Ипотека морских судов согласно Российскому законодательству
Законная ипотека, помимо специфического юридического состава, имеет и другую особенность. Среди вышеперечисленных норм, указывающих на случаи возникновения законной ипотеки, можно выделить две ее разновидности: законная ипотека, возникающая независимо от воли сторон (в силу императивных норм), и законная ипотека, носящая диспозитивный характер, т.е. основывающаяся на нормах, предусматривающих возможность "невозникновения" ипотеки по согласию сторон. К числу императивных законных ипотек можно, например, отнести ипотеку, возникающую в силу п.1 ст.587 ГК, согласно которому получатель ренты однозначно приобретает право залога на передаваемое по договору имущество. Возникновение диспозитивной законной ипотеки (например, предусмотренной ст.77 Закона об ипотеке), напротив, может быть предотвращено по воле сторон. Данное отличие может иметь существенное значение для реализации системы ипотечного кредитования и государственной регистрации возникающих в рамках данной системы сделок.
Попытаемся подробнее разобраться в особенностях законной ипотеки, возникающей в силу ст.77 Закона «Об ипотеке». Закрепленная в ней норма является диспозитивной, поскольку предоставляет сторонам право в договоре кредита предусмотреть отсутствие ипотеки. Если иное не предусмотрено законом или договором, жилой дом или квартира, приобретенные в собственность на средства кредита банка или иной организации, считаются находящимися в залоге с момента государственной регистрации договора купли-продажи жилого дома или квартиры. В данном случае стороны, предусматривая отсутствие в кредитном договоре условия о том, что ипотека не возникает, подтверждают стремление к переходу права собственности на предмет купли-продажи, оплата которого осуществлялась в кредит, а обеспечением оплаты выступает сам предмет купли-продажи. Представляется, что стороны, совершая подобную сделку, стремятся к наступлению всех предусмотренных законом последствий.
В этом смысле законодательную норму, устанавливающую возникновение ипотеки, можно было бы назвать офертой, но лишь с большой натяжкой, поскольку эта оферта выражена в согласии с тем, что написано в законе. Такая оферта не соответствует ст.435 ГК, в связи с чем с формальной точки зрения таковой признана быть не может. С другой стороны, о данной норме закона известно противоположной стороне, акцептующей эту оферту. Значит, фактически имеет место "молчаливо акцептованная молчаливая оферта, содержание которой описано в законе". Но в силу п.2 ст.438 ГК молчание не признается акцептом, последний должен быть полным и безоговорочным. В связи с этим приведенное теоретическое положение носит скорее гипотетический характер. Таким образом, можно сделать однозначный вывод о том, что юридический факт, лежащий в основе законной ипотеки, возникающей в силу ст.77 Закона об ипотеке, не является договором. Каким же образом можно квалифицировать волеизъявление сторон, которые осознавали последствия совершаемых ими действий и стремились именно к ним?
Согласно ст.153 ГК сделками признаются действия физических и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей. Применительно к ипотеке, предусмотренной ст.77 Закона об ипотеке, таковая возникает благодаря сложному юридическому составу, включающему в себя действия сторон по заключению договора кредита, договора купли-продажи и его регистрации. Однако стремились ли стороны при совершении всех перечисленных действий к возникновению именно ипотеки или она возникла "при их попустительстве", но охватывалась их сознанием и волей, поскольку не была ими предотвращена? Помимо воли в субъективном элементе сделки необходим и объективный элемент - волеизъявление. Последнее может быть осуществлено различными путями. Например, п.8 Примерного договора купли-продажи квартиры, приобретаемой на средства кредита в рамках пилотного варианта Московской ипотечной программы, утвержденного постановлением Правительства Москвы от 6 октября 1998 г., установлено, что "квартира, приобретаемая покупателем по настоящему договору, находится в залоге с момента государственной регистрации настоящего договора в соответствии со ст.77 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)". Указанный договор подписывается сторонами, что свидетельствует об осознании последствий совершаемых действий.
Представляется, что волеизъявление на возникновение ипотеки может быть признано выраженным и в том случае, если сделка купли-продажи заключалась с привлечением кредитных средств, а последствия установлены в законе со всей очевидностью. Стремление сторон к тому, чтобы возникла ипотека, здесь как бы презюмируется, и она может быть признана одним из элементов складывающегося правоотношения. В этом случае, действительно, договор ипотеки отсутствует, однако имеет место иной юридический акт, а именно сделка, одним из элементов которой выступает ипотека. По этому основанию нотариальное удостоверение законной ипотеки не будет противозаконным, и нотариус не сможет отказать сторонам в удостоверении совершаемого действия по причине отсутствия указания на таковое в ст.35 Основ законодательства РФ о нотариате или иных законодательных актах. Но в то же время нотариальное удостоверение законной ипотеки вряд ли можно признать целесообразным, поскольку она вытекает из закона, в котором указаны и основания ее возникновения, и права и обязанности сторон.
Вместе с тем приведенное положение не относится к законной ипотеке, возникающей в силу императивных норм. Применительно к ней отсутствует существенный элемент сделки - воля и волеизъявление сторон на возникновение именно ипотеки. В данном случае ипотека действительно возникает лишь как "неосознанное" последствие действий сторон, направленных на иные цели. Таким образом, юридический факт, лежащий в основе императивной законной ипотеки (но не в отношении основного действия), может быть квалифицирован как юридический поступок.
Представляется, что применительно к конструкции законной ипотеки следует гибко подходить к применению законодательных норм и осуществлять его комплексно, учитывая при этом характер законной ипотеки и конкретную ее разновидность. По моему мнению, вопреки императивной норме, закрепленной в ч.2 п.3 ст.334 ГК, на законную ипотеку не могут полностью распространяться нормы, применяемые в отношении договорной ипотеки (в силу различия оснований их возникновения, а также вариативности законных ипотек). В первом случае ее возникновение вытекает из ст.77 Закона об ипотеке, чья диспозитивность достаточно спорна и неоднородна, во втором случае ипотека возникает из договора, однозначно оформляющего волеизъявление сторон. По этой причине применительно к законной ипотеке должен быть законодательно установлен несколько иной подход, исключающий возникновение названных коллизий, которые оказывают существенное влияние на правовое регулирование государственной регистрации и нотариального удостоверения в рамках ипотечного кредитования. В частности, независимо от разновидности законной ипотеки следовало бы на законодательном уровне предусмотреть государственную регистрацию в качестве обязательного элемента юридического состава, лежащего в основе данной правовой конструкции.
§ 3. Прекращение ипотеки.
Кодекс торгового мореплавания предусматривает три основания прекращения ипотеки морского судна.
К первым двум относится прекращение денежного обязательства, во-первых, путем погашения денежного долга и, во-вторых, другими способами, в том числе и в результате принудительной продажи судна. Факт принудительной продажи служит основанием прекращения и морского залога на данное судно. Такая продажа возможна при неисполнении залогодателем обязательства по выплате денежного долга, и осуществляется на основании решения суда по месту нахождения судна, которое арестовано для обеспечения морского требования, связанного, в нашем случае, с ипотекой. Среди условий ареста судна, в отношении которого возникло морское требование, можно выделить обеспеченность такого требования морским залогом и наличие зарегистрированной ипотеки этого судна.
Если залогодателем или третьим лицом предоставлено достаточное обеспечение в прямой форме, размер которого в любом случае не должен превышать размер стоимости судна, то по постановлению суда, арбитражного суда или третейского суда по морским делам, который уполномочен законом налагать арест, судно может быть освобождено от ареста и залогодатель вновь получает возможность исполнить свое обязательство.
Наконец, согласно третьему основанию, ипотека прекращается при гибели судна, за исключением тех случаев, когда залогодержатель может осуществить свое требования страхового возмещения, причитающееся ему по договору морского страхования.
При прекращении ипотеки морского судна, орган регистрации должен сделать запись о прекращении ипотеки судна в соответствующем судовом реестре, в котором зарегистрирован договор об ипотеке, и в судовой книге. Для того, чтобы соответствующая запись была сделано в судовом реестре, необходимо предоставить доказательства о прекращении ипотеки в вышеуказанных случаях.
Глава 3. Государственная регистрация ипотеки морских судов
§ 1. Нотариальное удостоверение и государственная регистрация ипотеки морских судов
Государственная регистрация недвижимости исключительна важна для защиты прав и законных интересов граждан, а также играет большую роль в системе налогообложения и наполнения бюджета государства.
21 июля 1997 года был принят Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Согласно этому закону ипотека, в установленном порядке, подлежит госрегистрации учреждениями юстиции в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество.
16 июля 1998 года принят Федеральный закон «Об ипотеке». Госрегистрация ипотеки посвящена глава IV.
Принятые законы о госрегистрации и ипотеке должны существенно стабилизировать положение в сфере купли-продажи недвижимости, ее залога, аренды и других сделок с нею, а также стимулировать бизнесменов, предпринимателей и других участников гражданского оборота к реализации этих видов сделок. Помимо всего, следует отметить, что регистрация представляет собой также акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения, перехода или прекращения прав на недвижимое имущество.
Помимо Закона о государственной регистрации прав вопросам государственной регистрации ипотеки посвящен ряд норм Закона об ипотеке. Вопрос о соотношении данных законов разрешается следующим образом. Как следует из п. 5 ст. 29 Закона о государственной регистрации прав, приоритет имеет Закон об ипотеке; второй Закон рассматривается как специальный по отношению к первому. Поэтому если нормы этих законов применительно к государственной регистрации будут устанавливать разные правила, действовать будут правила Закона об ипотеке.
Особенности правового регулирования государственной регистрации ипотеки как ограничения права собственности залогодателя проявляются при законодательном разрешении следующих вопросов: 1) момент возникновения ипотеки; 2) документы, необходимые для государственной регистрации; 3) удостоверение государственной регистрации; 4) погашение регистрационной надписи.
Момент возникновения ипотеки. Закон о государственной регистрации прав называет ряд подлежащих государственной регистрации ограничений вещных прав на недвижимое имущество. В открытом перечне этого закона названы: сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда. Каждое из перечисленных ограничений вызывается определенным субъективным правом: правом обладателя сервитута, залогодержателя, арендатора, доверительного управляющего. Момент возникновения ограничения вещного права на недвижимость, обусловленного субъективным правом иного лица, совпадает с моментом возникновения последнего субъективного права.
Такой же вывод следует и из Закона об ипотеке, п. 2 ст. 11 которого предусматривает, что имущество, заложенное по договору об ипотеке, считается обремененным ипотекой с момента возникновения права залога. Однако Закон об ипотеке содержит существенное дополнение: согласно п. 6 ст. 20 для третьих лиц ипотека считается возникшей с момента ее государственной регистрации.
Обязательственное отношение между залогодателем, передающим в залог недвижимое имущество, и залогодержателем возникает с момента государственной регистрации договора об ипотеке. Именно с этого момента появляются как права залогодержателя, так и корреспондирующие им обязанности залогодателя.
Документы, необходимые для государственной регистрации. Общий перечень документов, необходимых для государственной регистрации возникновения, прекращения, перехода, ограничения прав на недвижимое имущество и сделок с ним, содержится в ст. 16, 17 Закона о государственной регистрации прав. Согласно названным статьям, с также п. 1 ст. 29 этого же закона для государственной регистрации ипотеки, основанной на договоре, залогодатель должен приложить к своему заявлению договор об ипотеке, названные в договоре документы, обязательные приложения, документ об оплате регистрации. К приведенному перечню ст. 20 Закона делает добавления. В соответствии с п. 2 указанной статьи помимо перечисленных документов для государственной регистрации ипотеки залогодатель должен представить в осуществляющий государственную регистрацию орган также документ, подтверждающий возникновение обеспеченного ипотекой обязательства.
Удостоверение государственной регистрации ипотеки. В Законе о государственной регистрации прав вопрос об удостоверении государственной регистрации получил четкое разрешение только применительно к удостоверению государственной регистрации возникновения и перехода прав на недвижимое имущество и удостоверению государственной регистрации сделок. В первом случае правообладателю выдается свидетельство о государственной регистрации прав, во втором – на документе, выражающем содержание сделки, совершается специальная регистрационная надпись. Таким образом, исходя из норм указанного Закона, достаточно сложно понять, каким образом удостоверяется проведение государственной регистрации ограничения вещного права на недвижимое имущество. Пробел был восполнен Правилами ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним. В случае с ипотекой морских судов это будет судовой реестр. Как следует из Правил, свидетельство о государственной регистрации прав выдается не только правообладателю при регистрации вещного права на объект недвижимого имущество, но и залогодержателю при регистрации ипотеки. Закон об ипотеке разрешает данный вопрос иначе. Согласно п. 2 ст. 22 этого Закона государственная регистрация ипотеки удостоверяется путем надписи на договоре об ипотеке, содержащей полное наименование органа, зарегистрировавшего ипотеку, дату, место государственной регистрации ипотеки и номер, под которым она зарегистрирована.
Итак, если Правила устанавливаются такой же порядок удостоверения проведения государственной регистрации ипотеки, какой предусмотрен для удостоверения прав, то Закон об ипотеке – то же порядок, что введен для регистрации сделок. Приоритет имеет соответствующая норма п. 2 ст. 22 Закона об ипотеке. Однако, думается, что на практике было бы целесообразно выдавать залогодержателю так же и свидетельство о регистрации ипотеки. Государственной регистрации подлежат и договор об ипотеке, и ипотека как обременение. Поэтому даже при одновременной их регистрации на выражающем содержание договора об ипотеке документе регистрирующим органом должны быть совершены обе регистрационные надписи (вначале надпись, удостоверяющая регистрацию договора, затем надпись, удостоверяющая регистрацию ипотеки).
Погашение регистрационной записи об ипотеке. Поскольку законодательством не установлено иное, зарегистрированное в Едином государственном реестре прав ограничение вещного права на недвижимое имущество, обусловленное правом другого лица, чем и является ипотека, прекращается с прекращением соответствующего субъективного гражданского права. Общей нормы, регулирующей порядок погашения регистрационных записей об ограничениях в Едином государственном реестре прав, законодательство не устанавливает. Однако применительно к ипотеке вопрос о погашении регистрационной записи получил урегулирование – ст. 25 Закона об ипотеке, ст. 29 Закона о государственной регистрации прав.
Согласно п. 4 ст. 29 Закона о государственной регистрации прав регистрационная надпись об ипотеке погашается на основании заявления залогодержателя, заявления залогодателя с приложением документов об исполнении основного обязательства либо на основании вступившего в законную силу решения суда, арбитражного суда, арбитражного суда или третейского суда. Иной перечень оснований для погашения регистрационной записи об ипотеке устанавливает ч. 1 ст. 25 Закона об ипотеке. В соответствии с данной статьей регистрационная запись об ипотеке погашается: на основании заявления законного владельца закладной; совместного заявления залогодателя и залогодержателя; решения суда; арбитражного суда или