев, когда оценка производится по регулируемым ценам.

Если оценка отдельных предметов является затруднительной либо должник или взыскатель возражает против произведенной судебным приставом-исполнителем оценки, судебный пристав-исполнитель для определения стоимости имущества назначает специалиста.

При осуществлении оценки ценных бумаг, на которые обращается взыскание, согласно Приказа Минюста РФ от 27.10.1998 N 153, назначение специалиста обязательно.

Таким специалистом может быть только независимый оценщик, имеющий специальные знания и навыки, а также лицензию на право оценки соответствующего вида собственности и страховой полис на предмет страхования гражданской ответственности за причинение убытков третьим лицам в связи с осуществлением его деятельности.

Законодательством, регулирующим оценочную деятельность в Российской Федерации, является Федеральный закон РФ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ и принимаемые в соответствии с ним Федеральные законы и иные нормативные правовые акты Российской Федерации, законы и иные нормативные правовые акты субъектов Российской Федерации, а также международные договоры Российской Федерации.

Основанием для проведения оценки объекта оценки (ст. 9 ФЗ РФ №135-ФЗ от 29 июля 1998 г.; п. 2 ст. 52 ФЗ РФ №119-ФЗ от 21 июля 1997 г.) является решение уполномоченного органа. В рамках исполнительного производства - это постановление о назначении специалиста, вынесенное судебным приставом-исполнителем. Заказчиком оценки объекта оценки выступает служба судебных приставов Министерства юстиции РФ, которая с оценщиком заключает договор об оказании оценочных услуг.

Статья 41 Федерального закона РФ «Об исполнительном производстве» №119-ФЗ от 21 июля 1997 г. определяет порядок участия специалистов в исполнительном производстве:

1. Для разъяснения возникающих при совершении исполнительных действий вопросов, требующих специальных знаний, судебный пристав - исполнитель по собственной инициативе или по просьбе сторон может своим постановлением назначить специалиста, а при необходимости - нескольких специалистов.

2. В качестве специалиста может быть назначено лицо, обладающее необходимыми знаниями. Специалист дает заключение в письменной форме.

3. Специалист обязан явиться по вызову судебного пристава, дать объективное заключение по поставленным вопросам, давать пояснения по поводу выполняемых им действий. Специалист имеет право на вознаграждение за выполненную работу, проводимую в связи с совершением исполнительных действий. Это вознаграждение относится к расходам по совершению исполнительных действий.

4. За отказ или уклонение от дачи заключения или дачу заведомо ложного заключения специалист несет ответственность, предусмотренную федеральным законом, о чем он предупреждается судебным приставом - исполнителем.

Статья 43, п.1. этого же закона определяет:

1. Судебный пристав - исполнитель, переводчики и специалисты не могут участвовать в исполнительном производстве и подлежат отводу, если они являются родственниками сторон, их представителей или других лиц, участвующих в исполнительном производстве, либо заинтересованы в исходе исполнительного производства или имеются иные обстоятельства, вызывающие сомнение в их беспристрастности.

О независимости оценщика говорит и Федеральный закон РФ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ в ст. 16:

Оценка объекта оценки не может проводиться оценщиком, если он является учредителем, собственником, акционером или должностным лицом юридического лица либо заказчиком или физическим лицом, имеющим имущественный интерес в объекте оценки, или состоит с указанными лицами в близком родстве или свойстве.

Проведение оценки объекта оценки не допускается, если:

• в отношении объекта оценки оценщик имеет вещные или обязательственные права вне договора;

• оценщик является учредителем, собственником, акционером, кредитором, страховщиком юридического лица либо юридическое лицо является учредителем, акционером, кредитором, страховщиком оценочной фирмы.

Не допускается вмешательство заказчика либо иных заинтересованных лиц в деятельность оценщика, если это может негативно повлиять на достоверность результата проведения оценки объекта оценки, в том числе ограничение круга вопросов, подлежащих выяснению или определению при проведении оценки объекта оценки.

Размер оплаты оценщику за проведение оценки объекта оценки не может зависеть от итоговой величины стоимости объекта оценки.

Выбор и обоснование вида стоимости, определяемой при оценке имущества должника для его продажи в рамках исполнительного производства

Понятие ликвидационной стоимости имущества

Под объектом собственности должника понимаем имущество должника-организации или имущество граждан.

Согласно ст. 59 Федерального закона РФ «Об исполнительном производстве» №119-ФЗ от 21 июля 1997 г., аресту и реализации может быть подвергнуто имущество должника-организации: в первую очередь - имущество, непосредственно не участвующее в производстве (ценные бумаги, денежные средства на депозитных и иных счетах должника, валютные ценности, легковой автотранспорт, предметы дизайна офисов и иное); во вторую очередь - готовая продукция (товары), а также иные материальные ценности, непосредственно не участвующие в производстве и не предназначенные для непосредственного участия в нем; в третью очередь - объекты недвижимого имущества, а также сырья и материалов, станков, оборудования, других основных средств, предназначенные для непосредственного участия в производстве.

Если финансовое положение предприятия дошло до ареста и продажи имущества третьей очереди, то фактически мы имеем дело с предприятием-банкротом.

В повседневной практике существует проблема - это нормативно-законодательное регулирование применения ликвидационной стоимости и закрепления ее однозначного толкования.

Так, если говорить об исполнительном производстве, то оценка стоимости имущества должника, в соответствии со ст. 52 Федерального закона РФ «Об исполнительном производстве» №119-ФЗ от 21 июля 1997 г., как уже упоминалось выше, производится судебным приставом-исполнителем по рыночным ценам, действующим на день исполнения исполнительного документа, за исключением случаев, когда оценка производится по регулируемым ценам.

Если оценка отдельных предметов является затруднительной либо должник или взыскатель возражает против произведенной судебным приставом-исполнителем оценки, судебный пристав-исполнитель для определения стоимости имущества назначает специалиста.

Надо обратить внимание на то, что Закон, в случае назначения судебным приставом-исполнителем специалиста, явно не устанавливает вид стоимости имущества. Выбрать и обосновать вид стоимости – это задача специалиста.

А у нас, зачастую, совершая неверное толкование вышеуказанной статьи, путая рыночную цену, определяемую самим судебным приставом-исполнителем с определением стоимости имущества специалистом, что согласитесь, не одно и тоже, судебные приставы-исполнители в постановлениях о назначении специалиста или договор на оказание оценочных услуг с Управлением Министерства юстиции в явную ставят задачу оценщику определить рыночную стоимость имущества должника, либо оценщики неверно выбирают и обосновывают вид стоимости. А отсюда идет неверное, и даже вредное, применение методологий, характерных определению рыночной стоимости. Отсюда завышенная стоимость и не ликвидность объектов оценки, исполнительные производства «разваливаются» и «зависают».

Характерный тому пример, когда Арбитражный Суд г. Москвы вынес определение от 22.05.2001 г. по иску «О признании недостоверной величины рыночной стоимости ювелирных изделий принадлежащих ЗАО «Каргом-Диамант», установленной на основании оценки ЗАО «Экспертиза и оценка» и указанной в отчете №142/1 по состоянию на 20.12.2000». По мнению судьи Локайчук Т.М. оценка стоимости в ходе исполнительного производства вообще не относится к оценочной деятельности, не говоря уж о том, что была определена рыночная стоимость в рамках исполнительного производства.

Данное определение лишний раз подтверждает существование проблем и пробелов в подготовке судей и судебных приставов-исполнителей, оценщиков и юристов, касающихся вопросов оценочной деятельности, а также законодательного регулирования самой оценочной деятельности.

Согласно ст. 3 Федерального закона РФ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» №135-ФЗ от 29 июля 1998 г., под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

• сторона сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;

• стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;

• объект оценки представлен на открытый рынок в форме публичной оферты;

• цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей либо стороны не было;

• платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

Исходя из определения рыночной стоимости, определяемая оценщиком стоимость только тогда будет рыночной, когда будут соблюдено главное условие: на покупателя и продавца не оказывается внешнее давление, и обе стороны достаточно информированы о сущности и характеристике продаваемого имущества. В рамках исполнительного производства это условие нарушено, т. е., имеют место чрезвычайные обстоятельства. Имущество должника (собственника) в рамках исполнительного производства может быть отчуждено принудительно, информации, характеризующей оцениваемый объект оценки, может быть недостаточно.

Таким образом, при оценке стоимости имущества должника с целью его дальнейшей продажи в рамках исполнительного производства в пользу взыскателя, мы можем определить только один вид стоимости - ликвидационную стоимость.

В связи со слабой нормативно-законодательной базой в оценке имущества и отсутствием стандартов, утвержденных Правительством РФ, до сих пор не закреплено понятие ликвидационной стоимости и области ее применения. Единственным документом, в котором дается хоть какое-то ее понятие - это Распоряжение ФКЦБ от 25 сентября 1996 года №6-р «Об утверждении методических рекомендаций по оценке имущества паевых инвестиционных фондов». В нем говорится, что «под ликвидационной стоимостью … понимается стоимость при вынужденной продаже объекта недвижимости, то есть та денежная сумма, которая может быть получена от продажи недвижимости в сроки, слишком короткие по сравнению с маркетинговым временем, определяемым в рамках стандарта рыночной стоимости».

Это понятие практически совпадает с понятием ликвидационной стоимости, приведенном в Международных стандартах оценки №2 «Базы оценки, отличные от рыночной стоимости» (до сих пор не признанные Правительством РФ в отличие от правительств некоторых других государств), где говорится, что «ликвидационная стоимость, или стоимость при вынужденной продаже, есть денежная сумма, которая реально может быть получена от продажи собственности в сроки, слишком короткие для проведения адекватного маркетинга в соответствии с определением рыночной стоимости. В некоторых государствах к ситуациям вынужденной продажи могут быть отнесены случаи с недобровольным продавцом и покупателями, информированными о затруднениях, испытываемых продавцом». Эти понятия наиболее точно раскрывают суть ликвидационной стоимости.

Ликвидационная стоимость, в свою очередь, подразделяется на упорядоченную ликвидационную стоимость (распродажа активов осуществляется в течение разумного пе­риода, с тем чтобы можно было получить высокие цены прода­жи активов), прину­дительную ликвидационную стоимость (активы распродаются настолько быстро, насколько это возможно, часто одновременно и на одном аукционе) и ликвидационную стоимость прекращения существования активов предприятия (активы предприятия не продаются, а списываются и уничтожа­ются, на данном месте строится новое, прогрессивное предпри­ятие, дающее значительный экономический или социальный эффект).

В рамках исполнительного производства мы определяем, исходя из крайне ограниченного срока экспозиции (времени, которое объект оценки должен находится на рынке, для того, чтобы быть проданным) этого имущества, принудительную ликвидационную стоимость.

Срок реализации арестованного имущества определен в ст. 54 Федерального закона РФ «Об исполнительном производстве» №119-ФЗ от 21 июля 1997 г. – два месяца со дня наложения ареста.

Из приведенных понятий можно сделать вывод о том, что основным фактором, который влияет на величину ликвидационной стоимости и отличающий ее от рыночной, является фактор вынужденности продажи, что характерно для нерыночных условий продажи имущества.

Кроме того, под ликвидационной стоимостью в теории оценки понимается денежная сумма в виде разницы между доходами от ликвидации имущества и расходами на ее проведение. Это стоимость, с которой приходится соглашаться собственнику имущества при вынужденной продаже имущества в ограниченный период времени, не позволяющий значительному числу потенциальных покупателей ознакомиться с объектом и условиями продажи.

Таким образом, становится вполне очевидным, что для расчета ликвидационной стоимости имущества в текущих российских условиях возможно применение следующего уравнения:

С_лик. = С_рын. х (1 - К_вын.) – З_лик. , где

С_лик. - ликвидационная стоимость объекта оценки;

С_рын. - рыночная стоимость объекта оценки;

К_вын. - корректировочная поправка на вынужденность продажи (коэффициент вынужденной продажи), при условии:

0 < К_вын. < 1

З_лик. – затраты на ликвидацию объекта оценки.

Согласно приведенному уравнению, ликвидационная стоимость рассчитывается в три этапа. На первом этапе определяется рыночная стоимость объекта оценки. На втором - определяется текущая стоимость объекта оценки путем внесения в значение рыночной стоимости величины корректировочной поправки на вынужденность продажи, то есть рыночная стоимость корректируется на фактор вынужденности продажи (на нерыночные условия продажи). На третьем – определяются затраты на ликвидацию объекта оценки и вычитаются из текущей стоимости.

Учет расходов по совершению исполнительных действий

При определении принудительной ликвидационной стоимости имущества должника в качестве затрат на ликвидацию имущества выступают все расходы по совершению исполнительских действий – средства, затраченные на организацию и проведение указанных действий из внебюджетного фонда развития исполнительного производства, положение о котором утверждено Правительством Российской Федерации, а также средства сторон и иных лиц, участвующих в исполнительном производстве (ст. 82 . ФЗ РФ №119-ФЗ от 21 июля 1997 г.).

К этим расходам относятся средства, затраченные на:

• перевозку, хранение и реализацию имущества должника;

• оплату работы переводчиков, понятых, специалистов и иных лиц, привлеченных в установленном порядке к совершению исполнительных действий;

• перевод (пересылку) по почте взыскателю взысканных сумм;

• розыск должника, его имущества или розыск ребенка, отобранного у должника по суду; другие необходимые исполнительные действия, совершаемые в процессе исполнения исполнительного документа.

В составе расходов на исполнительские действия есть постоянные, которые определены законодательством. К таким постоянным относятся:

• исполнительский сбор – 7% от стоимости имущества должника (ст. 81 Федерального закона РФ «Об исполнительном производстве» №119-ФЗ от 21 июля 1997 г.);

• вознаграждение специализированной организации (комиссионера) – 5% от стоимости реализованного имущества (Постановление Правительства Российской Федерации от 23 апреля 1999 года № 459, г. Москва «О реализации конфискованного и арестованного имущества»).

К другим прямым затратам относятся налоги и сборы, которые приходится платить при продаже имущества. Например: налог на добавленную стоимость, налог на пользователей автодорог.

Все перечисленные расходы возмещаются за счет денежных средств, вырученных от продажи арестованного имущества должника, а оставшаяся сумма с депозитного счета подразделения службы судебных приставов-исполнителей распределяется в пользу взыскателя (взыскателей).

Заказчиком для определения принудительной ликвидационной стоимости теоретически может быть собственник имущества с целью сравнения величины денежных средств, которые могут быть получены от реализации его имущества в рамках исполнительного производства и денежных средств, полученных от продажи имущества по рыночной цене, если имущество будет продано самим собственником. Такой анализ может побудить должника не доводить дело до судебного воздействия.

На практике при определении стоимости имущества должника в рамках исполнительного производства последний, третий этап расчета ликвидационной стоимости не производится. Получается, что определяется не принудительная ликвидационная стоимость имущества, а специальная стоимость имущества.

Начальная цена торгов недвижимого имущества и цена товара (иного имущества), реализуемого на комиссионных началах, как специальная стоимость имущества, определяемая для его продажи в рамках исполнительного производства

В ст. 54 Федерального закона РФ «Об исполнительном производстве» №119-ФЗ от 21 июля 1997 г. говорится: «…продажа имущества должника, за исключением недвижимого имущества, осуществляется специализированной организацией на комиссионных…началах…Продажа недвижимого имущества должника осуществляется путем проведения торгов специализированными организациями, имеющими право совершать операции с недвижимостью, в порядке, предусмотренном законодательством Российской Федерации…»

В свою очередь, в ст. 447 Гражданского кодекса РФ определено: «…торги проводятся в форме аукциона или конкурса. Выигравшим торги на аукционе признается лицо, предложившее наиболее высокую цену, а по конкурсу - лицо, которое по заключению конкурсной комиссии, заранее назначенной организатором торгов, предложило лучшие условия…Правила, предусмотренные статьями 448 и 449 настоящего Кодекса, применяются к публичным торгам, проводимым в порядке исполнения решения суда, если иное не предусмотрено процессуальным законодательством». И далее в ст. 448: «…извещение о проведении торгов должно быть сделано организатором не менее чем за тридцать дней до их проведения. Извещение должно содержать во всяком случае сведения о времени, месте и форме торгов, их предмете и порядке проведения, в том числе об оформлении участия в торгах, определении лица, выигравшего торги, а также сведения о начальной цене…».

Закон не двусмысленно устанавливает, что для целей продажи имущества должника в рамках исполнительного производства для недвижимого имущества определяется начальная цена торгов. Начальная цена торгов и будет специальной стоимостью недвижимого имущества.

Справедливо упомянуть, что цена – это понятие, относящееся к обмену товара и представляет собой сумму, запрошенную, предлагаемую или уплаченную за товар. В нашем случае начальная цена торгов – есть запрошенная сумма. Кроме того, Гражданский процессуальный кодекс РСФСР, в ст. 403 определяет обязательность прибавки стоимости к начальной цене: «…Судебный исполнитель объявляет торги несостоявшимися: 1) если на торги явилось менее двух покупателей; 2) если из явившихся никто не сделает надбавки против первоначальной оценки строения…». В практике проведения торгов эта надбавка именуется шагом торгов.

Отсюда напрашивается вывод: чем начальная цена торгов объекта недвижимости меньше нижнего предела предложенных на рынке аналогов, тем выше коммерческая привлекательность данного объекта, тем большее количество потенциальных покупателей будет привлечено на торги, тем самым будет с большей вероятностью обеспечена ликвидность объекта торгов.

Для иного имущества, чем недвижимое имущество, Правила комиссионной торговли непродовольственными товарами (в ред. Постановления Правительства РФ от 12.10.1999 N 1143), утвержденные Постановлением Правительства Российской Федерации от 6 июня 1998 г. N 569, в ст. 9 определяют: «…прием товаров на комиссию оформляется путем составления документа (договор комиссии, квитанция, накладная и другие виды), подписываемого комиссионером и комитентом, в котором должны содержаться следующие сведения: номер документа, дата его составления; наименование и реквизиты сторон (адрес, расчетный счет, телефон комиссионера, паспортные данные или данные иного документа, удостоверяющего личность комитента); наименование товара; степень износа и недостатки бывшего в употреблении товара; цена товара; размер и порядок уплаты комиссионного вознаграждения; условия принятия товара на комиссию; порядок проведения и размер уценки товара; сроки реализации товара до и после его уценки; условия и порядок возврата комитенту не проданного комиссионером товара; условия и порядок расчетов между комиссионером и комитентом; размер оплаты расходов комиссионера по хранению товара, принятого на комиссию, если по соглашению сторон эти расходы подлежат возмещению…».

Таким образом, имущество должника переходит в разряд товара, а на товар должна быть определена цена. Для иного имущества должника, продаваемого в рамках исполнительного производства, специальной стоимостью, которую определяет специалист, будет цена товара.

Ничего другого в процессе определения стоимости имущества должника для его продажи в рамках исполнительного производства Закон не требует.

В оценочной практике не будет ошибок и неверных толкований в этом вопросе, если приведенный выше порядок найдет отражение в договоре на предоставление оценочных услуг между оценщиком и заказчиком – Управлением Министерства юстиции.

В договоре должно быть ясно написано: оценщик определяет специальную стоимость имущества, для недвижимости – начальную цену торгов, для иного имущества – цену товара для продажи на комиссионных началах.

Надо помнить, что по сути своей, специальная стоимость остается ликвидационной стоимостью, только без учета расходов на совершение исполнительных действий.

Методики, используемые для оценки специальной стоимости имущества должника для его продажи в рамках исполнительного производства

Оценка стоимости недвижимого имущества

Принципы оценки недвижимости

Принципы оценки недвижимости можно сгруппировать по четырем ка­тегориям в соответствии с теми подходами, которые применяются при анализе недвижимости.

1. Принципы, основанные на представлениях пользователя:

• полезность;

• замещение;

• ожидание.

2. Принципы, связанные с землей и ее освоением:

• остаточная продуктивность;

• вклад;

• возрастающая и уменьшающаяся отдача;

• сбалансированность (пропорциональность);

• экономический размер;

• экономическое разделение.

3. Принципы, связанные с рыночной средой:

• зависимость;

• соответствие;

• предложение и спрос;

• конкуренция;

• изменение.

4. Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования (НиНЭИ).

Наилучшее и наиболее эффективное использование — это исполь­зование, выбранное из достаточного числа альтернативных вариантов, также рационально оправданных и правомочных, которое:

• юридически допустимо;

• физически возможно;

• финансово оправдано;

• наиболее рентабельно (то есть дает оптимальные стоимостные ре­зультаты: обеспечивает или наивысшую текущую стоимость объек­та, или наивысшую стоимость земли на фактическую дату оценки).

Из всех факторов, влияющих на рыночную стоимость, важнейшим является суждение о наилучшем и наиболее эффективном использова­нии объекта недвижимости. Это суждение является основополагающей предпосылкой его стоимости.

Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования вы­полняется путем проверки соответствия рассматриваемых вариантов использования следующим критериям:

• Физическая осуществимость: рассмотрение технологически реаль­ных для данного участка способов использования.

• Правомочность: рассмотрение законных способов использования, которые не противоречат распоряжениям о зонировании, положе­ниям об исторических зонах и памятниках, экологическому законо­дательству.

• Финансовая оправданность: рассмотрение тех физически осущест­вимых и разрешенных законом вариантов использования, которые будут приносить доход владельцу участка.

• Максимальная эффективность (оптимальный вариант застройки): рассмотрение того, какой из физически осуществимых, правомоч­ных и финансово оправданных вариантов использования объекта будет приносить максимально чистый доход или максимальную те­кущую стоимость.

Заключение о наилучшем использовании отражает мнение оценщи­ков в отношении наилучшего использования собственности исходя из всеобъемлющего анализа рынка. Понятие «наилучшее и наиболее эф­фективное использование» подразумевает такое использование, кото­рое из всех рациональных, физически осуществимых, финансово при­емлемых, юридически допустимых видов использования имеет своим результатом максимально высокую текущую стоимость объекта.

С учетом сделанных в главе 1 рассуждений, приведенная ранее формула для оценки ликвидационной стоимости приобретает следующий вид для определения специальной стоимости:

С_спец. = С_рын. х (1 - К_вын.) , где

С_спец. - специальная стоимость имущества;

С_рын. - рыночная стоимость имущества;

К_вын. - корректировочная поправка на вынужденность продажи (коэффициент вынужденной продажи), при условии:

0 < К_вын. < 1

Под определением специальной стоимости недвижимого имущества понимаем определение начальной цены торгов. Таким образом:

НЦ_торг.. = С_рын. х (1 - К_вын.)

На первом этапе при определении рыночной стоимости недвижимого имущества обычно используют три подхода:

• затратный подход;

• сравнительный подход;

• доходный подход.

Каждый из этих подходов приводит к получению различных ценовых характеристик объектов. Дальнейший сравнительный анализ позволяет взвесить достоинства и недостатки каждого из использованных подходов и установить окончательную стоимость недвижимости на основании данных того подхода или подходов, которые расценены как наиболее надежные.

Каждый из подходов – это совокупность методов оценки стоимости недвижимости. Рассмотрим их подробнее.

Затратный подход для оценки рыночной стоимости недвижимости

Затратный подход (ЗП) (the cost approach) основывается на расчете за­трат на восстановление (в некоторых случаях — замещение) оцениваемых зданий и сооружений с учетом всех видов износа и предприниматель­ской прибыли. К полученной стоимости добавляется рыночная сто­имость участка земли. В основе ЗП лежит принцип замещения.

Стоимость восстановления (затраты на полное восстановление объек­та) — это расходы в текущих ценах на строительство его точного дублика­та или копии с использованием точно таких же материалов, строитель­ных стандартов, дизайна и с тем же качеством работ (которые воплощают в себе недостатки, несоответствия и «моральный» износ), что и у объек­та оценки.

Стоимость замещения (затраты на полное замещение) — это расхо­ды в текущих ценах на строительство здания, имеющего эквивалентную полезность с объектом оценки, построенного из новых материалов и в соответствии с нынешними стандартами, дизайном и планировкой (то есть замена здания его функциональным аналогом).

Использование ЗП необходимо при:

• технико-экономическом анализе нового строительства;

• определении НиНЭИ земли;

• реконструкции;

• оценке недвижимости на пассивных рынках;

• оценке объектов спецназначения;

• страховании недвижимости;

• определении базы налогообложения.

ЗП труднореализуем для зданий с уникальными архитектурными и эстетическими характеристиками, имеющих историческую ценность, а также зданий с чрезмерными физическим, функциональным и внеш­ним износом.

Алгоритм использования ЗП включает в себя следующие этапы:

1. Осмотр объекта недвижимости и ознакомление со всей имеющейся документацией.

2. Оценка текущей стоимости восстановления или замещения (опре­деление издержек/затрат воспроизводства улучшений).

3. Оценка всех видов накопленного износа.

4. Оценка величины предпринимательской прибыли.

5. Оценка стоимости участка земли.

6. Определение итоговой стоимости объекта недвижимости суммиро­ванием восстановительной стоимости улучшений с учетом износа, стоимости земельного участка и предпринимательской прибыли.

Затраты могут быть прямые и косвенные:

• прямые — включают в себя стоимость рабочей силы, материалов, эксплуатации машин и механизмов;

• косвенные — возникают в ходе строительства, но их нельзя непо­средственно выявить в самом сооружении; определяются, как пра­вило, коэффициентом к прямым.

Существуют следующие методы оценки полных затрат:

1. Метод сравнительной единицы с вариантами.

2. Метод количественного обследования.

3. Метод сравнительного объекта. Имеют место три вида износа:

1) физический;

2) функциональный (моральный или функциональное устаревание);

3) внешний (экономический).

Физический и функциональные износы могут быть устранимыми и неустранимыми. Критерием устранимости износа служит превышение добавляемой при этом стоимости над затратами на его устранение.

Методы определения износа:

• метод экстракции (метод рыночной выборки);

• метод срока жизни;

• метод разбиения (по трем видам износа). Методы оценки земельного участка:

• метод соотнесения;

• метод извлечения;

• метод освоения;

• метод остатка для земли;

• метод капитализации земельной ренты;

• метод сопоставимых продаж.

Оценка стоимости объекта недвижимости при затратном подходе определяется по следующей схеме:

Оцененная стоимость восстановления ___

Минус:

накопленный износ:

I. Физический:

а) устранимый___;

б) неустранимый для элементов с коротким сроком жизни___;

в) неустранимый для элементов с долгим сроком жизни___.

II. Функциональный:

а) устранимый___;

б) неустранимый___.

III. Внешнее устаревание.

Общий накопленный износ:

Стоимость улучшений с учетом износа___.

Плюс: стоимость земельного участка___.

Плюс: предпринимательская прибыль___.

Итого:

Оценка стоимости при затратном подходе____.

Оценка износа

Износ — это потеря стоимости из-за ухудшения физического состоя­ния объекта и/или его морального устаревания. Накопленный износ определяется как разница между текущей стоимостью восстановле­ния (замещения) и реальной рыночной стоимостью объекта на дату оценки.

В зависимости от причин, вызывающих потерю стоимости, износ подразделяется на три типа: физический износ, функциональный из­нос, износ внешнего воздействия.

Физический износ — это потеря стоимости за счет физического раз­рушения строительных конструкций и материалов в процессе эксплуа­тации. Он выражается в старении и изнашивании, разрушении, гние­нии, ржавлении, поломке и конструктивных дефектах. Такой тип износа может быть как исправимым, так и неисправимым. Исправимый физи­ческий износ (то есть износ, который может быть устранен в результате текущего ремонта) включает в себя плановый ремонт или замену частей объекта в процессе повседневной эксплуатации. Считается, что износ относится к исправимому, если затраты на его исправление меньше; чем добавляемая при этом стоимость.

Функциональный (моральный) износ — это потеря стоимости вслед­ствие относительной неспособности данного сооружения обеспечить полезность по сравнению с новым сооружением, созданным для таких же целей. Он обычно вызван плохой планировкой, несоответствием тех­ническим и функциональным требованиям по таким параметрам, как размер, стиль, срок службы и т. д. Функциональный износ может быть исправимым и неисправимым. Функциональный износ