Xreferat.com » Рефераты по праву » Ипотека и ее оформление в РФ

Ипотека и ее оформление в РФ

Дипломная работа студента 5 курса, очного отделения, Мамедова Эльмара Аждаровича

Московский государственный университет путей сообщения

Юридический Факультет

г. Москва,1997 г.

Введение

Развитие рыночных отношений в России в последние годы привело к обращению к тем правовым институтам, которые обеспечивают их функционирование. Одним из таких институтов является ипотека.

Интерес к этой проблеме обусловлен как относительной новизной института ипотеки для правоотношений, возникающих в России в сфере предпринимательства, так и многочисленными, но пока еще не разрешенными вопросами, теоретическими и практическими трудностями, которые возникают при реализации прав, вытекающих из залога.

Институт ипотеки - неотъемлемая составная часть любой развитой системы частного права, начиная со времен Древней Греции и Древнего Рима. Особенно же роль ипотеки возрастает тогда, когда состояние экономики является неудовлетворительным. В этом случае продуманная и эффективная ипотечная система может помочь стабилизировать положение. Ипотека, с одной стороны, способствует снижению инфляции, оттягивая на себя временно свободные денежные средства граждан и предприятий, с другой стороны помогает решать социальные и экономические проблемы, прежде всего в обеспечение населения жильем, в ускорении приватизации и повышения эффективности предприятий.

Поэтому активное использование ипотеки обещает большое количество выгод. Однако при становлении ипотечной системы возникает не меньшее количество проблем. Необходимыми предпосылками для успешного развития и применения ипотеки является функционально пригодные нотариальная и судебная системы, реестр государственной регистрации объектов недвижимости и сделок с ними. И, кроме этого, следует говорить о решении теоретических проблем залогового права. Так как, не решив этих проблем, невозможно полностью охарактеризовать институт ипотеки.

Поэтому, при освещении проблем ипотеки и ее оформления необходимо подойти к этому вопросу комплексно, исследуя как теоретические, так и практические вопросы залогового права. Немаловажное значение также следует уделить историческому аспекту этой проблемы, прибегнуть к анализу опыта зарубежных стран. Особенно акцентировать внимание необходимо на проблемах оформления залога недвижимости как в России, так и в других государствах. Интересен также вопрос о развитии ипотечного кредитования в нашей стране и о роли ипотечных банков в этом процессе. За пределами данного исследования останутся вопросы обращения взыскания и реализации заложенного имущества, так как требуют отдельного глубокого рассмотрения.

1. Сравнительный обзор теории и законодательства об ипотеке

1.1. Происхождение и развитие правового института ипотеки

Становление института ипотеки происходило постепенно и шло в русле общих тенденций развития экономических отношений и права. Его функционирование происходило в тесной взаимосвязи с кредитными отношениями. Вследствие этого обстоятельства залог и сохранил на протяжении многовековой истории своего развития то ядро, тот смысл, которым эта модель была наполнена в древнейшие времена.

Ипотека - слово древнегреческое, которое переводится как "основание", залог[1]. Ее возникновение было обусловлено появлением и развитием частной собственности, и прежде всего на земельные участки. Эти процессы наиболее активно развивались в Древней Греции, что и явилось предпосылкой формирования ипотечных отношений. Так, при залоге недвижимости применялась ипотека, то есть залог с оставлением ее во владении должника и с предоставлением кредитору права распорядиться ею в случае неуплаты дома в срок. Земельный участок, обремененный ипотекой, должник-залогодатель не имел права продавать третьим лицам.

Институт ипотеки, возникший в Древней Греции, оказал существенное влияние на развитие римского гражданского права, в котором было выработано несколько форм вещных обеспечений, которые стали фундаментом для последующего развития института залога. Первоначальной формой залога в Древнем Риме была фидуция. Сущность этой формы обеспечения исполнения обязательств заключалось в том, что должник в обеспечение своего долга передавал во владение и собственность кредитору определенное имущество, а кредитор обязывался возвратить это имущество должнику после того, как последний погасит свой долг. Для оформления получения кредита составлялся договор пактум фидуция, порождавший личные отношения между кредитором и должником, который больше напоминал усложненный договор купли-продажи. Следовательно, в ходе экономического развития данный способ обеспечения обязательства неминуемо должен быть заменен другой формой залога. Одной из таких форм стал пигнус, при котором имущество передавалось не в собственность кредитора, а лишь во временное владение, и обязательство последнего было возвращение предмета залога по получению удовлетворения по основному обязательству. В случае же просрочки исполнения обязательства кредитор приобретал право самостоятельной продажи предмета залога. Несмотря на определенные преимущества пигнуса по сравнению с фидуцией, пигнус тоже не стал оптимальной формой залога, так как интересы хозяйственной жизни требовали большей гибкости в регулировании отношений в течение времени от установления до наступления срока платежа, в частности того, чтобы должник не был лишен возможности пользоваться заложенной вещью. Поэтому римское право восприняло форму залога, которая была выработана в Греции, то есть ипотеку. Для возникновения этого вида залога не требовалось передавать заложенное имущество во владение залогодержателю. При установлении ипотеки залогодатель не только имел право владеть и пользоваться, но также и отчуждать заложенное имущество.

Учитывая все вышеизложенное, можно утверждать, что римское право решило задачу реального обеспечения кредита.

С XII века в большинстве государств Западной Европы происходит рецепция римского права, в процессе которой римское право подверглось значительной переработке. Несмотря на это, право Древнего Рима явилось той основой, на которой развилась, в особенности в XVIII и XIX веках, общая теория буржуазного гражданского права. Основные понятия римского залогового права оказали большое влияние и на формирование российского залогового права. Влияние это было опосредовано в значительной мере западноевропейским законодательством. Россия имеет тем не менее особый, во многом уникальный путь развития залогового права.

Первые дошедшие до нас акты о русском залоге относятся к периоду XIII-XIV веков. Законодательные же нормы впервые появились в самом конце ХIV-го или начале ХV-го веков в Псковской Судной Грамоте, в которой наряду с древнейшим способом взыскания - личным, появляется взыскание имущественное. Можно говорить о том, что на этой стадии своего развития залог прежде всего понимался как обязательство вещи становится главным должником в залоговой сделке. Сам принцип залога, как долга, вооруженного имущественным взысканием, был диаметрально противоположным существовавшему тогда взгляду.

Еще одним примечательным моментом характеристики древнерусского залога является то обстоятельство, что ни Псковская Судная Грамота, ни дошедшие до нас Новгородские и Московские акты не требовали передачи заложенного имущества во владение кредитора. Подобная передача появилась значительно позднее, пройдя перед этим в XVI веке такую промежуточную стадию, как передача кредитору вместе с актом о залоге также и тех актов, по которым должник владел заложенным имуществом. Аналогов развитию русской правовой системы от условной модели ипотеки к условным моделям пигнуса, а не наоборот, практически нет в мире(исключение составляет средневековая Испания). Более того, некоторые дошедшие до нас памятники свидетельствуют о том, что в Древней Руси существовали также формы залога, которые соответствовали современным.

Однако положение, при котором заложенное имущество оставалось у должника, было крайне невыгодно кредитору, который оказывался беззащитным при отчуждении имущества должником. Усложнялось это еще и тем, что особенностью древнерусского права являлась возможность фактического владения имуществом на основании одновременного существования нескольких юридических титулов, в том числе и обладание имуществом по давности, которая не подтверждалась никакими документами. Следовательно, пока объект залога оставался во владении должника, все другие гарантии против недобросовестности с его стороны оказывались недостаточными. Отсюда стремление кредиторов получить в свои руки не только грамоты, но и сам объект залога.

Помимо причин перечисленных выше существовали экономические причины, которые способствовали изменению формы залога - это развивавшееся в ХV-ХVI веках крепостное право. С точки зрения залогодержателя положение, при котором предмет залога оставался у залогодателя, оказывалось крайне невыгодным, так как крестьяне, представлявшие главную ценность имения, вначале были связаны юридически не с самим имением, а только лично с владельцем, и кредитор поэтому рисковал получить при взыскании обремененную недвижимость совершенно обесцененной.

При таких обстоятельствах залог не удовлетворял кредитора, так как институт не распространял права залогодержателя именно на ту область, которая являлась для него наиболее существенной. И, в стремлении обезопасить интересы залогодержателя, самым простым выходом было передать владение в его руки. То есть имущество при совершении закладной передавалось кредитору, который мог безотчетно пользоваться его плодами вместо процентов. Из этих двух элементов - необходимости наличия надежных гарантий для кредиторов и использования заложенного имущества вместо начисления процентов на кредит - и состояла новая форма залога, развитая в русском праве.

Итак, залог возник первоначально в виде простой "поруки", разрешения кредитору направить взыскание на обособленное имущество. Впоследствии центр тяжести долга перешел с лица на вещь, и залоговый элемент сделки стал преобладать над заемным. Только на определенном этапе этой стадии появилась передача имущества во владение кредитора. Такой передаче способствовали, с одной стороны, необходимость гарантий против возможных злоупотреблений со стороны должника, с другой стороны, экономические условия, складывающиеся под влиянием крепостного права.

Однако наряду с преобладающей формой залога, при которой имущество передавалось кредитору, продолжала существовать и форма, предусматривавшая оставление имущества у должника и даже регламентированная Указом Ивана IV от 25 декабря 1557 года. При такой форме кредитор вместо пользования имуществом получал в виде вознаграждения рост на капитал.

В конце XVI - начале XVII веков в России разразился страшный экономический кризис, последствия которого отразились на всех сторонах общественной жизни. В частности, удорожание кредита неминуемо повлекло за собой и унифицирование способа обращения взыскания. Ст. 196 гл. 10 Соборного Уложения 1649 года предусмотрела безусловный переход заложенного имущества в собственность кредитору.

Примерно в середине XVII века созрели предпосылки для совершенно нового использования залога, отвечавшего его прямому назначению. Экономический подъем, усовершенствование поземельной регистрации - все это значительно уменьшало необходимость передачи имущества кредитору с целью обезопасить его от злоупотреблений должника. В Указе 1737 года залог с передачей имущества кредитору даже не предусматривался.

Говоря о различных формах русского залога, необходимо остановиться на проблеме оформления залоговых правоотношений. В XI - XVI веках этим занимались "площадные подъячии", которые составляли на площадях различные письменные акты, в том числе и закладные, Форма всех актов была примитивна и проста. Закладная писалась в 1-м лице от имени залогодателя, в конце акта указывался его составитель и присутствующие при его составлении свидетели. Затем для большей верности и сохранности данные этого акта вносились в книги определенных присутственных мест. (Земский приказ).

Соборное уложение царя Алексея Михайловича достаточно большое место уделяло оформлению сделок с недвижимостью. Оно четко предусматривало, что закладные, составленные площадными подьячими, должны были записываться в книги соответствующего приказа, где с них взималась пошлина; после этого закладная предъявлялась в Печатный приказ, где к ней прикладывалась государственная печать. В Приказе (Поместный приказ в XVII в.) проверялись основания права того лица, от которого имущества уступалось или передавалось. В приказе делалась справка об имении по переписным или записным книгам - состоит ли имение там, где значится по акту, содержится ли в нем указанное в акте количество земли , в чьем владении состояло раньше, в важнейших случаях производился допрос лица, закладывавшего имени. Затем акт вписывался в записную вотчинную книгу, а пошлины - в приходную книгу.

Такой порядок оформления залога удержался до издания Николаем 1 Свода Законов, где он представлялся в следующем виде: при палатах гражданского суда существовали особые "крепостные отделения" из крепостных писцов и надсмотрщиков, которым поручено было составление актов; составленный ими акт вносился в "закладную книгу", которая поступала на рассмотрение присутствия суда. Судья, удостоверившись в личности совершающих данный акт, в праве залогодателя на отчуждение имущества и в отсутствии в условиях чего-либо противозаконного, отмечал на акте: "совершить по закону" и возвращал его надсмотрщику. Последний дословно вносил акт в крепостные книги. В таком порядке оформлялся залог недвижимости до реформ Императора Александра 11-го. Но прежде чем перейти к описанию этого нового порядка, необходимо изложить те изменения, которые произошли в залоговом праве в XIX веке.

Залоговое право, сформировавшееся в Российской империи в период перед первой мировой войной, отличалось значительным своеобразием, причинами которого, в частности, были отсутствие устоявшихся и всеобъемлющих теоретических построений, а также единого источника нормативного регулирования. В 1890 году закончена подготовка проекта Вотчинного Устава, ст.43 которого определяла, что залог есть обеспечение денежного требования недвижимым имением и дает кредитору, в случае неисполнения должником его обязательства, право на удовлетворение из заложенного имения, в чьих бы руках оно не находилось. Помимо таких видов залога, как совокупный, залог в обеспечение чужого обязательства, проект предусматривал и возможное установление кредитного залога. Следовательно, проект отражал последовательное восприятие большинства различных позиций залогового права. Другими источниками правового регулирования залога как института гражданского права являлись, прежде всего: Свод законов гражданских и другие законодательные и подзаконные акты, в которых также можно было встретить правила о залоге. Например, законодательное определение залога содержалось в примечании к статье 476 Устава судопроизводства торгового: "Залог есть не что иное, как отчуждение права распоряжения, составляющего нераздельную принадлежность права собственности."

Порядок оформления залога определялся в Положении о нотариальной части, получившее силу закона 14 апреля 1866 года и Правилами, утвержденными Министерством Юстиции от 31 мая 1891 года, в которых определялся порядок ведения реестра крепостных дел. Залог недвижимости совершался крепостным порядком, т.е. сделка должна была совершена сначала у нотариусов, а затем утверждена старшим нотариусом того округа, в котором находится недвижимое имущество. Старший нотариус, взыскав соответствующую пошлину, делает на договоре надпись об утверждении, вносит сделку в крепостную книгу и отмечает о том в реестре крепостных дел. Такой акт называется закладной крепостью. По совершении закладной старший нотариус налагает запрещение на заложенное имение и делает надлежащее распоряжение о том Сенатской типографии для публикации. Требование крепостной формы имеет безусловное значение и несоблюдение ее порождает недействительность самого залога. Вещное право залогодержателя устанавливается с момента совершения старшим нотариусом отметки в реестре крепостных дел об утверждении закладной.

Говоря об особенностях залога недвижимости в XIX веке невозможно не упомянуть о таком виде залога, как залог в "кредитных установлениях", таких как Государственный Дворянский банк, Крестьянский поземельный банк, городские общественные банки, городские кредитные общества, акционерные поземельные банки, правовое положение которых было достаточно полно регламентировано законодательством. Причем механизм операций этих банков с недвижимостью был разработан настолько полно, что, он послужил той основой, на которой базировались соответствующие положения в других странах.

Итак, для получения кредита в перечисленных выше заведениях ссудополучателю необходимо представить в банк право устанавливающие акты на недвижимость и свидетельство старшего нотариуса или суда о принадлежности имения залогодателю и о свободе от запрещений. Строения должны быть непременно застрахованы. Оценка имущества производится самим банком, и выдаваемая под залог сумма ставится в известное процентное отношение к оценочной сумме (50-75%). Заемная сумма выдается или деньгами или, чаще, закладными листами, т.е. обязательствами самого банка, обеспеченными состоящим в его залоге имуществом. Реализация закладных листов производится или самим банком, или заемщиком. Заем под залог производится обыкновенно на весьма продолжительное время, потому что долг уплачивается постепенно, - вместе с процентом по займу уплачивается и процент погашения. В противоположность простому залогодержателю, банк вправе требовать от залогодателя воздержания от вредных и обесценивающих залог

Похожие рефераты: