Особенности правового регулирования аренды зданий и сооружений
Как известно среди видов аренды наиболее распространённым является аренда зданий и сооружений. При этом правовое регулирование данного договора существенно отличается от регулирования других видов аренды.
Более того, если предметом договора аренды является здание или сооружение, ряд общих положений об аренде вовсе не применяется, поскольку они замещаются специальными правилами. Специальные правила, регулирующие договор аренды здания или сооружения, вызваны к жизни специфическими свойствами зданий и сооружений как объектов недвижимости: особой ценностью этих объектов, их непотребляемостью в процессе использования, неразрывной связью с землей и т.п.
Аренде зданий и сооружений посвящены положения §4 главы 34 ГК. Данный параграф состоит из шести статей: ст.650 («Договор аренды здания и сооружения»), ст.651 (Форма и государственная регистрация договора аренды здания и сооружения»), ст.652 («Права на земельный участок при аренде находящегося на нем здания или сооружения»), ст.653 («Сохранение арендатором здания или сооружения права пользования земельным участком при его продаже»), ст.654 («Размер арендной платы»), ст.655 («Передача здания или сооружения»).
1. Форма и государственная регистрация договора аренды зданий и сооружений.
Специальные требования к форме договора аренды здания (сооружения) состоят в том, что такой договор должен быть заключен в виде единого документа, подписанного сторонами. Несоблюдение этих требований влечет недействительность договора. ГК не требует нотариального удостоверения договора аренды здания или сооружения, впрочем, как и любой другой сделки с недвижимостью, за исключением случаев, установленных законом.
В юридической литературе продолжаются попытки критики Кодекса в связи с отсутствием в нем положений об обязательной квалифицированной форме всякой сделки с недвижимостью, в том числе и договора аренды здания (сооружения). Авторы таких работ утверждают, что новый ГК отменил обязательное нотариальное удостоверение сделок с недвижимостью. Так, Н.А. Сыродоев пишет: «Замена нотариального удостоверения на регистрацию сделок не может быть безоговорочно оправдана. Помимо того, что регистрация сделки сложнее нотариального удостоверения, она не сопряжена с консультационными функциями, которые осуществляет нотариус. А это влечет за собой необходимость привлечения адвокатов для подготовки договоров» [1].
В связи с этим прежде всего необходимо указать на фактическую неточность, допускаемую сторонниками всеобщего и обязательного нотариального удостоверения сделок с недвижимостью. ГК никак не мог отменить обязательное нотариальное удостоверение сделок с недвижимостью либо заменить его государственной регистрацией таких сделок в силу отсутствия в ранее действовавшем законодательстве каких-либо норм, предусматривающих обязательную нотариальную форму для всех сделок с недвижимостью.
В ГК РСФСР 1964 г. [2] имелись положения об обязательном нотариальном удостоверении лишь отдельных видов договоров, и вовсе не обязательно по признаку принадлежности объектов таких договоров к недвижимому имуществу. Обязательное нотариальное удостоверение предусматривалось в отношении договора купли-продажи жилого дома (части дома), находящегося в городе или поселке городского типа, с участием гражданина и договора купли-продажи дач (ст. 239 ГК 1964 г.), а также применительно к договору дарения жилого дома (третья часть ст. 257 ГК 1964 г.).
В то же время обязательного нотариального удостоверения требовали договор дарения на сумму свыше 500 руб. и договор дарения валютных ценностей на сумму свыше 50 руб. (первая часть ст. 257 ГК 1964 г.), что не имело никакого отношения к недвижимому имуществу. Следовательно, критики действующего ГК предлагают по сути не восстановить порядок обязательного нотариального удостоверения сделок с недвижимостью (поскольку таковой ранее отсутствовал), а ввести такой порядок.
Однако введение всеобщего и обязательного порядка нотариального удостоверения всех сделок с недвижимым имуществом, включая и договоры аренды зданий и сооружений, вряд ли целесообразно. По этому поводу можно высказать следующие соображения.
Во-первых, при обязательной государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с недвижимостью обязательная нотариальная форма этих сделок ляжет дополнительным бременем на участников имущественного оборота. Речь идет о неоправданных затратах времени и средств. Ведь с точки зрения функциональных задач и юридического значения обязательный порядок нотариального удостоверения соответствующих сделок идентичен (в этой части) системе обязательной государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом, призванной решать те же задачи (в числе многих иных), которые ставятся и перед обязательным нотариальным удостоверением сделок: проверка законности совершаемых сделок, обеспечение их публичной достоверности и т.д.
Иными словами, цели, которые могли бы служить оправданием для введения обязательного нотариального удостоверения сделок с недвижимостью, полностью совпадают с целями, стоящими перед системой государственной регистрации.
Во-вторых, система государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним никак не может быть заменена обязательным нотариальным удостоверением соответствующих сделок, поскольку только система государственной регистрации обеспечивает ведение единого государственного реестра всех объектов недвижимости, что имеет чрезвычайное значение для имущественного оборота.
В-третьих, утверждение о том, что система государственной регистрации «не сопряжена с консультационными функциями», и что это влечет за собой необходимость привлечения адвокатов, никак не может служить основанием для введения обязательного нотариального удостоверения всех сделок с недвижимостью. В конце концов, если участники имущественного оборота пожелают получить консультационную помощь от нотариуса, они вправе предусмотреть для своей сделки обязательную нотариальную форму (п. 2 ст. 163 ГК). Кроме того, огромному числу участников сделок с недвижимостью (например, коммерческим организациям, органам власти и местного самоуправления, имеющим квалифицированные юридические службы) консультационные услуги нотариуса просто не нужны.
Данный вывод особенно нагляден применительно к договорам аренды зданий и сооружений. Подавляющее большинство участников указанных договоров составляют коммерческие и некоммерческие организации, органы власти и местного самоуправления, для которых обязательное нотариальное удостоверение договоров аренды зданий и сооружений обернется исключительно дополнительными временными и материальными затратами.
Действующий ГК содержит норму о том, что договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с этого момента (п. 2 ст. 651).
Несмотря на то, что проблему регистрации нельзя назвать недостаточно исследованной, количество конфликтов в этой области не уменьшается. Возникают конфликты, в частности, вследствие неправильного понимания смысла и значения соответствующих правовых норм. При этом зачастую приоритет отдается не законности, а целесообразности. Такая позиция строится на действительных и мнимых противоречиях законодательства.
В период, когда готовился и принимался новый ГК, нежилые помещения внутри зданий не признавались объектом недвижимости; по этой причине сделки с нежилыми помещениями (в том числе договоры об их аренде) не требовали государственной регистрации. Однако сегодня, по мнению многих известных юристов, складывается ситуация, когда договор аренды здания в целом, заключенный на срок в одиннадцать месяцев, обходится без государственной регистрации, а такой же договор аренды (или субаренды) отдельного помещения в этом здании на менее продолжительный срок не имеет силы до его обязательной государственной регистрации. Эта ситуация порождена Федеральным законом от 21 июля 1997 г. «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее – ФЗ «О государственной регистрации»), включившим нежилые помещения в перечень объектов недвижимости (абз. 3 ст. 1 Закона) [3].
Поэтому принятие ФЗ «О государственной регистрации» привело к спорам по поводу государственной регистрации договоров аренды зданий (сооружений) и нежилых помещений. Например, многие российские адвокаты полагают, что вопрос о необходимости регистрации договора аренды помещений, если срок аренды установлен сторонами менее года, в настоящее время является одним из наиболее актуальных вопросов правоприменительной практики в Российской Федерации [4].
В юридической литературе выдвигаются требования об обязательной регистрации заключенных на срок менее одного года договоров аренды помещений. Такие требования обосновываются тем, что действие ст. 651 ГК РФ распространяется якобы исключительно на договоры зданий и сооружений в целом.
Так, по мнению В.В. Витрянского, в результате принятия данного Закона правоотношения, связанные с арендой нежилых помещений, теперь охватываются общими положениями об аренде, касающимися недвижимого имущества, а именно правилом о том, что договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом. Иное установлено законом в отношении договоров аренды зданий и сооружений продолжительностью менее года (п.2 ст. 651 ГК), однако указанное специальное правило не затрагивает договоров аренды нежилых помещений [5].
Существуют и иные мнения по поводу договоров аренды нежилых помещений. Например, по мнению И. Исрафилова, нежилые помещения вообще не являются отдельными объектами арендных отношений, поскольку «они уже объединены под общим значением «здание»» и к ним следует применять нормы, регулирующие аренду зданий. А из этого следует вывод, что «при отсутствии в договоре размера арендной платы договор аренды нежилого помещения считаются незаключенным и не влечет никаких последствий» [6]. Этот вывод фактически основывается на одном-единственном формально-логическом умозаключении автора о том, что «понятие «здание» несколько шире и по смысловому значению полностью охватывает понятие «нежилое помещение». Но реализация такого вывода на практике может привести к разрушительным последствиям для имущественного оборота (ведь по существу ставятся под сомнение практически все договоры аренды нежилых помещений).
Действительно, в законодательстве не содержится прямого указания на то, что ст. 651 ГК может применяться и к части зданий и сооружения, в том числе - к помещениям. Несовершенство нашего законодательства ни для кого не секрет. Однако недостатки законодательства не должны служить основанием для его произвольного толкования и забвения общеизвестных принципов. Действительно, весьма странным выглядит подчинение требованию обязательности государственной регистрация аренды помещений для свадеб, симпозиумов и т.п. Именно поэтому законодатель учел особенности краткосрочной аренды и ввел в ГК РФ положения ст. 651 п. 2 ГК РФ, в соответствии с которой необязательной является регистрация договора аренды на срок менее года.
То, что в силу неразрывной связи части и целого статус целого распространяется, если не установлено иное, и на его части - очевидно. Какие-либо особые основания для исключения помещений из правила п. 2 ст. 651 ГК отсутствуют. В законодательстве специальных ограничений в отношении регистрации договоров аренды помещений также не содержится.
Ссылка на положения параграфа 4 главы 34 весьма ли убедительна, и ссылаясь только на ее положениях нельзя утверждать, что помещение не подпадает под юрисдикцию норм указанной главы и, следовательно, на него нельзя распространить положения п. 2 ст. 651 ГК РФ о необязательности регистрации договора аренды здания (сооружения) сроком менее года. Достаточно вспомнить ст. ст. 1, 2, 3, и особенно ст. 26 п.3. ФЗ «О государственной регистрации», где четко и ясно нежилые помещения перечисляются и в качестве самостоятельных объектов недвижимости, и в качестве самостоятельных объектов государственной регистрации, состоявшихся на них обременений.
В п. 3 ст. 26 ФЗ "О государственной регистрации", через запятую, перечисляются после зданий, сооружений и сами помещения, находящиеся в них. Тем самым законодателем еще раз продемонстрирована неразрывная и тождественная связь, в части процедур государственной регистрации как для зданий, сооружений, так и для помещений, находящихся в них. Кроме того, в ст. 1 ФЗ "О государственной регистрации", дающей основные значения терминов, употребляемых при его изложении написано: "Кадастровый номер помещения в здании или сооружении состоит из кадастрового номера здания или сооружения и инвентарного номера помещения".
Таким образом, прослеживается четкий, последовательный порядок при совершении процедур государственной регистрации обременений на объекты недвижимости, учитывающий права землевладельцев, собственников зданий, сооружений и помещений, находящихся в них. Кроме того, известно, что гражданское законодательство РФ нежилые помещения рассматривают как часть зданий и сооружений, как по формально-юридическим, так и по фактическим обстоятельствам.
Общеизвестно также, что в соответствии со ст. 2 п.1 ГК РФ гражданское законодательство определяет правовое положение участников гражданского оборота, основания возникновения и порядок осуществления права собственности и других вещных прав, регулирует договорные и иные обязательства, а также другие имущественные и связанные с ними неимущественные отношения. При этом гражданское законодательство состоит из ГК РФ и принятых в соответствии с ним иных федеральных законов.
Из текста ГК РФ следует, что предусмотренная им государственная регистрация допускается лишь в случаях прямо предусмотренных в ГК РФ и иными законами. И, как уже отмечалось выше, указанные законы не должны противоречить ГК РФ.
Нормы ГК РФ безусловно имеют юридический примат перед нормами Закона о регистрации. Так, ст. 3 Закона о регистрации, перечисляя нормативные акты, относящиеся к законодательству о государственной регистрации прав на недвижимое имущество первым называет ГК РФ, что в свою очередь в совокупности с уже отмеченными выше нормами Кодекса, подтверждает юридическую субординацию норм ГК РФ и Закона о регистрации. Следовательно нормы Закона о регистрации должны следовать нормам ГК РФ и последние имеют юридический приоритет по отношению к ним.
Таким образом, исходя из изложенного, руководствуясь нормами ГК и Закона о регистрации, можно заключить, что нормы ГК РФ имеют юридический приоритет пред нормами Закона о регистрации и именно ими нужно пользоваться при разрешении возникающих коллизий и различных толкований при решении вопросов, связанных с процедурами государственной регистрации аренды зданий, сооружений и помещений, находящихся в них.
Принятие ФЗ «О государственной регистрации» привело и к другим спорам по поводу государственной регистрации договоров аренды зданий и сооружений. В отличие от ГК, который говорит о государственной регистрации именно договоров аренды (п. 2 ст. 609), данный Закон в некоторых случаях предусматривает государственную регистрацию права аренды.
Большинство юристов называет это несоответствие ГК и Закона о государственной регистрации «технической оплошностью законодателя» [7]. Но существуют публикации, авторы которых полагают, что регистрации подлежат права аренды. При этом, в обоснование своей позиции они ссылаются на ст. 4 и п.1. ст. 26 ФЗ «О государственной регистрации», содержащие определение – «государственная регистрация права аренды».
Некоторые из указанных авторов доказывают, что объектом регистрации является не договор аренды здания (сооружения), а некое «право-обременение». Например, по мнению О. Гутникова, в ФЗ «О государственной регистрации» «речь идет именно о регистрации права аренды недвижимого имущества. Безусловно, договор аренды представляется на государственную регистрацию, так как для того, чтобы зарегистрировать право, необходимо представить основание (договор), из которого это право возникает. Однако регистрируется с точки зрения ст. 26 Закона не договор, а право аренды... Поэтому следует признать, что регистрация обременения есть одновременно государственная регистрация права, а регистрация права в то же время является регистрацией обременения. Можно даже вести речь о едином понятии аренды как права-обременения, подлежащего государственной регистрации. От него, безусловно, отличается договор аренды (сделку) как основание, из которого такое право-обременение возникает» [8].
С такой позицией трудно согласиться, потому что в соответствии с п. 3 ст. 433 ГК договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом. Кроме того, в ГК имеется императивная норма (п. 1 ст. 425), согласно которой договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. Следовательно, до момента государственной регистрации договора аренды здания или сооружения он не вступает в силу, т.е. не порождает абсолютно никаких прав и обязанностей. А следовательно не может служить основанием для регистрации «права аренды».
Государственная регистрация договора аренды здания (сооружения) одновременно означает обременение права собственности или иного вещного права арендодателя на соответствующий объект, сданный в аренду. Соответствующие сведения о договоре аренды здания (сооружения) вносятся в подраздел III Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним - «Записи об ограничениях (обременениях) права собственности и других вещных прав на объект недвижимого имущества». В указанном подразделе Единого государственного реестра