Оценка рыночной стоимости объекта жилищной недвижимости
-
Показатель
Объект оценки
Аналог №1
Аналог №2
Аналог №3
Адрес Сумской пр.,
д. 12, корп.3.
м. «Чертановская»
Варшавское ш.,
д.11.
м. «Чертановская»
Чонгарский бл.,
д. 40. корп1
м. «Варшавская»
Ялтинская ул.,
д. 26.
м. «Варшавская»
Цена/мес./дол. США - 1200 1000 850 Источник информации www.snimi www.snimi www.snimi Имущественные права Право собственности Право собственности 0 Право собственности 0 Право собственности 0 Скорректированная цена 1200 1000 850 Условия финансирования
Рыночные Рыночные 0 Рыночные 0 Рыночные 0 Скорректированная цена
1200 1000 850 Условия аренды
На длительный срок На длительный срок 0 На длительный срок 0 На длительный срок Скорректированная цена
1200 1000 850 Условия рынка
Открытый Открытый 0 Открытый 0 Открытый 0 Скорректированная цена
1200
1000
850
Вид корректировки
Тип дома Панельный Панельный 0 Панельный 0 Панельный 0 Дата предложения Апрель 2004 Апрель 2004 0 Апрель 2004 0 Апрель 2004 0 Этаж 9 12 0 2 0 6 0 Всего этажей 17 17 0 17 0 9 0 Общая площадь квартиры, кв.м. 76 64 +5% 76,8 0 79,2 -1% Площадь кухни, кв.м. 13,2 10,0 +2% 13,2 0 12,1 +1% Вид из окон квартиры На улицу Во двор -1% Во двор -1% Во двор -1% Наличие балкона/лоджии В наличии В наличии 0 Отсутствует +1% В наличии 0 Состояние и уровень отделки квартиры Евроремонт Евроремонт 0 Хорошая +10% Евроремонт 0 Наличие мебели В наличии В наличии 0 В наличии 0 Отсутствует +20% Наличие бытовой техники В наличии В наличии 0 В наличии 0 Отсутствует +20% Телефон В наличии В наличии 0 В наличии 0 В наличии 0 Санузел Раздельный Раздельный 0 Раздельный 0 Совмещенный +2% Мусоропровод В наличии В наличии 0 В наличии 0 В наличии 0 Лифт В наличии В наличии 0 В наличии 0 В наличии 0 Удаленность от метро 05 мин. транспортом 05 мин. пешком -1% 05 мин. пешком -1% 07 мин. пешком -1% ПВД, дол. СШАмес 1250
1100
1200
ПВД, дол. СШАгод 15000
13200
14400
Весовые доли 0,12
0,1
0,06
-
Показатель
Объект оценки
Аналог №4
Аналог №5
Аналог №6
Адрес Сумской пр.,
д. 12, корп.3.
м. «Чертановская»
Кировоградская ул.,
д. 8, корп1.
м. «Пражская»
Красного Маяка ул.,
д. 5.
м. «Пражская»
Севанская ул.,
д. 3.
м. «Царицыно»
Цена/мес./дол. США - 800 1150 1000 Источник информации www.snimi www.snimi www.snimi Имущественные права Право собственности Право собственности 0 Право собственности 0 Право собственности 0 Скорректированная цена 800 1150 1000 Условия финансирования
Рыночные Рыночные 0 Рыночные 0 Рыночные 0 Скорректированная цена
800 1150 1000 Условия аренды
На длительный срок На длительный срок 0 На длительный срок 0 На длительный срок 0 Скорректированная цена
800 1150 1000 Условия рынка
Открытый Открытый 0 Открытый 0 Открытый 0 Скорректированная цена
800
1150
1000
Вид корректировки
Тип дома Панельный Панельный 0 Панельный 0 Панельный 0 Дата предложения Апрель 2004 Апрель 2004 0 Апрель 2004 0 Апрель 2004 0 Этаж 9 2 0 8 0 6 0 Всего этажей 17 14 0 9 0 12 0 Общая площадь квартиры, кв.м. 76 68,0 +1% 72,1 +1% 69,2 +1% Площадь кухни, кв.м. 13,2 10,0 +2% 10 +2% 12,1 +1% Вид из окон квартиры На улицу Во двор -1% Во двор -1% Во двор -1% Наличие балкона/лоджии В наличии В наличии 0 Отсутствует +1% В наличии 0 Состояние и уровень отделки квартиры Евроремонт Хорошая +10% Евроремонт 0 Евроремонт 0 Наличие мебели В наличии Отсутствует +20% В наличии 0 В наличии 0 Наличие бытовой техники В наличии Отсутствует +20% В наличии 0 Отсутствует +20% Телефон В наличии В наличии 0 В наличии 0 В наличии 0 Санузел Раздельный Раздельный 0 Раздельный 0 Совмещенный +2% Мусоропровод В наличии В наличии 0 В наличии 0 В наличии 0 Лифт В наличии В наличии 0 В наличии 0 В наличии 0 Удаленность от метро 05 мин. транспортом 05 мин. транспортом 0 05 мин. пешком -1% 10 мин. пешком -1% ПВД, дол. СШАмес 1300
1170
1200
ПВД, дол. СШАгод 15600
14040
14400
Весовые доли 0,04
0,17
0,08
-
Показатель
Объект оценки
Аналог №7
Аналог №8
Аналог №9
Адрес Сумской пр.,
д. 12, корп.3.
м. «Чертановская»
Луганская ул.,
д. 17
м. «Царицыно»
Новинки ул.,
д.7. корп.2
м. «Коломенская»
Нагатинский пр.,
д. 3.
м. «Нагатинская»
Цена/мес./дол. США - 1050 1100 1050 Источник информации www.snimi www.snimi www.snimi Имущественные права Право собственности Право собственности 0 Право собственности 0 Право собственности 0 Скорректированная цена 1050 1100 1050 Условия финансирования
Рыночные Рыночные 0 Рыночные 0 Рыночные 0 Скорректированная цена
1050 1100 1050 Условия аренды
На длительный срок На длительный срок 0 На длительный срок 0 На длительный срок Скорректированная цена
1050 1100 1050 Условия рынка
Открытый Открытый 0 Открытый 0 Открытый 0 Скорректированная цена
1050
1100
1050
Вид корректировки
Тип дома Панельный Панельный 0 Панельный 0 Панельный 0 Дата предложения Апрель 2004 Апрель 2004 0 Апрель 2004 0 Апрель 2004 0 Этаж 9 6 0 2 0 3 0 Всего этажей 17 9 0 12 0 9 0 Общая площадь квартиры, кв.м. 76 64 +5% 78,8 -1% 69,2 +1% Площадь кухни, кв.м. 13,2 10,0 +2% 13,2 0 12,1 +1% Вид из окон квартиры На улицу Во двор -1% Во двор -1% На улицу 0 Наличие балкона/лоджии В наличии В наличии 0 В наличии 0 В наличии 0 Состояние и уровень отделки квартиры Евроремонт Евроремонт 0 Евроремонт 0 Хорошая +10% Наличие мебели В наличии В наличии 0 В наличии 0 В наличии 0 Наличие бытовой техники В наличии В наличии 0 В наличии 0 В наличии 0 Телефон В наличии В наличии 0 В наличии 0 В наличии 0 Санузел Раздельный Раздельный 0 Раздельный 0 Раздельный 0 Мусоропровод В наличии В наличии 0 В наличии 0 В наличии 0 Лифт В наличии В наличии 0 В наличии 0 В наличии 0 Удаленность от метро 05 мин. транспортом 07 мин. транспортом 0 07 мин. пешком -1% 05 мин. пешком -1% ПВД, дол. СШАмес 1100
1050
1150
ПВД, дол. СШАгод 13200
12600
13800
Весовые доли 0,13
0,2
0,1
ИТОГО: дол. СШАгод 13750
15000*0,12+13200*0,1+14400*0,06+15600*0,04+14040*0,17+14400*0,08+13200*0,13+12600*0,2+13800*0,1=13762,8≈13750
Таблица расчета чистого операционного дохода
№ п/п | Показатель | Значение |
1 | Ставка арендной платы, $/мес | 1150 |
2 | Ставка арендной платы, $/год | 13750 |
3 | Потери от недоиспользования, % | 5 |
4 | Годовой доход с учетом недоиспользования, $ | 13062,5 |
5 | Операционные расходы, % | 5 |
6 |
Чистый операционный доход, $/год |
12375 |
Для расчета ставки капитализации воспользуемся следующими формулами:
R=ставка доходности капитала + норма возврата
Ставка доходности капитала = безрисковая ставка + рисковая ставка
Норма возврата = 100%n, где n – количество оставшихся лет службы объекта
Безрисковая ставка – ставка по облигациям внутреннего займа банков высшей категории. В Отчете принята равной 6%.
Рисковая ставка:
Премия за вложения в недвижимость;
Премия за низкую ликвидность;
Премия за инвестиционный менеджмент.
Премия за вложения в недвижимость принимается равной 2% согласно сложившейся рыночной ситуации. Премия за низкую ликвидность принята равной 1% в связи с тем, что оцениваемым объектом является квартира, а это самый ликвидный товар на рынке недвижимости. Премия за инвестиционный менеджмент (также согласно рыночной ситуации) принята равной 1%.
Таким образом, ставка доходности капитала равна:
Ставка доходности капитала = 6% + 2% + 1% + 1% = 10%
Для вычисления нормы возврата необходимо рассчитать количество оставшихся лет службы объекта. Срок физической жизни панельных домов равен 100 лет. Так как жилой дом был построен в 2000 году, то на данный момент срок оставшихся лет физической жизни равен 96 годам. Для жилых зданий срок физической жизни практически совпадает со сроком экономической жизни. Для расчетов можно принять, что срок физической жизни больше срока экономической жизни на 5%. Таким образом, срок оставшейся экономической жизни – 91 год. Отсюда:
Норма возврата = 100%91 = 1,09 %
Тогда можем найти ставку капитализации:
R= 10% +1,09% = 11,09%≈11,1%
Рассчитываем стоимость оцениваемого объекта:
Срын=ЧОД(год)R = 12375$ ,111 = 111486,5 ≈ 111500 (долл. США)
Таким образом, стоимость квартиры, рассчитанная доходным подходом, составит 111500 долл. США.
3. Заключение
3.1 Вывод итоговой стоимости объекта оценки
В зависимости от конкретной ситуации, результаты каждого из трех подходов могут в большей или меньшей степени отличаться друг от друга. Выбор итоговой величины стоимости зависит от назначения оценки, имеющейся информации и степени ее достоверности. Для определения итоговой величины стоимости используется метод средневзвешенного значения, а также субъективное мнение Оценщика.
Поскольку в своих расчётах Оценщик исключил один из трёх существующих подходов к оценке (затратный), весовые доли сравнительного и доходного подхода распределились следующим образом:
№ п/п | Критерии | Сравнительный подход | Доходный подход |
1 | Достоверность информации | 80 | 20 |
2 | Полнота информации | 75 | 25 |
3 | Способность учитывать действительные намерения покупателя и продавца | 80 | 20 |
4 | Способность учитывать конъюнктуру рынка | 85 | 15 |
5 | Способность учитывать местоположение | 55 | 45 |
6 | Допущения принятые в расчетах | 80 | 20 |
7 | Сумма баллов | 455 | 145 |
8 | Удельные весовые показатели,% | 75 | 25 |
Рассчитаем рыночную стоимость объекта оценки:
Наименование подхода | Сравнительный | Доходный |
Полученная рыночная стоимость, долл. США | 130200 | 111500 |
Весовая доля | 0,75 | 0,25 |
Рыночная стоимость объекта оценки, долл. США | 126000 |
130200*0,75 + 111500*0,25 = 97650 + 27875 = 125525≈125500≈126000 долл. США.
В результате проведённого анализа и расчётов с использованием существующих методик оценки жилой недвижимости, Оценщик определил итоговое значение рыночной стоимости объекта оценки, которая после округления составила 126000 (сто двадцать шесть тысяч) долларов США.
На основании информации, изложенной в Отчёте, принимая во внимание стабильный потребительский спрос на жильё, Оценщик сделал вывод, что при сохранении существующей динамики развития рынка недвижимости в московском регионе объект оценки останется ликвидным, а его стоимость будет иметь тенденцию к увеличению.
3.2 Источники информации
Основными источниками информации, использованными Отчёте, стали данные открытых электронных и печатных изданий, где в режиме свободного доступа размещаются сведения о публичных офертах, аналитические материалы, экспертные оценки и интервью со специалистами ведущих столичных агентств недвижимости. Среди них - периодические издания «Из рук в руки», «Квадратный метр», «Недвижимость и цены», а также сайты www.appraiser, www.miel, www.mian, www.arn, www.snimi и др.
Пользователь Отчёта, при желании, может самостоятельно ознакомиться с данной информацией по адресам и ссылкам, указанным выше. Оценщик подтверждает, что на момент проведения оценки данная информация в указанных источниках существовала. Однако он не несёт ответственность за дальнейшие изменения содержания данных источников.
4. Список использованной литературы
Лекции Кулакова К. Ю. по курсу «Оценка объектов недвижимости»
Оценка объектов недвижимости: теоретические и практические аспекты под ред. В. В. Григорьева. – М.: ИНФРА-М, 1997г.
Экономика недвижимости: учебное пособие. под ред. В. И. Ресина. – М.: Дело, 1999г.
Газета «Из рук в руки»
Газета «Квадратный метр»
Газета «Недвижимость и цены»
www.appraiser
www.miel
www.mian
www.arn
www.snimi
1 В разделе использованы материалы, взятые из открытых источников: Сайт агентства «Миэль-Недвижимость» (www.miel)
2В разделе использованы материалы, взятые из открытых источников: сайт «Анализ и прогноз рынка недвижимости» (www.arn).
3 «Оценка объектов недвижимости: теоретические и практические аспекты»Под ред. В.В. Григорьева. – М.: ИНФРА – М, 1997.