Новый гражданский кодекс и земельное законодательство

Курсовая работа студентки 1 курса Алексеевой Е.Ю.

Московский новый юридический институт

Москва, 1997 г.

1. Некоторые итоги земельной и аграрной реформы

В результате проведения земельной и аграрной реформ в России с 1990 г. к настоящему времени сложились новые земельные и аграрные отношения.

Земельная и аграрная реформы неразрывно связаны. С одной стороны, земельная реформа шире аграрной; так как охватывает все земли, а не только сельскохозяйственные. С другой стороны, земельная реформа рассматривается как важная составная часть аграрной.

Эти реформы начались еще в существовавшем Союзе ССР. В принятых в апреле 1990 г. Основах законодательства о земле идея права частной собственности на землю еще не была закреплена. Вместо этого в Основы введены два новых титула права на землю: право пожизненного наследуемого владения землей и право аренды земли.

Пожизненное наследуемое владение землей не следует смешивать с правом владения как обычным правомочием в числе правомочий собственника. Это самостоятельная форма права на землю и первый шаг к праву частной собственности, ведь передача земли по наследству является одним из правомочий по распоряжению землей.

Введение права пожизненного наследуемого владения как самостоятельной формы права на землю явилось объективной необходимостью. И это право пока сохраняется как переходный институт.

Новый Гражданский Кодекс (далее ГК) сохранил это право.

Право частной собственности на землю предусмотрено впервые в 1990 г. Конституции РСФСР (ст.12). Оно было строго ограниченным: продажа гражданами земельных участков в течение десяти лет с момента их приобретения запрещалась. Продавать их позволялось только государству.

22 и 23 ноября 1990 г. в России были приняты два закона: "О земельной реформе" и "О крестьянском (фермерском) хозяйстве", закрепивших в соответствии с Конституцией, право частной собственности граждан на землю. В результате реорганизации колхозов и совхозов в ходе реформ их члены и работники получили право на приобретение земельной доли (в установленных размерах) при выходе из колхоза или совхоза для образования крестьянского (фермерского) хозяйства. В результате возникло право частной собственности на земельную долю. Предусматривалось также предоставление земельных участков в частную собственность гражданам для личных подсобных хозяйств, жилищного и дачного строительства, членам садоводческих товариществ, собственникам автомобилей и членам гаражных товариществ.

Право частной собственности на землю со всеми указанными особенностями было закреплено в основном земельном законодательном акте, принятом 25 апреля 1991 г., - Земельном кодексе РСФСР (далее - ЗК).

Позднее право частной собственности на землю указами Президента РФ постепенно расширялось, конкретизировалось. Указом от 27 декабря 1991 г. "О неотложных мерах по осуществлению земельной реформы" собственникам земельных долей было предоставлено право продавать свои доли до истечения десятилетнего срока: при выходе на пенсию, при передаче по наследству, при переезде в другую местность и при вложении средств в местную перерабатывающую промышленность. Доли продавались членам колхоза (работникам совхоза) либо лицам, вступающим в члены колхоза или поступающим на работу в совхоз.

Указом Президента РФ от 25 марта 1992 г. "О продаже земельных участков при приватизации государственных и муниципальных предприятий" установлено, что физические или юридические лица, приватизировавшие государственное или муниципальное предприятие, вправе купить и земельный участок, ранее принадлежавший данному предприятию. Собственник предприятия таким образом становился и собственником земельного участка. В таких случаях, согласно Указу, земельные участки можно продавать и иностранным юридическим и физическим лицам с установлением порядка купли-продажи земли. В этой части Указ противоречит ЗК, так как разрешает продажу земли иностранцам.

Указ Президента РФ от 27 октября 1993 г. "О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России" утвердил, по существу, неограниченное право частной собственности на землю физических и юридических лиц.

Впервые земля признана имуществом, недвижимостью. Законно право собственников земельных участков и долей свободно распоряжаться ими и совершать сделки: продавать, дарить, обменивать, передавать по наследству, сдавать в залог, вносить в качестве взносов в уставной капитал акционерных обществ, товариществ, производственных сельхозкооперативов и других организаций.

Указом также прямо установлено, что сделки с землей регулируются гражданским законодательством с учетом земельного и экологического законодательства. Это принципиально важно, так как подчеркивается особенность земли как имущества, недвижимости, которые необходимо обязательно учитывать при регулировании.

Наконец, Конституция РФ, принятая на референдуме 12 декабря 1993 г., в ст.9 и 36 закрепила все формы права собственности на землю: частную, государственную, муниципальную и, как сказано в Конституции, "иные формы". Государственную и муниципальную собственность, в отличие от частной, называют публичной собственностью.

Таким образом, в ходе земельной и аграрной реформ сложились новые формы права собственности и других прав на землю, новые субъекты земельных и аграрных отношений.

Новый Гражданский кодекс РФ, в соответствии с Конституцией РФ, законодательно закрепил указанные формы права собственности и других прав на землю, посвятив регулированию земельных отношений специальную главу 17, состоящую из 28 статей (ст.260 - 287).

В настоящее время сложилась парадоксальная ситуация с регулированием земельных отношений: указанная глава 17 ГК не введена в действие и должна вступить в силу после принятия нового ЗК. Но ЗК почти на две трети отменен Указом Президента РФ от 24 декабря 1993 г. "О приведении земельного законодательства в соответствие с Конституцией Российской Федерации". В результате создан огромный правовой вакуум: страна более двух лет живет практически без Земельного кодекса. Указ не соответствует ст.90 Конституции РФ, в которой сказано, что указы Президента не должны противоречить закону. Необходим скорейший выход из создавшегося положения и принятие нового ЗК.

В соответствии с Указом Президента РФ "Об Основных Положениях Государственной программы приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации после 1 июля 1994 года" начался новый этап приватизации земель. Характерно, что Госдума не утвердила Закон, и тогда Президент утвердил Основные Положения своим Указом. В Основных Положениях содержатся два раздела ("4" и "410"), специально посвященные приватизации земель, их купле-продаже при приватизации предприятий. В сферу сделок с землей включились органы Госкомимущества. Таким образом, промежуточные цели и задачи земельной и аграрной реформ - создание множественности форм права на землю и аграрных формирований - достигнуты. Однако, проблемы сельского хозяйства и АПК не решены, наоборот, сельскохозяйственное производство, к сожалению, продолжает снижаться.

2. Взаимодействие Гражданского кодекса и земельного законодательства

Вопрос о взаимодействии гражданского и земельного законодательства в регулировании земельных отношений имеет большой научный и практический интерес. Именно здесь четко и ярко проявляются особенности земли как имущества, недвижимости, как объекта земельных отношений и осуществления их правового регулирования гражданским и земельным законодательством.

В ст.3 ГК сказано, что нормы гражданского права, содержащиеся в других законах, должны соответствовать ГК. Следовательно, в ЗК и других актах земельного законодательства нормы ГК:

во-первых, могут воспроизводиться (полностью или частично), не вступая в противоречие с нормами ГК;

во-вторых, они могут и должны развиваться, конкретизироваться с учетом особенностей регулирования земельных отношений, опять-таки, не вступая в противоречие с ГК. В первую очередь, с нормами о праве собственности и других правах, о сделках с землей и др.;

в-третьих, могут и должны содержать сугубо "свои" земельно-правовые нормы, не включаемые в ГК.

К последним относятся, главным образом, специальные земельно-правовые нормы публично-правового характера:

- о компетенции государственных и местных органов по регулированию земельных отношений;

- о государственном учете земель;

- о государственном земельном кадастре и мониторинге;

- о государственной специальной регистрации прав на землю;

- об установлении состава и категорий земель и переводе их из одной категории в другую, их разграничении по целевому назначению;

- о государственном контроле за использованием и охраной земель;

- об ответственности за нарушение земельного законодательства и др.

Возмещение имущественного ущерба, причиненного собственникам, владельцам, пользователям и арендаторам земли производится в соответствии с гражданским и земельным законодательством.

Таким образом, видно, что ГК дает свободу ЗК в регулировании земельных отношений. Это свидетельствует, по существу, о том, что все статьи главы 17 и другие статьи ГК, касающиеся земельных отношений, могут воспроизводиться и развиваться, конкретизироваться в земельном законодательстве, не вступая в противоречие с ГК.

Это относится не только к указанным статьям главы 17, но и ко многим другим.

Назовем их:

- ст.23 - о гражданах как субъектах гражданских и земельных отношений;

- все положения гл. 4 - о субъектах гражданских и земельных отношений - юридических лицах;

- ст.257 - о фермерских хозяйствах;

- статьи гл. 6 - об объектах гражданских прав (в частности, ст.129, в которой имеется прямая отсылка к земельному законодательству по вопросу о допущении оборота земли как особого объекта, и ст.131 - о специальной регистрации);

- статьи гл. 13 - об обороте земли и его особенностях по сравнению с другим имуществом, о формах собственности и других вещных правах на землю;

- ст.216 - о вещных правах на землю и порядке перехода этих прав, о праве собственности на землю, праве пожизненного наследуемого владения землей, праве постоянного пользования, сервитутах;

- статьи гл. 16 - об общей собственности и т. д.

Можно назвать и другие главы и статьи ГК - о залоге, обязательствах, договорах, сделках с землей и другие, которые также относятся к регулированию земельных отношений, в соответствии с земельным законодательством.

Поскольку в ГК эти нормы сформулированы в общей форме, то применительно к земле они должны получить свое развитие в земельном законодательстве.

Особенности земли как специфического имущества и объекта гражданских отношений заслуживают внимания. Землю нельзя до конца приравнять к иному имуществу: зданиям, сооружениям, объектам, движимым вещам.

В сельском хозяйстве земля - основное и незаменимое средство сельскохозяйственного производства. Поэтому ее нельзя "разбазаривать", использовать не по целевому назначению.

В несельскохозяйственной сфере земля служит территорией для размещения отраслей, зданий, сооружений, объектов. Здесь она не является средством производства. Но здания, сооружения, объекты неразрывно, прочно связаны с землей. Поэтому при переходе указанных объектов в собственность или пользование, аренду, в собственность других лиц неизбежно встает и вопрос о земле. И этот вопрос надо решать в соответствии с ГК и ЗК: на каком праве осуществляется переход земли - праве собственности, пользования или аренды?

3. Право индивидуальной собственности на землю

Право индивидуальной или единоличной (частной) собственности на землю означает, что собственником ее выступает одно лицо - физическое или юридическое.

Гражданин - собственник дачи, коттеджа, дома может являться собственником земельного участка.

Участок в индивидуальном личном подсобном хозяйстве, крестьянском хозяйстве, под частным индивидуальным домом и др. также может находиться в индивидуальной частной собственности.

Индивидуальные собственники приватизированных предприятий (ЧИП) также являются частными собственниками земли. Эти граждане теперь именуются гражданами-предпринимателями без образования юридического лица. Они могут перерегистрироваться в другую форму организации до 1 июля 1999 г.

Их право на землю должно подтверждаться выданным на руки каждому собственнику свидетельством о праве собственности на земельный участок.

Сложнее обстоит дело, когда дом, дача принадлежат не одному, а нескольким собственникам, причем доли недвижимого имущества выделены в натуре. Здесь участки земли могут быть переданы собственникам с выдачей свидетельства о праве собственности на участок каждому из них. Если же этого не сделано, то земельный участок находится в общей долевой или совместной собственности. При продаже доли недвижимого имущества соответственно продается и земельный участок (доля), причем сособственники имущества имеют право преимущественной покупки и земельной доли.

Такая же картина на практике наблюдается и в садоводческом товариществе. Например, каждый садовод, получив свидетельство о праве собственности на свой участок, становится его индивидуальным, единоличным частным собственником. А товарищество по существу "трансформируется" в ассоциацию садоводов. Садоводы вправе выйти из ассоциации (товарищества) со своим участком, продать его или распорядиться иным образом. В ассоциации (товариществе) земельные участки общего пользования (дороги, проезды, улицы и др. ) остаются в их общей совместной собственности.

На практике встречаются случаи, когда при реорганизации колхоза (совхоза) земельные доли выделяются в натуре. Это значит, что каждый колхозник (работник совхоза) становится индивидуальным частным собственником своего участка и может распоряжаться им свободно, по своему усмотрению. Сам же колхоз (совхоз) по существу "превращается" в ассоциацию частных собственников.

Если собственники земли создают коммерческую организацию (товарищество, общество, акционерное общество, кооператив) и вносят свои земельные доли в качестве паевого взноса в уставной капитал, то они перестают быть индивидуальными собственниками земли; она "объединяется" и становится собственностью коммерческой организации

- юридического лица.

Любая коммерческая организация (акционерное общество, общество, товарищество, кооператив и др. ) также является частным собственником земли как юридическое лицо. (Здесь же надо подчеркнуть, что государственные и муниципальные предприятия собственниками земли не являются).

Собственник - физическое лицо (гражданин) распоряжается своей землей индивидуально, единолично. Собственник земли - юридическое лицо распоряжается ею через свои органы управления (правление, совет, председателя, генерального директора и др. ); указанные органы управления выступают и действуют от имени собственника - юридического лица. Эти нормы должны быть конкретизированы в ЗК.

4. Право общей собственности на землю

В соответствии с ГК право общей собственности на землю (земельный участок) означает, что собственником земли является не одно лицо, а два или несколько лиц - граждан или юридических лиц.

Право общей собственности подразделяется на право совместной собственности (то есть без долевой, без заранее определенных долей) и долевой собственности (то есть когда доли в праве собственности заранее определены).

Каждый участник (субъект) права общей собственности называется сособственником, а весь коллектив в целом - собственником.

Семья, супруги, группа, коллектив лиц - вот субъекты права общей собственности на землю.

Объектом права общей собственности является общий, единый земельный участок, не разделенный на доли в натуре.

Доли, выделенные в натуре, являются индивидуальной собственностью "долевиков". Доли, не выделенные в натуре, - это условные доли, определяемые в балло-гектарах, или балло-гектаро-рублях. Они являются общей долевой собственностью сособственников.

Например, в совместной собственности крестьянской семьи может быть общий земельный участок, по их совместному желанию и решению.

Земельный участок может находиться совместной собственности супругов. По желанию супругов (закрепленному в брачном договоре) их земельные участки могут остаться в индивидуальной собственности.

Крестьянское (фермерское) хозяйство, по решению его членов, также имеет общий земельный участок в совместной собственности (если иное не предусмотрено Законом или договором между членами хозяйства

- ст.257-258 ГК). До этого по Закону собственником земли являлся глава хозяйства. Вряд ли это было справедливо, когда, например, колхозная или совхозная семья (из нескольких членов) выходила из состава хозяйства со своими земельными долями, и все эти доли переходили в собственность главы хозяйства, то есть нарушались права других членов семьи и хозяйства на землю. Теперь, в соответствии с ГК, - это их совместная собственность (но, как отмечено выше, она может быть и долевой - но только по их совместному решению).

В прежнем ГК имелись ст.129 - 134 о колхозном дворе (семье). Это не обычное фермерское крестьянское хозяйство. Называлось оно также еще личным подсобным хозяйством (ЛПХ). Раньше вопрос о земельной собственности не стоял, ибо существовала только государственная собственность на землю. В нынешнем же ГК ничего прямо не говорится о крестьянском (нефермерском) хозяйстве: видимо, имеется в виду