Xreferat.com » Рефераты по праву » Гражданско-правовые сделки с квартирами

Гражданско-правовые сделки с квартирами

МОСКОВСКИЙ ВОЕННЫЙ ИНСТИТУТ ПВ РФ
КАФЕДРА ОБЩЕПРАВОВЫХ ДИСЦИПЛИН





КУРСОВАЯ РАБОТА
Тема: Гражданско-правовые сделки с квартирами.



Исполнил:к-нт Потрибный А.В. Научный руководитель:майор Бараненков В.В.




Дата сдачи:
Дата защиты:
Оценка:
Подпись руководителя:





Москва-1996
П л а н
Введение___________________________0______3
1Вопрос:_0 Основные гражданско-правовые
сделки с квартирами_____________________4
2Вопрос:_0 Сделки с приватизированным
квартирами____________________________ 8
Заключение________________________0____ ___029
Примечания__________________________0____30
Список используемой литературы_______0___31
В в е д е н и е Жилье является необходимым условием нормальной жизни и дея-тельности каждого человека и в силу этого выступет как осбый обь-ект гражданско-правовых отношений. В по-следнее время одной из са-мых актуальных проблем стала проблема жилищной собствен-ности и жилищных правоотношений._51 Актуальность исследуемой темы определяется: а). проблемой необеспеченности жильем населения нашей страны и военнослужащих Федеральной Пограничной Службы РФ в частности; б). повсеместно возникающими сложностями при заключении и оформ- лении гражанско-правовых сделок с недвижимостью; в). постояннянными изменениями и дополнениями норматино-правовой базы в области жилищных правоотншений. Исходя из этого, целью ра-боты является исследование правоотношений в области жилищного права в настоящий период времени в нашей стране. Рассмотрение данной темы ставит следующие задачи: 1 ._0 Рассмотреть основные гражанско-правовые сделки в сфере жилищных пра-воотношений. 2 ._0 Исследовать проблемы возникающие при заключении и оформлении сделок с жилищной собственностью. 3. Рассмотреть вопрос совершения незаконных сделок на рынке жилья. 4. Раскрыть значение и необходимость знаний в области жилищных правоотно-шенеий для курсантов и офицеров-пограничников. В ходе написания курсовой работы использовались следующие методы: · изучение литературы; · обобщение материалов периодической печати; · работа с нормативно-правовыми актами в области жилищного законо-дательства; · изучение и обобщение нормотворческой деятельности органов госу дарственного управления при регулировании жилищных правоотноше-ний. Исходя из этого, автор в большей мере опирался на работы и науч- ные источники опубликованные в последние два года._52 Основные гражданско-правовые сделки с квартирами По завершении процесса приватизации квартира становится собственностью лиц, проживавших в ней. Это означает, что ее собс-твенники могут вступать в любые граждан-ско-правовые отношения, касающиеся этой квартиры, а именно: заключать договоры купли-про-дажи, мены, дарения, завещать квартиру, отдавать ее в залог`и т.д. Однако следует помнить, что в случаях, когда в приватизиро-ванной квартире на мо-мент регистрации приватизации жил один чело-век, а также случаях, когда в квартире ЖСК пай выплачен, привати-зированная квартира остается общей собственностью семьи, то есть ни один из ее членов без согласия других не имеет права распоря-жаться квартирой само-стоятельно. Независимо от того, какая сделка совершается в отношении квартиры, для оформ-ления в нотариальном порядке договора об ее отчуждении требуются определенные доку-менты, причем они будут различными в зависимости от того, какие квартиры отчуждаются. _ш+_0 Приватизированные муниципальные квартиры: 1) договор передачи муниципального жилья в собственность граждан, зарегист-рированный Департаментом муниципального жилья; 2) свидетельство о собственности на жилище; 3) справка районного (городского) БТИ об оценке стоимости квартиры. Кооперативные квартиры с выплаченным паем: 1) свидетельство о собственности на жилище; 2) справка ЖСК о сумме выплаченного пая, зарегистрированная Департаментом муниципального жилья; 3) справка БТИ об оценке стоимости квартиры. Квартиры, приобретенные в собственность по договору купли-продажи,мены, дарения: 1) оригинал договора, зарегистрированного Департаментом муници-паль ного жилья; 2) справка районного (городского) БТИ об оценке стоимости квартиры. Квартиры, приобретенные в порядке наследования:_0 1) свидетельство о праве на наследство; 2) свидетельство о собственности на жилище; 3) справка БТИ об оценке стоимости квартиры. При любом отчуждении квартир требуется нотариально удостоверенное _ш-согласие второго супруга, независимо от его прописки в данной квартире, за ис-ключением случаев, когда квартира была подарена первому супругу, перешла к нему в по-рядке наследования или была приобретена им до брака. _ш+_0 Отчуждаться могут не только квартиры, но и комнаты в комму- нальных квартирах._0 В этом случае необходимы следующие документы: 1) свидетельство о собственности на комнату (с указанием ее размера и общей площади коммунальной квартиры); 2) договор передачи комнаты в собственность, зарегистриро-ванный в Де-партаменте муниципального жилья; 3) соглашение об определении долей, зарегистрированное нота-риально и зарегистрированное в Департаменте муниципального жилья; 4)справка БТИ об оценке стоимости коммунальной квартиры (с указанием размера долей всех ее собственников). Для продажи ком- наты коммунальной квартиры необходимо также заявление всех соседей-собственников, что они не возражают против ее продажи, так как они имеют право преиму-щественной покупки про-даваемой комнаты за указанную в договоре цену. _ш- _0Кроме того, если в договоре передачи жилья и свидетельстве о собственности на жилище в качест-ве собственников указаны и несо-вершеннолетние, то в этом случае требуется согласие орга-нов охра-ны детства на любое отчуждение. Для граждан при регистрации сделок с квартирами необходимо присутствие всех уча-стников сделки, которые должны иметь при себе паспорт, подлинник и копии нотариально заверенных договоров, справки из ремонтно-эксплуатационной организации об отсутствии задолженности по оплате коммунальных услуг. Для юридических лиц при регистрации сделок с квартирами не-обходимы устав юри-дического лица или его нотариально заверенная копия, свидетельство о регистрации юри-дического лица, доверен-ность на представительство юридического лица и паспорт дове-ренно-го лица. Договоры купли-продажи жилья, заключенные между предприятия-ми, также подле-жат регистрации Департаментом муниципального жилья. На практике возникает много вопросов, связанных с выпиской бывшего собственника из проданной или подаренной квартиры. Неред-ки случаи, когда продавец, получив деньги с покупателя, отбывает в неизвестном направлении, и покупатель лишается возможности осу-ществить свое право собственности на приобретенную квартиру. По-купатель вынужден разыскивать недобросовестного продавца, а иног-да и предъявлять в суд иск о его выселе-нии. Поэтому в случаях, когда продавец вызывает у покупателя определенные сомнения, целе-сообразно взять его доверенность на выписку из квартиры, а также нотариально заве-ренное заявление о выписке, адресованное в отде-ление милиции по месту прописки про-давца, после чего можно за-няться его выпиской самостоятельно. В любом случае покупатель должен потребовать от продавца вы-писку из домовой кни-ги или копию финансового лицевого счета, пос-кольку кроме собственника квартиры в нем могут быть прописаны ли-ца, не являющиеся собственниками, но обладающие правами на-нимате-ля, которые могут и не знать, что квартира продана. Эти люди сох-раняют права на-нимателей, и при переходе права собственности вы-писать их с занимаемой ими площади практически невозможно. Осуществление права собственности на квартиру неразрывно связано с пока еще со-хранившейся пропиской._0 В соответствии с пос-тановлением Правительства Москвы "О сборе с граждан, прибывающих на жительство в Москву", собственники жилого дома или квартиры в Москве имеют право на прописку. Для этого они должны уплатить го-родской сбор за право прописки (регистрации) прибывающих в столи-цу для проживания в собствен-ных квартирах. Прописку иногородних граждан будут осуществлять ГУВД Москвы при наличии квитанции об оплате городского сбора. Установлены следующие ставки за пропис-ку: для граждан РФ 500 минимальных размеров оплаты труда, а для граждан СНГ 1000 ми-нимальных размеров оплаты труда, для иностран-ных граждан и лиц без гражданства 2500 минимальных размеров опла-ты труда в РФ. Если в приобретенную квартиру, расположенную на территории Москвы, прописываются члены одной семьи, то следует оплатить лишь одну ставку городского сбора. Если же приобретенная в собствен- ность квартира расположена в домах, подлежащих отселению в связи со сносом или реконструкцией, или не соответствует установленной норме жилья (не менее 9 кв. м на каждого члена семьи), то в такие7 - дома прописка предоставляться не будет. Оплата городского сбора за право прописки в Москве не влечет за собой обязательства Де-партамента муниципального жилья и иных жилищных органов выделения иногородним гражданам жилой площади. Следует отметить, что до принятия указанного постановления органы внутренних дел нарушали права граждан-собственников квар-тир, отказывая им в прописке. Так, гражданин С., получивший квартиру в Москве по договору дарения, решил прописаться в ней и жить. Однако паспортное управление Москвы в прописке ему отказало. Не нашел он под- держки и в Октябрьском районном народном суде Москвы, куда обратился с жалобой на действия паспортного управления. От- казано ему было на том основании, что С. проживает в Твери и московской прописки не имеет. Вышестоящие судебные инстанции оставили решение народного суда без изменения. Лишь протест заместителя председателя Верховного суда РФ об отмене упомя- нутых решений восстановил законные права собственника. Моти- вировано это было тем, что отказ в прописке исключает воз- можность человека правомерно пользоваться квартирой и тем самым нарушает его право собственности. Ссылка нрродного су- да на правовые акты местных органов власти и управления неп- равильна, поскольку противоречит Конституции РФ и Закону о собственности в РСФСР. В настоящее время немало случаев, когда жилые помещения ис- пользуются не по назначению, а именно: сдаются под офисы, склады и т.д. Договоры аренды или вообще не заключаются, или стороны их не регистрируют. Таким образом, соб-ственно арендаторы не платят ни налогов, ни других платежей. Как известно, в соответст-вии с действующим законодательством собственники жилья при сдаче его в аренду утрачи-вают право на льготы по его содержанию, обслуживанию и ремонту. В распоряжении мэра Москвы "О мерах по пресечению про-тивоправного использования жилых помещений, на-ходящихся в собс-твенности граждан и юридических лиц" от 11 июня 1994г. подчерки-вается, что договор о сдаче в аренду жилых помещений должен зак-лючаться в письменной форме с обязательной регистрацией в жилищ-но-эксплуатационных органах и налоговых инспекциях. По каждому факту выявленного нарушения комиссией, включающей представителей рабочей группы префектуры, муниципальной жилищной · 8 - инспекции и РЭУ при участии владельцев квартиры или его предста-вителя составля-ется акт и дается предписание об устранении нару-шения в 15-дневный срок. В случае не-выполнения предписания дело передается в суд, а Департамент муниципального жилья дол-жен в су-дебном порядке расторгнуть договор о передаче гражданам в собс-твенность за-нимаемых жилых помещений или договор купли-продажи жилья. Следует отметить, что с юридической точки зрения данное рас-поряжение мэра дале-ко не безупречно, поскольку нарушает ч.1 ст.209 ГК РФ, в соответствии с которой собст-венник владеет, поль-зуется и распоряжается своей собственностью по своему усмотрению при условии, что не затрагиваются права других лиц. Поэтому, если офис, созданный в жи-лом помещении, не причиняет беспокойства со-седям, лишать собственника права собствен-ности на жилое помещение вряд ли правомерно. В настоящее время появилось много компаний, которые привле-кают средства част-ных лиц, обещая впоследствии предоставить им квартиры. Известно, что государство не способно обеспечить своих граждан относительно недорогим жильем, поэтому последние готовы поверить даже в весьма рискованные обещания. Развитию такого рода бизнеса спо-собствует и то, что до сих пор в нашей стране не полу-чила распространение ипотека (залог недвижимости для получения кредита). Это вызвано, во-первых, отсутствием соответст-вующего законодательства, во-вторых, высоким уровнем инфляции, при кото-ром ипотеч-ные кредиты теряют смысл. Ведь обычно они выдаются на срок от 10 до 40 лет под невысо-кий процент. Предполагается, что Указ Президента "О жилищных кредитах" от 16 июня 1994г. по-может решению квартирных проблем. В соответствии с Указом очередникам гарантируется получение от государства ссуд на приобретение жилья. Эти ссуды могут составлять от 5 до 70% его стоимости. Договор купли-продажи_0 Под куплей-продажей действующее законодательство понимает договор, по которому одна сторона (продавец) обязуется передать имущество в собственность другой стороне (покупателю), а покупа- · 9 - тель обязуется принять это имущество и уплатить за него опреде-ленную денежную сумму (ст. 237 ГК РФ). Сам договор купли-продажи не устанавливает права собствен-ности покупателя на проданное ему имущество. Вопрос о моменте пе-рехода права собственности разрешается ст. 223 ГК РФ, устанав ли-вающей, что право собственности приобретателя возникает с момен-та передачи вещи, если иное не предусмотрено законом или договором. Если договор об отчуждении вещи подлежит регистрации, право собс-твенности возникает с момента регист-рации. _ш+_0 В связи с особенностями квартир как объектов гражданских правоотношений для них установлен особый порядок оформления дого-вора купли-продажи. По аналогии со ст. 239 ГК РСФСР (купля-прода-жа жилого дома) договор считается заключенным после того, как оформление договора прошло две стадии: а) нотариальное удостоверение; б) последующую регистрацию соответствующим органом исполни- тельной власти. При нотариальном удостоверении договора куп-ли-продажи кварти-ры нотариус проверяет принадлежность квартиры лицу, его отчуждающему и дееспособ-ность сторон, подлинность их подписей. Удостоверение договора нотариальной конторой еще не влечет за собой передачи права собственности. До регистрации но-тариально удо-стоверенного договора между сторонами существуют лишь обязательственные отношения. Если одна из сторон отказывает-ся от договора до его регистрации, то дальнейшие взаимо-отношения сторон определяются их новым соглашением или судом. _ш-_0 Если договор не зарегистрирован и стороны договорились об его аннулировании, то достаточно заявле-ния сторон в нотариальную контору. Нотариус в этом случае делает соответствующую
Если Вам нужна помощь с академической работой (курсовая, контрольная, диплом, реферат и т.д.), обратитесь к нашим специалистам. Более 90000 специалистов готовы Вам помочь.
Бесплатные корректировки и доработки. Бесплатная оценка стоимости работы.

Поможем написать работу на аналогичную тему

Получить выполненную работу или консультацию специалиста по вашему учебному проекту
Нужна помощь в написании работы?
Мы - биржа профессиональных авторов (преподавателей и доцентов вузов). Пишем статьи РИНЦ, ВАК, Scopus. Помогаем в публикации. Правки вносим бесплатно.

Похожие рефераты: