Аренда основных средств в Украине на примере предприятия

повреждений и не ухуд­шение объекта лизинга за исключением природного износа и естественных изменений состояния имущества. При этом лизин­годатель имеет возможность проконтролировать состояние и порядок использования принадлежащего ему объекта лизинга.

В случае нанесения лизингополучателем повреждений объек­ту лизинга, при возвращении лизингодателю имущества в состо­янии худшем, чем оно должно было находиться с учетом нормаль­ного износа, а также в случае порчи или уничтожения объекта лизинга лизингодатель имеет право требовать возмещения убыт­ков, причиненных действиями или бездеятельностью лизингопо­лучателя, в соответствии с условиями договора.

Немаловажно отметить, что в соответствии со ст.271 ГК УССР лизингополучатель обязан возместить лизингодателю убытки, причиненные ухудшением имущества только в случае, если не докажет, что ухудшение имущества произошло не по его вине.

То есть за ухудшение имущества произошедшее по не зави­сящим от лизингополучателя причинам, или за ухудшение по вине Других лиц, за исключением второго лизингополучателя, если имущество передано в сублизинг, или по вине лиц, допущенных к пользованию имуществом, лизингополучатель ответственнос­ти не несет. На него в этом случае возлагается обязанность до­казать отсутствие вины.

Отметим, что если ухудшение объекта лизинга или снижение его полезности для лизингополучателя произошло по вине лизингодателя, то в соответствии с п.2 ст.12 Закона о лизинге, лизингополучатель имеет право требовать от лизингодателя возмещения убытков, причиненных в результате его действий или деятельности в соответствии с условиями договора.

3.5. Бухгалтерский учет оперативного лизинга

Бухгалтерский учет операций оперативного лизинга основы­вается на требованиях Инструкции о применении Плана счетов и П(С)БУ 14, где определены методологические принципы фор­мирования в бухгалтерском учете информации об аренде нео­боротных активов и ее раскрытии в финансовой отчетности.

Следует учитывать, что П(С)БУ 14 не распространяется на:

1) арендные соглашения, связанные с разведкой и использо­ванием природных ресурсов (за исключением аренды земель­ных участков);

2) соглашения об использовании авторских и смежных прав;

3) соглашения об аренде целостных имущественных комплексов.

П(С)БУ 14 определяет аренду как соглашение, по которому арендатор получает право пользования необоротным активом за плату в течение согласованного с арендодателем срока.

При этом в понятии П(С)БУ 14 к финансовой аренде относит­ся аренда, предусматривающая передачу арендатору всех рис­ков и выгод, связанных с правом пользования и владения акти­вом. Аренда считается финансовой при наличии хотя бы одного из нижеприведенных признаков:

1) арендатор получает право собственности на арендованный актив по истечении срока аренды;

2) арендатор имеет возможность и намеревается приобрести объект аренды по цене, ниже его справедливой стоимости на дату приобретения;

3) срок аренды составляет большую часть срока полезного использования (эксплуатации) объекта аренды;

4) настоящая стоимость минимальных арендных платежей с начала срока аренды равна или превышает справедливую сто­имость объекта аренды.

Операционная аренда (а не оперативная, как в Законе о на­логообложении прибыли) по П(С)БУ 14 — это аренда, отличная от финансовой.

Немаловажно отметить, с учетом того, что в трактовке поня­тий оперативной (операционной) и финансовой аренды, приве­денных в нормативных документах, регулирующих налогообло­жение, и П(С)БУ 14 — основном нормативном документе, регулирующем порядок бухгалтерского учета арендных опера­ций, существуют некоторые различия — для целей налогообло­жения субъектам хозяйствования следует руководствоваться понятием аренды, приведенным в Законе о налогообложении прибыли, а при отражении арендных операций в бухгалтерском учете и в финансовой отчетности необходимо соблюдать требо­вания П(С)БУ 14.

3.5.1. Учет у арендатора

При получении имущества в аренду у арендатора появляются такие объекты учета:

• объект аренды;

• арендная плата;

• расходы на содержание, эксплуатацию и ремонт объекта аренды.

Рассмотрим каждый объект учета.

1. Объект аренды

Передача имущества в аренду оформляется договором арен­ды и актом приемки-передачи объекта основных средств. При­нятые основные средства арендатор учитывает на забалансо­вом сч. 01 «Арендованные необоротные активы». В соответствии с Инструкцией о применении Плана счетов этот счет предназна­чен для учета активов в виде основных средств, нематериаль­ных активов и других необоротных активов, полученных пред­приятием на основании договоров операционной аренды (лизинга). Зачисление таких основных средств на забалансовый сч. 01 осуществляется по стоимости, которая указывается в до­говоре оперативного лизинга.

Увеличение остатка забалансового сч. 01 «Арендованные необоротные активы» происходит при принятии на учет основ­ных средств, нематериальных активов и других необоротных активов, полученных в аренду, уменьшение — при их возврате арен­додателю и в случаях переноса задолженности перед арендода­телем за арендованные необоротные активы на баланс. Таким образом, принятый в операционную аренду объект основных средств учитывается по дебету сч. 01, а возврат объекта арен­додателю — по кредиту сч. 01.

Объекты аренды учитываются арендатором по инвентарным номерам арендодателя. При этом в качестве регистров аналити­ческого учета таких основных фондов служит копия инвентар­ной карточки этого объекта или выписка из инвентарной книги, которая предоставляется бухгалтерией лизингодателя вместе с актом приема-передачи принятых в лизинг объектов. Эти кар­точки (выписки) сохраняются бухгалтерией лизингополучателя отдельно.

2. Арендная плата

За пользование объектом аренды арендатор уплачивает в установленные сроки, определенные договором платежи.

Согласно требованиям П(С)БУ 14 надлежащая за пользова­ние объектом операционной аренды плата признается расхода­ми, в соответствии с Положением (стандартом) бухгалтерского учета 16 «Расходы», утвержденным приказом Минфина Украи­ны от 31.12.1999 г. № 318, на прямолинейной основе в течение срока аренды или с учетом способа получения экономических выгод, связанных с использованием объекта операционной арен­ды. Расходы арендатора по арендной плате могут уменьшаться в течение срока аренды на сумму его стимулирования арендода­телем относительно продолжения или заключения нового дого­вора.

Так как в аренду может быть взято различное имущество, то суммы арендных платежей могут включаться в различные ста­тьи расходов исходя из направления использования арендован­ного имущества.

Расходы лизингополучателя могут включаться в расходы про­изводства, общехозяйственные, административные расходы, расходы на сбыт, иные операционные расходы.

Если предприятие работает с применением только счетов клас­са 9, то указанные расходы будут отражаться в зависимости от направления использования арендованных объектов на следую­щих счетах и субсчетах:

• 23 «Производство»;

• 91 «Общепроизводственные расходы»;

• 92 «Административные расходы»;

• 93 «Расходы на сбыт»;

• 94 «Прочие расходы операционной деятельности»;

• 941 «Расходы на исследования и разработки»;

• 949 «Прочие расходы операционной деятельности» (если объект используется в деятельности жилищно-коммунального и обслуживающего хозяйства, детских дошкольных учреждений, домов отдыха и т. д., принадлежащих предприятию).

Если же предприятие использует только счета класса 8, то сумма арендной платы отражается по дебету сч. 84 «Прочие операционные затраты».

В случае применения предприятием счетов обоих классов. (8 и 9) «сумма арендной платы отражается сначала по дебету сч. 84 «Прочие операционные затраты», а затем, в зависимости от направлений использования арендованного объекта, с кредита этого счета списывается в дебет сч. 23 «Производство» либо одного из названных выше счетов (субсчетов) класса 9».

3. Расходы на содержание, эксплуатацию и ремонт объекта аренды

В течение срока действия договора оперативного лизинга может возникнуть потребность улучшения функциональных возможностей и иных особенностей объекта лизинга. Для этого лизингополучатель, если это предусмотрено договором, будет осуществлять расходы на улучшение или на поддержание объекта лизинга в рабочем состоянии.

В соответствии с норами П(С)БУ 14 расходы арендатора на улучшение объекта операционной аренды (модернизация, модификация, достройка, дооборудование, реконструкция и др.), приводящие к увеличению будущих экономических выгод, которые первоначально ожидались от его использования, отражаются арендатором в бухгалтерском учете как капитальные инвестиции в создание (строительство) других необоротных материальных активов.

В завершенном виде после составления акта приема-передачи отремонтированных, реконструированных основных средств понесенные расходы включаются в состав иных необоротных материальных активов. Для их учета применяется сч. 117 «Иные необоротные материальные активы».

3.5.2. Учет у арендодателя

Объекты, переданные в операционную аренду, учитываются на балансе арендодателя.

Стоимость и начисление амортизации объекта операционной аренды отражается арендодателем на счетах бухгалтерского учета класса 1 «Необоротные активы». При этом в регистрах аналитического учета лизингодателя указывается, что инвентар­ные объекты переданы в операционную аренду. Начисление амортизации на объект операционной аренды в финансовом уче­те осуществляется в соответствии с требованиями ПСБУ 7 исхо­дя из срока полезного использования объектов с применением таких методов: прямолинейного, уменьшение, ускоренного умень­шения остаточной стоимости, кумулятивного, производственно­го, норм налогового законодательства. При этом рекомендуется применять именно тот метод амортизации, который использует­ся при учете аналогичных по назначению собственных объектов.

При этом если предприятием избран метод начисления амор­тизации, отличный от норм налогового законодательства, сум­мы амортизации в финансовом и налоговом учете будут суще­ственно различаться между собой.

Отметим, так как основные средства переданы в аренду и фактически находятся у лизингополучателя и лизингодатель ими непосредственно пользоваться не может, то расходы на аморти­зацию имущества относят в состав иных операционных расходов.

Доход от операционной аренды признается иным опера­ционным доходом соответствующего отчетного периода на пря­молинейной основе в течение срока аренды или с учетом спосо­ба получения экономических выгод, связанных с использованием объекта операционной аренды. На сумму стимулирования арен­датора относительно продолжения или заключения нового арен­дного соглашения арендодателем уменьшаются в течение срока аренды доходы от арендной платы.

При проведении арендных операций арендодатель несет не­которые расходы, например, расходы, связанные с заключени­ем соглашения об операционной аренде (юридические услуги, комиссионное вознаграждение и т.п.). Такие расходы признают­ся иными операционными расходами (дебет сч. 949 «Иные опе­рационные расходы деятельности») того отчетного периода, в котором они имели место ( таблица 2).

ВАТ «Большевик» Таблица 2

№	Содержание операции	Бухгалтерский учет			Налоговый учет
		Корреспонденция счетов		Сумма, грн	Валовый доход, грн.	Валовые расходы, грн.
		Дебет	Кредит
Арендодатель
1	Передача объекта основных средств в оперативную аренду	1051	105	10000	-	-
2	Начисление амортизации на переданный в оперативную аренду объект основных средств, ежемесячно (расчет производит с применением норм и методов начисления амортизации, предусмотренных налоговым законодательством)	949	131	41,67 (за месяц), 125,00 (за квартал)	-	41,67
3	Отражение доходов в сумме начисленной арендной платы с НДС, ежемесячно	377	713 или 703	600	500	-
4	Начисление налогового обязательства по НДС с суммы арендной платы, ежемесячно	713	641	100	-	-
5	Определение финансового результата	791	949	41,67	-	-
		713 (703)	791	500
		791	441	500–41,67 =458,33
6	Поступление от арендатора арендной платы	311	377	600	-	-

Продолжение таблицы 2

Арендатор

1	Отражение стоимости принятого в оперативную аренду объекта ОС	01	-	10000	-	-
2	Начисление арендной платы, ежемесячно	23,91, 92,93 и др	685	500	-	500
3	Начисление налогового кредита по НДС с суммы арендной платы, ежемесячно	641	685	100	-	-
4	Перечисление арендодателю арендной платы	685	311	600	-	-
5	Возврат объекта основных фондов арендодателю по истечении срока оперативного лизинга	-	01	10000	-	-

3.6. Юридическое оформление операций аренды земли. Нормативная база, необходимая для осуществления операций по аренде земли

Хозяйственный кодекс Украины от 16.01.2003 г. №436-IV (далее - ХК).

Земельный кодекс Украины от 25.10.2001 г. №2768-111 (далее - ЗК).

Гражданский кодекс Украины от 16.01.2003 г. №435-IV (далее - ГК).

Закон Украины «Об аренде зем­ли» от 06.10.98 г. №161-XIV( далее — Закон об аренде земли).

Постановление КМУот25.12.98 г. №2073 «Об утверждении Порядка го­сударственной регистрации догово­ров аренды земли» (далее — Порядок №2073).

Постановление КМУ от 24.01.2000 г. № 119 «Об утверждении Порядка реги­страции договоров аренды земельной доли (пая)» (далее — Порядок №119).

Постановление КМУ от11.10.2002 г. № 1531 «Об экспертной денежной оцен­ке земельных участков».

Приказ Государственного комите­та Украины по земельным ресурсам от 04.05.99 г. №43 «Об утверждении Ин­струкции о порядке составления, вы­дачи, регистрации и хранения государ­ственных актов на право собственнос­ти на земельный участок и право по­стоянного пользования земельным участком и договоров аренды земли» (далее — Инструкция №43).

Приказ Государственного комите­та Украины по земельным ресурсам от 17.01.2000 г. №5 «Об утверждении фор­мы Типового договора аренды земель­ной доли (пая)».

Общие положения об аренде земли

В соответствии с главой 15 ЗК, право пользования земельным участ­ком может быть реализовано в форме постоянного пользования земельным участком или аренды.

В постоянное пользование пред­оставляются земельные участки, на­ходящиеся в государственной или ком­мунальной собственности, и только предприятиям, учреждениям и орга­низациям, относящимся к государственной или коммунальной собствен­ности, при этом срок пользования не ограничивается (ч. 1 ст. 92 ЗК).

Что касается аренды, то, согласно ч. 1 ст. 93 ЗК, право аренды земельно­го участка — это основанное на дого­воре срочное платное владение и поль­зование земельным участком, необ­ходимым арендатору для осуществле­ния предпринимательской и прочей деятельности. Аренда земельного участка может быть краткосрочной — не больше 5 лет и долгосрочной — не больше 50 лет. В этом разделе рассмо­трим именно право аренды земельно­го участка, а не право постоянного пользования (их следует различать).

Арендаторами земельных участков могут быть граждане и юридические лица Украины, иностранцы и лица без гражданства, иностранные юри­дические лица, международные объе­динения и организации, а также ино­странные государства.

Арендодателями земельных участ­ков являются граждане и юридичес­кие лица, в собственности которых находятся земельные участки, или уполномоченные ими лица (ч. 1 ст. 4 Закона об аренде земли). Следова­тельно, физические и юридические лица, которым земля предоставлена в пользование (ст. 92,123 ЗК), не мо­гут быть арендодателями. Что каса­ется земель государственной и ком­мунальной собственности, то до раз­граничения, в соответствии с законом, этих земель арендодателями земель­ных участков в пределах населенных пунктов, кроме земель, переданных в частную собственность, являются соответствующие сельские, поселко­вые, городские советы, а за предела­ми населенных пунктов — соответ­ствующие органы исполнительной власти в рамках полномочий, опреде­ленных Земельным кодексом Укра­ины (п. 1 Заключительных положе­ний Закона об аренде земли).

Объектами аренды являются зе­мельные участки, находящиеся в соб­ственности граждан, юридических лиц, коммунальной или государ­ственной собственности. Земельный участок может передаваться в аренду вместе с насаждениями, зданиями, сооружениями, водоемами, находя­щимися на ней, или без них.

Следует учесть, что земельный участок, обремененный залогом, мо­жет передаваться в аренду только при согласии залогодержателя (ч. 4 ст. 6 Закона об аренде земли). Договор аренды земельного участка, обреме­ненного залогом, без согласия зало­годержателя признается недействи­тельным согласно ст. 210 ЗК.

Земельные участки не могут быть объектами лизинга (п. 2 ст. 3 Закона Украины «О финансовом лизинге», ст. 807 ГК).

Договор аренды земли: содержание, заключение, регистрация, расторжение

Право на аренду земельного участ­ка возникает после заключения дого­вора аренды и его государственной ре­гистрации (ч. 2 ст. 125 3К). Договор аренды земли — это договор, по кото­рому арендодатель обязан за плату пе­редать арендатору земельный участок во владение и пользование на опред­еленный срок, а арендатор обязан ис­пользовать земельный участок в соо­тветствии с условиями договора и тре­бованиями земельного законодатель­ства (ст. 13 Закона об аренде земли).

Существенные условия договора аренды земли, а также документы, являющиеся неотъемлемой частью та­кого договора, определены в ст. 15 Закона об аренде земли. Следует иметь в виду, что, согласно ч. 2 ст. 15 упомянутого Закона, отсутствие в до­говоре аренды земли хотя бы одного из существенных условий, а также нарушение требований статей 4 — 6, И, 17,19 этого закона является осно­ванием для признания договора не­действительным.

Статьи 24 и 25 Закона об аренде земли содержат перечень прав и обязан­ностей арендодателя и арендатора.

Так, арендодатель обязан:

— передать в пользование земель­ный участок в состоянии, соответству­ющем условиям договора аренды;

— при передаче земельного участ­ка в аренду обеспечивать, согласно закону, реализацию прав третьих лиц относительно арендованного земель­ного участка;

- не совершать действий, кото­рые бы препятствовали арендатору пользоваться арендованным земель­ным участком;

- возместить арендатору капи­тальные расходы, связанные с улуч­шением состояния объекта аренды, проводившимся арендатором по со­гласию арендодателя;

- предупредить арендатора об особых свойствах и недостатках зе­мельного участка, которые в процес­се его использования могут стать при­чиной экологически опасных послед­ствий для окружающей среды или привести к ухудшению состояния са­мого объекта аренды.

Арендатор земельного участка об­язан:

- приступить к использованию земельного участка в сроки, установ­ленные договором аренды земли, за­регистрированным в установленном законом порядке;

- выполнять установленные относительно объекта аренды огра­ничения (обременения) в объеме, предусмотренном законом или до­говором аренды земли;

- соблюдать режим использова­ния земель природно-заповедного и прочего природоохранного назначе­ния, оздоровительного, рекреацион­ного и историко-культурного назна­чения;

- в пятидневный срок после го­сударственной регистрации договора аренды земельного участка государ­ственной или коммунальной соб­ственности предоставить копию до­говора соответствующему органу го­сударственной налоговой службы.

Соответствующим образом дока­занное невыполнение стороной в до­говоре хотя бы одной из этих обязан­ностей является, согласно ч. 1 ст. 32 Закона об аренде земли, основанием тля расторжения договора аренды в судебном порядке по требованию вто­рой стороны. Следует учитывать, что невыполнение арендодателем обязан­ности по предоставлению в пользова­ние земельного участка в состоянии, отвечающем условиям договора арен­ды (п. 1 ч. 2 ст. 24 Закона об аренде земли), может быть основанием для расторжения договора только в слу­чае, если арендодатель не оговорил недостатки земельного участка при заключении договора (ч. 3 ст. 36 За­кона об аренде земли).

Статьей 33 этого Закона установ­лено преимущественное право аренда­тора, соответствующим образом вы­полнявшего обязанности согласно условиям договора, на возобновление договора после окончания срока, на который он был заключен. Таким об­разом, - если после окончания срока действия договора аренды арендода­тель передал земельный участок в арен­ду другому лицу, арендатор по пред­ыдущему договору имеет право обра­титься в суд с заявлением о принужде­нии арендодателя продлить действие этого договора на новый срок и о при­знании договора с новым арендатором недействительным. Однако если от­сутствуют доказательства заключения договора аренды земельного участка с другим лицом, и наоборот, установле­но намерение арендодателя использо­вать этот участок для собственных нужд, у суда отсутствуют правовые основания для удовлетворения соответ­ствующего требования (письмо ВАСУ от 14.01.99г. №01-8/10 «О Законе Укра­ины «Об аренде земли»).

Для получения земельного участ­ка в аренду из земель государственной или коммунальной собственности необ­ходимо подать в соответствующий орган исполнительной власти или ор­ган местного самоуправления по мес­ту расположения земельного участка заявление (ходатайство) (ст. 16 Зако­на об аренде земли). В случае посту­пления двух или больше заявлений (ходатайств) на аренду одного и того же земельного участка, находящегося в государственной или коммунальной собственности, соответствующие ор­ганы исполнительной власти или ор­ганы местного самоуправления про­водят аукцион или конкурс относитель­но приобретения права аренды зе­мельного участка, если законом не установлен иной порядок. Передача в аренду земельных участков, находя­щихся в государственной или комму­нальной собственности, осуществляется на основании решения соответ­ствующего органа исполнительной власти или органа местного самоу­правления путем заключения догово­ра аренды земельного участка.

Передача в аренду земельных участков, находящихся в собствен­ности граждан и юридических лиц, осуществляется на основании сво­бодного волеизъявления по договору аренды между владельцем земельно­го участка и арендатором. Как Закон об аренде земли (ст. 20), так и ХК (ст. 290) нуждаются в госу­дарственной регистрации договора аренды земли. А вот относительно но­тариальной формы имеются разногла­сия. В соответствии со ст. 14 Закона об аренде земли, договор аренды зем­ли заключается в письменной форме и удостоверяется нотариально по же­ланию одной из сторон, а, согласно ХК, нотариальная форма договора об­язательна (ст. 290). Поэтому в сфере хозяйственных отношений, т. е. в отношениях между субъектами хозяй­ствования, в этом вопросе нужно со­блюдать требования ХК.

Согласно ч. 1 ст. 220 ГК, при не­соблюдении сторонами требования Закона о нотариальном удостовере­нии договора такой договор является ничтожным. Ничтожный правочин недействителен с момента его совер­шения (ч. 1 ст. 236 ГК), и суд не тре­бует признания такого правочина не­действительным (ч. 2 ст. 215 ГК).

За нотариальное удостоверение договора аренды земельного участка должна уплачиваться государственная пошлина в размере и по ставке, уста­новленным пп. «у» п. 3 ст. 3 Декрета КМУ от21.01.93 г. №7-93 «О государ­ственной пошлине», определяющим ставку государственной пошлины в размере 0,01% денежной оценки зе­мельного участка, устанавливаемой по методике, утвержденной КМУ. При отсутствии денежной оценки земель - 1% суммы договора, но не меньше одного не облагаемого налогом ми­нимума доходов граждан. Согласно ст. 201 ЗК, в зависимости от назначе­ния и порядка проведения денежная оценка земельных участков может быть нормативной и экспертной. При осуществлении гражданско-правовых соглашений относительно земельных участков используется экспертная де­нежная оценка. Поэтому при опред­елении размера государственной по­шлины за нотариальное удостоверение договоров аренды (субаренды) земель­ных участков учитывается экспертная денежная оценка земельных участков, определяемая по Методике эксперт­ной денежной оценки земельных участков, утвержденной постановле­нием КМУ от 11.10.2002г. №1531.

Что касается государственной ре­гистрации договора аренды земли, то эта процедура осуществляется в со­ответствии с Порядком №2073, хотя в ближайшее время по этому вопро­су должен быть принят закон (ч. 2 ст. 20 Закона об аренде земли).

Государственная регистрация до­говоров аренды земли осуществляет­ся структурными подразделениями Центра государственного земельного кадастра при Госкомземе Украины (п. 3.2 Инструкции №43).

Для государственной регистрации договоров аренды юридическое или физическое лицо (заявитель) подает лично или отправляет по почте в со­ответствующий государственный ор­ган земельных ресурсов следующие документы (п. 5 Порядка):

- заявление о государственной регистрации договора аренды (к заяв­лению прилагают: акт перенесения границ земельного участка, предостав­ляемого в аренду, на местность — в случае неопределения их в натуре; про­ект отведения земельного участка — в случае предоставления его в аренду с изменением целевого назначения);

- договор аренды (в трех экземп­лярах);

- план (схему) земельного участ­ка, предоставляемого в аренду (в трех экземплярах);

- решение органа исполнитель­ной власти или органа местного са­моуправления о предоставлении в аренду земельного участка, находя­щегося в государственной или ком­мунальной собственности;

- результаты конкурса или аук­циона — в случае приобретения права на аренду земельного участка на конкурсных началах;

- копию государственного акта на право собственности на землю, находящуюся в собственности физи­ческих или юридических лиц.

Государственный орган земельных ресурсов в 20-дневный срок проверя­ет поданные документы на со­ответствие действующему законода­тельству и по результатам проверки готовит заключение о государствен­ной регистрации, или обоснованное заключение об отказе в такой реги­страции и передает регистрационное дело соответственно исполнительно­му комитету сельского, поселкового и городского совета, Киевской и Се­вастопольской городским государ­ственным администрациям по месту расположения земельного участка для удостоверения факта государственной регистрации или отказа в такой реги­страции. Факт государственной реги­страции удостоверяется в 10-дневный срок гербовой печатью и подписью председателя соответствующего со­вета, Киевской, Севастопольской го­родской государственной администра­ции или уполномоченного ими долж­ностного лица. Печать и подпись ста­вятся на всех экземплярах договора аренды (субаренды). После удостове­рения факта государственной реги­страции договор аренды регистриру­ется в Книге записей государственной регистрации договоров аренды земли, которая ведется государственным ор­ганом земельных ресурсов.

При расположении земельного участка, предоставляемого в аренду, на территории нескольких админи­стративно-территориальных единиц договор аренды заключается отдель­но на каждую часть земельного участ­ка, расположенную на территории соответствующей административно-территориальной единицы (п. 1.9 Ин­струкции №43).

Договор аренды земли вступает в силу после его государственной реги­страции (ст. 18 Закона об аренде зем­ли). До момента получения документа, подтверждающего право на зе­мельный участок, и до государствен­ной регистрации такого документа приступать к использованию земель­ного участка не разрешается, о чем прямо указано в п. 3 ст. 125 ЗК.

В соответствии со ст. 14 Закона об аренде земли, типовая форма договора аренды земли должна утверждаться Ка­бинетом Министров Украины. Типовая форма договора, применявшаяся раньше (утверждена постановлением КМУ от 17.03.93 г. №197), не соответствует но­вой редакции Закона об аренде земли.

Арендатор имеет право на возме­щение убытков, понесенных им вслед­ствие невыполнения арендодателем условий, определенных договором арен­ды. Убытками считаются фактические потери, понесенные арендатором в свя­зи с невыполнением или ненадлежащим выполнением условий договора арен­додателем, а также расходы, которые арендатор осуществил или должен осу­ществить для восстановления своего нарушенного права, и доходы, которые он мог бы реально получить в случае надлежащего выполнения арендодате­лем условий договора. Размер факти­ческих расходов арендатора определя­ется на основании документально под­твержденных данных. В случае действий арендатора, не предусмотренныхдого-вором аренды, приведших к изменению состояния земельного участка, арендо­датель не имеет права на возмещение убытков. В случае осуществления арен­датором по письменному согласию арендодателя улучшения арендованно­го земельного участка за свой счет арен­додатель обязан компенсировать расходы на его улучшение, если иное не предусмотрено договором аренды.

Арендодатель имеет право на воз­мещение убытков в случае ухудшения арендатором полезных свойств арен­дованного земельного участка.

При решении вопросов, связан­ных с возмещением убытков арендо­дателям земли и арендаторам, следует руководствоваться статьями 28,29 За­кона, а также Постановлением Каби­нета Министров Украины от 19.04.93 г. №284 «О порядке определения и возмещения убытков владельцам зем­ли и землепользователям».

Раздел 4. Учет арендных операций ВАТ «Большевик»

По условиям числового примера ВАТ «Большевик» выступает в договорах арен­ды одновременно в двух лицах, являясь:

- арендодателем по отношению:

- к ООО "Олимп" - по переданной в аренду под складские помещения ча­сти производственного здания (инв.№ 1) площадью 100 кв. м с оплатой 12 000 грн. в месяц (в т. ч. НДС);

- к физическому лицу - СПД А. С. Алексееву - по переданному ему по бартерному контракту от 01.10.02 г. в аренду грузовому автомобилю КрАЗ (в счет полученных от него товаров (сантехника) на 1 800 грн. (с НДС)) сроком на 3 месяца с оплатой по 600 грн. в месяц;

- арендатором по отношению к физическому лицу - СПД И. К. Глебову -по полученному от него в аренду легковому автомобилю (оценен в 13 000 грн.) для административных нужд.

Согласно Закону об аренде "арендой является основанное на договоре срочное платное пользование имуществом, необходимое арендатору для осуществ­ления предпринимательской и другой деятельности" (ст. 2).

Поскольку в примере рассматривается случай аренды имущества, не при­надлежащего предприятиям государственной или коммунальной формы соб­ственности, то сторонам аренды следует пользоваться нормами главы 25 "Иму­щественный наем" Гражданского кодекса (ГК).

Примечание. При желании можно пользоваться и нормами Закона об аренде (п. 4 ст. 1), но такое решение должно быть зафиксировано в самом договоре аренды.

Приведем некоторые положения, которые являются азами аренды, но поче­му-то иногда упускаются из виду сторонами арендных отношений.

Так как согласно ГК "наймодатель обязуется предоставить нанимателю иму­щество во временное пользование за плату" (ст. 256), то бесплатных, как и бессрочных, договоров аренды не бывает

- Договор аренды заключается только в письменной форме (ст. 257 ГК).

- Договор аренды заключается:

- при аренде государственного имущества - с использованием формы Ти­пового договора аренды;

- в случае аренды коммунального имущества - по форме, разработанной и утвержденной органами местного самоуправления.

При аренде имущества предприятий других форм собственности или иму­щества физических лиц форма договора может быть произвольной.

Согласно ст. 153 ГК договор считается заключенным, если между сторона­ми достигнуто соглашение по всем существенным условиям.

Существенными являются те условия договора, которые признаны таковыми зако­ном или необходимы для договоров данного вида, а также все те условия, относи­тельно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Для государственного и коммунального имущества существенные условия договоров аренды определены статьей 10 Закона об аренде.

Для всего остального имущества существенными считаются:

• упомянутые условия, если стороны договора аренды приняли решение ру­ководствоваться Законом об аренде;

• условия, необходимые для договоров данного вида.

Поэтому в любом договоре аренды следует указать:

• начало и срок аренды,

• наименование объекта и его стоимость,

• условия получения и возврата такого объекта,

• размер арендной платы и др.

Стороны могут предусмотреть в качестве условия, например, страхование имущества арендатором или индексацию арендной платы и др.

Очень важно решить вопрос о ремонте или(и) улучшениях объектов аренды (реконструкции, модернизации и т. п.): возможность либо необходи­мость их проведения и за чей счет они будут осуществляться.

Если, как в нашем примере, заключается договор аренды помещения, то сторонам аренды следует определиться с оплатой коммунальных услуг. Поэтому в самом договоре необходимо указать, кому арендатор должен пла­тить за предоставленные услуги: арендодателю или непосредственно постав­щикам таких услуг. (Как свидетельствует практика, при долгосрочных догово­рах аренды помещений арендатору приходится самому производить оплату коммунальных услуг поставщикам этих услуг с заключением с ними соответ­ствующих договоров - на подачу тепла, воды, электроэнергии и т. п.)

Бухгалтерский учет

Принципы формирования в бухгалтерском учете информации об аренде и ее раскрытия в финансовой отчетности определены П(С)БУ 14 "Аренда".

Поскольку по условиям числового примера заключаются договоры операци­онной аренды, то учет именно этих операций я и рассмотрю.

Объект операционной аренды остается собственностью арендодателя и в бухгалтерском учете продолжает числиться на балансе.

В регистрах аналитического учета объекты аренды выделяются в отдельную группу "Объекты, переданные в операционную аренду".

Согласно п. 16 П(С)БУ 14 стоимость и начисление амортизации объекта аренды отражается на счетах бухгалтерского учета класса 1, то есть на счетах 10, 11 и 13.

Доход от операционной аренды признается прочим операционным доходом (п. 17 П(С)БУ 14), поэтому для его отражения на счете 71 выделен отдельный субсчет 713 "Доход от операционной аренды активов".

Все расходы арендодателя, связанные с операционной арендой, признают­ся прочими операционными расходами (п. 18 П(С)БУ 14), поэтому отражаются на субсчете 949 "Прочие расходы операционной деятельности".

• У арендатора

Объект операционной аренды отражается на забалансовом счете 01