Xreferat.com » Рефераты по инвестициям » Оценка рыночной стоимости объекта жилищной недвижимости

Оценка рыночной стоимости объекта жилищной недвижимости

потенциального валового дохода


Показатель

Объект оценки

Аналог №1

Аналог №2

Аналог №3

Адрес

Сумской пр.,

д. 12, корп.3.

м. «Чертановская»

Варшавское ш.,

д.11.

м. «Чертановская»

Чонгарский бл.,

д. 40. корп1

м. «Варшавская»

Ялтинская ул.,

д. 26.

м. «Варшавская»

Цена/мес./дол. США - 1200 1000 850
Источник информации
www.snimi www.snimi www.snimi
Имущественные права Право собственности Право собственности 0 Право собственности 0 Право собственности 0
Скорректированная цена
1200
1000
850

Условия финансирования

Рыночные Рыночные 0 Рыночные 0 Рыночные 0

Скорректированная цена


1200
1000
850

Условия аренды

На длительный срок На длительный срок 0 На длительный срок 0 На длительный срок

Скорректированная цена


1200
1000
850

Условия рынка

Открытый Открытый 0 Открытый 0 Открытый 0

Скорректированная цена


1200


1000


850


Вид корректировки








Тип дома Панельный Панельный 0 Панельный 0 Панельный 0
Дата предложения Апрель 2004 Апрель 2004 0 Апрель 2004 0 Апрель 2004 0
Этаж 9 12 0 2 0 6 0
Всего этажей 17 17 0 17 0 9 0
Общая площадь квартиры, кв.м. 76 64 +5% 76,8 0 79,2 -1%
Площадь кухни, кв.м. 13,2 10,0 +2% 13,2 0 12,1 +1%
Вид из окон квартиры На улицу Во двор -1% Во двор -1% Во двор -1%
Наличие балкона/лоджии В наличии В наличии 0 Отсутствует +1% В наличии 0
Состояние и уровень отделки квартиры Евроремонт Евроремонт 0 Хорошая +10% Евроремонт 0
Наличие мебели В наличии В наличии 0 В наличии 0 Отсутствует +20%
Наличие бытовой техники В наличии В наличии 0 В наличии 0 Отсутствует +20%
Телефон В наличии В наличии 0 В наличии 0 В наличии 0
Санузел Раздельный Раздельный 0 Раздельный 0 Совмещенный +2%
Мусоропровод В наличии В наличии 0 В наличии 0 В наличии 0
Лифт В наличии В наличии 0 В наличии 0 В наличии 0
Удаленность от метро 05 мин. транспортом 05 мин. пешком -1% 05 мин. пешком -1% 07 мин. пешком -1%
ПВД, дол. СШАмес

1250

1100

1200

ПВД, дол. СШАгод

15000

13200

14400

Весовые доли

0,12

0,1

0,06


Показатель

Объект оценки

Аналог №4

Аналог №5

Аналог №6

Адрес

Сумской пр.,

д. 12, корп.3.

м. «Чертановская»

Кировоградская ул.,

д. 8, корп1.

м. «Пражская»

Красного Маяка ул.,

д. 5.

м. «Пражская»

Севанская ул.,

д. 3.

м. «Царицыно»

Цена/мес./дол. США - 800 1150 1000
Источник информации
www.snimi www.snimi www.snimi
Имущественные права Право собственности Право собственности 0 Право собственности 0 Право собственности 0
Скорректированная цена
800
1150
1000

Условия финансирования

Рыночные Рыночные 0 Рыночные 0 Рыночные 0

Скорректированная цена


800
1150
1000

Условия аренды

На длительный срок На длительный срок 0 На длительный срок 0 На длительный срок 0

Скорректированная цена


800
1150
1000

Условия рынка

Открытый Открытый 0 Открытый 0 Открытый 0

Скорректированная цена


800


1150


1000


Вид корректировки








Тип дома Панельный Панельный 0 Панельный 0 Панельный 0
Дата предложения Апрель 2004 Апрель 2004 0 Апрель 2004 0 Апрель 2004 0
Этаж 9 2 0 8 0 6 0
Всего этажей 17 14 0 9 0 12 0
Общая площадь квартиры, кв.м. 76 68,0 +1% 72,1 +1% 69,2 +1%
Площадь кухни, кв.м. 13,2 10,0 +2% 10 +2% 12,1 +1%
Вид из окон квартиры На улицу Во двор -1% Во двор -1% Во двор -1%
Наличие балкона/лоджии В наличии В наличии 0 Отсутствует +1% В наличии 0
Состояние и уровень отделки квартиры Евроремонт Хорошая +10% Евроремонт 0 Евроремонт 0
Наличие мебели В наличии Отсутствует +20% В наличии 0 В наличии 0
Наличие бытовой техники В наличии Отсутствует +20% В наличии 0 Отсутствует +20%
Телефон В наличии В наличии 0 В наличии 0 В наличии 0
Санузел Раздельный Раздельный 0 Раздельный 0 Совмещенный +2%
Мусоропровод В наличии В наличии 0 В наличии 0 В наличии 0
Лифт В наличии В наличии 0 В наличии 0 В наличии 0
Удаленность от метро 05 мин. транспортом 05 мин. транспортом 0 05 мин. пешком -1% 10 мин. пешком -1%
ПВД, дол. СШАмес

1300

1170

1200

ПВД, дол. СШАгод

15600

14040

14400

Весовые доли

0,04

0,17

0,08


Показатель

Объект оценки

Аналог №7

Аналог №8

Аналог №9

Адрес

Сумской пр.,

д. 12, корп.3.

м. «Чертановская»

Луганская ул.,

д. 17

м. «Царицыно»

Новинки ул.,

д.7. корп.2

м. «Коломенская»

Нагатинский пр.,

д. 3.

м. «Нагатинская»

Цена/мес./дол. США - 1050 1100 1050
Источник информации
www.snimi www.snimi www.snimi
Имущественные права Право собственности Право собственности 0 Право собственности 0 Право собственности 0
Скорректированная цена
1050
1100
1050

Условия финансирования

Рыночные Рыночные 0 Рыночные 0 Рыночные 0

Скорректированная цена


1050
1100
1050

Условия аренды

На длительный срок На длительный срок 0 На длительный срок 0 На длительный срок

Скорректированная цена


1050
1100
1050

Условия рынка

Открытый Открытый 0 Открытый 0 Открытый 0

Скорректированная цена


1050


1100


1050


Вид корректировки








Тип дома Панельный Панельный 0 Панельный 0 Панельный 0
Дата предложения Апрель 2004 Апрель 2004 0 Апрель 2004 0 Апрель 2004 0
Этаж 9 6 0 2 0 3 0
Всего этажей 17 9 0 12 0 9 0
Общая площадь квартиры, кв.м. 76 64 +5% 78,8 -1% 69,2 +1%
Площадь кухни, кв.м. 13,2 10,0 +2% 13,2 0 12,1 +1%
Вид из окон квартиры На улицу Во двор -1% Во двор -1% На улицу 0
Наличие балкона/лоджии В наличии В наличии 0 В наличии 0 В наличии 0
Состояние и уровень отделки квартиры Евроремонт Евроремонт 0 Евроремонт 0 Хорошая +10%
Наличие мебели В наличии В наличии 0 В наличии 0 В наличии 0
Наличие бытовой техники В наличии В наличии 0 В наличии 0 В наличии 0
Телефон В наличии В наличии 0 В наличии 0 В наличии 0
Санузел Раздельный Раздельный 0 Раздельный 0 Раздельный 0
Мусоропровод В наличии В наличии 0 В наличии 0 В наличии 0
Лифт В наличии В наличии 0 В наличии 0 В наличии 0
Удаленность от метро 05 мин. транспортом 07 мин. транспортом 0 07 мин. пешком -1% 05 мин. пешком -1%
ПВД, дол. СШАмес

1100

1050

1150

ПВД, дол. СШАгод

13200

12600

13800

Весовые доли

0,13

0,2

0,1

ИТОГО: дол. СШАгод

13750




15000*0,12+13200*0,1+14400*0,06+15600*0,04+14040*0,17+14400*0,08+13200*0,13+12600*0,2+13800*0,1=13762,8≈13750

Таблица расчета чистого операционного дохода


№ п/п Показатель Значение
1 Ставка арендной платы, $/мес 1150
2 Ставка арендной платы, $/год 13750
3 Потери от недоиспользования, % 5
4 Годовой доход с учетом недоиспользования, $ 13062,5
5 Операционные расходы, % 5
6

Чистый операционный доход, $/год

12375


  1. Для расчета ставки капитализации воспользуемся следующими формулами:

R=ставка доходности капитала + норма возврата

Ставка доходности капитала = безрисковая ставка + рисковая ставка

Норма возврата = 100%n, где n – количество оставшихся лет службы объекта


Безрисковая ставка – ставка по облигациям внутреннего займа банков высшей категории. В Отчете принята равной 6%.

Рисковая ставка:

  • Премия за вложения в недвижимость;

  • Премия за низкую ликвидность;

  • Премия за инвестиционный менеджмент.

Премия за вложения в недвижимость принимается равной 2% согласно сложившейся рыночной ситуации. Премия за низкую ликвидность принята равной 1% в связи с тем, что оцениваемым объектом является квартира, а это самый ликвидный товар на рынке недвижимости. Премия за инвестиционный менеджмент (также согласно рыночной ситуации) принята равной 1%.

Таким образом, ставка доходности капитала равна:

Ставка доходности капитала = 6% + 2% + 1% + 1% = 10%

Для вычисления нормы возврата необходимо рассчитать количество оставшихся лет службы объекта. Срок физической жизни панельных домов равен 100 лет. Так как жилой дом был построен в 2000 году, то на данный момент срок оставшихся лет физической жизни равен 96 годам. Для жилых зданий срок физической жизни практически совпадает со сроком экономической жизни. Для расчетов можно принять, что срок физической жизни больше срока экономической жизни на 5%. Таким образом, срок оставшейся экономической жизни – 91 год. Отсюда:

Норма возврата = 100%91 = 1,09 %

Тогда можем найти ставку капитализации:

R= 10% +1,09% = 11,09%≈11,1%

Рассчитываем стоимость оцениваемого объекта:

Срын=ЧОД(год)R = 12375$,111 = 111486,5 ≈ 111500 (долл. США)


Таким образом, стоимость квартиры, рассчитанная доходным подходом, составит 111500 долл. США.

3. Заключение

3.1 Вывод итоговой стоимости объекта оценки


В зависимости от конкретной ситуации, результаты каждого из трех подходов могут в большей или меньшей степени отличаться друг от друга. Выбор итоговой величины стоимости зависит от назначения оценки, имеющейся информации и степени ее достоверности. Для определения итоговой величины стоимости используется метод средневзвешенного значения, а также субъективное мнение Оценщика.

Поскольку в своих расчётах Оценщик исключил один из трёх существующих подходов к оценке (затратный), весовые доли сравнительного и доходного подхода распределились следующим образом:


№ п/п Критерии Сравнительный подход Доходный подход
1 Достоверность информации 80 20
2 Полнота информации 75 25
3 Способность учитывать действительные намерения покупателя и продавца 80 20
4 Способность учитывать конъюнктуру рынка 85 15
5 Способность учитывать местоположение 55 45
6 Допущения принятые в расчетах 80 20
7 Сумма баллов 455 145
8 Удельные весовые показатели,% 75 25

Рассчитаем рыночную стоимость объекта оценки:


Наименование подхода Сравнительный Доходный
Полученная рыночная стоимость, долл. США 130200 111500
Весовая доля 0,75 0,25
Рыночная стоимость объекта оценки, долл. США

126000


130200*0,75 + 111500*0,25 = 97650 + 27875 = 125525≈125500≈126000 долл. США.


В результате проведённого анализа и расчётов с использованием существующих методик оценки жилой недвижимости, Оценщик определил итоговое значение рыночной стоимости объекта оценки, которая после округления составила 126000 (сто двадцать шесть тысяч) долларов США.

На основании информации, изложенной в Отчёте, принимая во внимание стабильный потребительский спрос на жильё, Оценщик сделал вывод, что при сохранении существующей динамики развития рынка недвижимости в московском регионе объект оценки останется ликвидным, а его стоимость будет иметь тенденцию к увеличению.


3.2 Источники информации


Основными источниками информации, использованными Отчёте, стали данные открытых электронных и печатных изданий, где в режиме свободного доступа размещаются сведения о публичных офертах, аналитические материалы, экспертные оценки и интервью со специалистами ведущих столичных агентств недвижимости. Среди них - периодические издания «Из рук в руки», «Квадратный метр», «Недвижимость и цены», а также сайты www.appraiser, www.miel, www.mian, www.arn, www.snimi и др.

Пользователь Отчёта, при желании, может самостоятельно ознакомиться с данной информацией по адресам и ссылкам, указанным выше. Оценщик подтверждает, что на момент проведения оценки данная информация в указанных источниках существовала. Однако он не несёт ответственность за дальнейшие изменения содержания данных источников.


4. Список использованной литературы


  • Лекции Кулакова К. Ю. по курсу «Оценка объектов недвижимости»

  • Оценка объектов недвижимости: теоретические и практические аспекты под ред. В. В. Григорьева. – М.: ИНФРА-М, 1997г.

  • Экономика недвижимости: учебное пособие. под ред. В. И. Ресина. – М.: Дело, 1999г.

  • Газета «Из рук в руки»

  • Газета «Квадратный метр»

  • Газета «Недвижимость и цены»

  • www.appraiser

  • www.miel

  • www.mian

  • www.arn

  • www.snimi


1 В разделе использованы материалы, взятые из открытых источников: Сайт агентства «Миэль-Недвижимость» (www.miel)


2В разделе использованы материалы, взятые из открытых источников: сайт «Анализ и прогноз рынка недвижимости» (www.arn).


3 «Оценка объектов недвижимости: теоретические и практические аспекты»Под ред. В.В. Григорьева. – М.: ИНФРА – М, 1997.

Если Вам нужна помощь с академической работой (курсовая, контрольная, диплом, реферат и т.д.), обратитесь к нашим специалистам. Более 90000 специалистов готовы Вам помочь.
Бесплатные корректировки и доработки. Бесплатная оценка стоимости работы.

Поможем написать работу на аналогичную тему

Получить выполненную работу или консультацию специалиста по вашему учебному проекту
Нужна помощь в написании работы?
Мы - биржа профессиональных авторов (преподавателей и доцентов вузов). Пишем статьи РИНЦ, ВАК, Scopus. Помогаем в публикации. Правки вносим бесплатно.

Похожие рефераты: