Договор купли-продажи жилого помещения
Эта ситуация была разрешена путем принятия Федерального закона от 20.05.2002 г. № 55-ФЗ «О внесении изменений и дополнений в Закон Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации»[34] , которым были внесены изменения в части отмены запрета на приватизацию коммунальных квартир. Но в связи с приватизацией коммунальных квартир возникал вопрос с правами собственников комнат на общие помещения коммунальной квартиры. Для его решения как раз и потребовалось воспользоваться конструктивными особенностями самой квартиры (жилого дома) в целях определения статуса общих помещений. Статья 16 ЖК РФ определяет квартиру как структурно-обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении.
Тем самым выделились две составляющие квартиры (жилого дома) – комнаты и помещения вспомогательного использования (по признаку непригодности для проживания). Однако, согласно ст.41 ЖК РФ собственникам комнат в коммунальной квартире принадлежит на праве общей долевой собственности помещения в данной квартире, используемые для обслуживания более одной комнаты. Здесь следует заметить, что понятие «помещения вспомогательного использования» и «помещения, используемые для обслуживания более одной комнаты» не совпадают по своему составу.
Так, согласно Инструкции о проведении учета жилищного фонда квартира состоит помимо жилой комнаты из ванной, санузла, кладовых, кухни и т.п.[35] . Данные помещения Инструкцией характеризуются как подсобные. То есть понятием «помещения вспомогательного использования» охватываются все подсобные помещения в квартире. Понятием же «помещения, используемые для обслуживания более одной комнаты» как раз отражаются конструктивные особенности квартиры, жилого дома (отдельные помещения могут быть доступны только из одной комнаты). Соответственно такие помещения не могут принадлежать собственникам комнат на праве общей долевой собственности.
В связи со сказанным представляет интерес гражданское дело, рассмотренное мировым судьей судебного участка № 9 г. Северодвинска Архангельской области[36] . В 1985 г. семье К., состоящей из трех человек, была выделена двухкомнатная квартира в г. Северодвинске. Договор социального найма данного жилого помещения в 2001 г. был изменен в судебном порядке, квартира фактически превратилась в коммунальную: с нанимателем каждой из комнат был заключен отдельный договор. В последующем одна из комнат, которая имела выход на балкон, была приватизирована ее нанимателем и продана С. Наниматель второй комнаты К. обратился в суд с иском, в котором просил обязать С. не препятствовать К. в пользовании балконом. В обоснование своих требований К. ссылался на то, что балкон является общим имуществом многоквартирного жилого дома и одновременно составляет суммарную площадь жилых и подсобных помещений квартиры, в связи с чем К., как наниматель одного из жилых помещений квартиры, имеет право беспрепятственного пользования балконом.
Отказывая в удовлетворении заявленных требований, мировой судья исходил из того, что балкон, на пользование которым претендует К., примыкает не к местам общего пользования квартиры, а к комнате, принадлежащей С., техническая возможность обустроить самостоятельный выход на балкон отсутствует. Таким образом, это помещение не являемся помещением, используемым для обслуживания более одной комнаты. Предоставление К. права доступа на балкон через помещение, принадлежащее С., без ее согласия, нарушит ее право собственности, охраняемое законом. С такими выводами мирового судьи согласился и суд апелляционной инстанции.
Необходимо обратить внимание на существующую неопределенность процедуры отчуждения тех помещений, которые могут быть доступны только из одной комнаты, как в рассмотренном примере. Неясность возникает в связи с тем, что в технической документации все помещения индивидуализируются (наименуются, нумеруются) и отражаются отдельно[37] . То есть в паспорте жилого помещения кладовая, балкон и т.п. отражается как отдельный элемент квартиры. В связи с этим возникает вопрос, требуется ли в предмет договора продажи жилого помещения включать помимо сведений о передаче покупателю жилой комнаты информации о подсобном помещений? Законодательство, подзаконные акты и судебная практика на данный вопрос не отвечает.
Как уже говорилось, любое подсобное помещение относится к помещениям вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении (ст.16 ЖК РФ). То есть, по сути, в рассматриваемом нами случае помещение вспомогательного использования (по аналогии с хозяйственными постройками распложенными на земельном участке) возможно рассматривать как принадлежность главной вещи (жилой комнаты). Однако, при отчуждении жилого дома и обслуживающих его строений и сооружений действовало правило, согласно которому принадлежности следуют судьбе главной вещи, если договором не предусмотрено иное (курсив мой – В.В.) (ст.135 ГК РФ). Иначе говоря, законодательством собственнику жилого дома предоставлена возможность определения правового режима любого принадлежащего ему недвижимого объекта, входящего в состав домовладения. Собственник же комнаты в коммунальной квартире не может распоряжаться помещением (кладовой и др.) отдельно от жилой комнаты. То есть иное в договоре (курсив мой – В.В.) собственник комнаты в коммунальной квартире предусмотреть не может. Но думается, что ст.135 ГК РФ может быть применена при отчуждении комнаты в коммунальной квартире, если в договоре не будут отражены сведения о передаче покупателю подсобного помещения в части следования принадлежности судьбе главной вещи (жилой комнаты).
Таким образом, в силу того, что в законодательстве нет прямого указания на необходимость включения в предмет договора продажи жилого помещения сведений о передаче покупателю подсобного помещения, и такое помещение может рассматриваться как принадлежность главной вещи (жилой комнаты), то не указание в договоре на одновременную передачу с жилой комнатой таких подсобных помещений не влечет за собой незаключенность договора по правилам ст.554 ГК РФ.
Помимо комнаты в квартире к покупателю по договору продажи жилого помещения переходит доля в праве общей долевой собственности на квартиру (п.3 ст.42 ЖК РФ) и доля в праве общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме (п.1 ст.36, п.1 ст.38 ЖК РФ).
При отчуждении же комнаты в жилом доме (части дома) собственником дома, которому принадлежит на праве собственности земельный участок, покупателю помимо долей в праве общей собственности на общие помещения дома будет передаваться либо часть земельного участка, либо доля в праве собственности на земельный участок. Такая ситуация обусловлена тем, что ЗК РФ устанавливает пределы делимости земельных участков (ст.6 ЗК РФ), и в зависимости от размера участка устанавливает правила их отчуждения (п.4 ст.35 ЗК РФ).
Не трудно было заметить, что рассмотрение вопроса о предмете договора продажи жилого помещения происходило преимущественно в плоскости представлении о жилом помещении как о специфическом объекте права собственности. Однако для получения полноценной картины этого было бы недостаточно. По существу был опущен вопрос о том, какие помещения в принципе могут стать предметом рассматриваемого нами договора.
Жилищное законодательство устанавливает широкий перечень видов жилых помещений, которые отнесены к специализированному жилищному фонду (ст.92 ЖК РФ). К таким помещениям относятся служебные жилые помещения, жилые помещения маневренного фонда, жилые помещения в общежитиях, домах системы социального обслуживания и иные, перечисленные в п.1 ст.92 ЖК РФ. Не смотря на то, что данные помещения полностью отвечают требованиям, предъявляемым к жилому помещению, ЖК РФ устанавливает специальный правовой режим, ограничивающий правомочие собственника на распоряжение этим имуществом. Данные помещения находятся только в государственной и муниципальной собственности (ст.19 и п.2 ст. 92 ЖК РФ). В силу прямого указания п.3 ст.92 ЖК РФ собственнику этих помещений или уполномоченному им лицу не предоставлено право их отчуждать, передавать в аренду, внаем, за исключением передачи таких помещений по договору безвозмездного пользования или найма специализированного помещения. Поскольку законодатель устанавливает прямой запрет на отчуждение таких помещений, они соответственно не могут быть предметом договора продажи жилого помещения.
Следует заметить, что запрет на отчуждение специализированных помещений не носит абсолютный характер, поскольку п.2 ст. 92 ЖК РФ закрепляет возможность исключения таких помещений из специализированного жилищного фонда на основании решения органа, осуществляющего управление государственным или муниципальным жилищным фондом.
Таким образом, специализированные помещения потенциально могут стать предметом договора продажи жилого помещения после исключения таких помещений из специализированного фонда в установленном порядке.
Стоит отметить, что правовой режим служебных жилых помещений по сравнению с жилыми помещениями в общежитиях, домах системы социального обслуживания населения имеет свои особенности. Так законодатель не ограничивает возможности государства и муниципальных образований в выборе домов, жилые помещения которых могут быть в специальном порядке отнесены к служебным. Соответственно служебные жилые помещения с учетом анализа ст.16 ЖК РФ могут быть представлены в виде индивидуальных жилых домов, квартир в многоквартирном доме, комнат в коммунальной квартире. Причем, правовой режим служебных жилых помещений не распространяется на остальные квартиры в многоквартирном доме и комнаты в коммунальной квартире.
В отличие от служебных жилых помещений жилые помещения в общежитиях и домах системы социального обслуживания могут располагаться соответственно только в общежитиях, то есть специально построенных или переоборудованных для этих целей домов или частей домов (п.2 ст.94 ЖК РФ), и домах системы социального обслуживания.
Следует обратить особое внимание, что законодатель собственникам таких домов запрещает распоряжаться расположенными в них жилыми помещениями или специализированными жилыми помещениями, входящими в состав жилищного фонда1 .
Не трудно заметить, что запрет на отчуждение жилых помещений будет действовать только в случае, если государству или муниципальному образованию на праве собственности будут принадлежать именно жилые помещения. На практике же преимущественно государству или муниципальному образованию принадлежат на праве собственности не отдельные жилые помещения, а именно общежития как единые объекты гражданских прав. Говорит ли это о том, что установленный запрет на отчуждение специализированных жилых помещений ограничивает правомочие собственника распоряжаться общежитием? Для решения этого вопроса необходимо понять, что представляет собой общежитие, как понятие о нем соотноситься с понятием жилой дом.
Если общежитие представляет собой жилой дом, то оно соответственно является жилым помещением, относится к жилищному фонду, и не может отчуждаться в силу прямого запрета. Однако общежитие не является жилым домом, поскольку не отвечает предъявляемым к нему требованиям. Так, жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании (п.2. ст.16 ЖК РФ). Общежитие можно лишь соотнести с многоквартирным домом, который также не является жилым домом, поскольку состоит из общего имущества и совокупности расположенных в нем квартир. Следовательно, общежитие не может быть отождествлено с жилым помещением, не относится к жилищному фонду, и соответственно на само здание как отдельный объект права собственности не распространяется запрет на отчуждение.
Если следовать логике, согласно которой установленный запрет на отчуждение специализированных жилых помещений не распространяется на общежитие в целом как отдельный объект права собственности, то это позволяет без прохождения процедуры исключения жилых помещений из состава специализированного жилищного фонда осуществлять передачу прав собственности на общежитие от одного публично-правового образования (Российская Федерация, субъект Российской Федерации, муниципальное образование) другому публично-правовому образованию.
ЖК РФ помимо закрепления особенностей правового режима специализированных жилых помещений, также предъявляет особые требования к самому жилому помещению, и в случае их не выполнения данное помещение не может быть предметом договора продажи жилого помещения.
Жилым помещением согласно п.2 ст.15 ЖК РФ признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства).
В определении жилого помещения, содержащемся в ЖК РФ, следует выделить два интересующих нас признака.
Во-первых, предметом договора продажи жилого помещения могут быть только те помещения, которые отвечают признаку пригодности для проживания. По данному признаку, как было сказано, были выделены помещения вспомогательного использования в квартире (п.п.3,4 ст.16 ЖК РФ), которые Инструкцией о проведении учета жилищного фонда рассматриваются как подсобные (кухни, холлы, санузлы и т.д.). Следовательно, такие помещения, конструктивно не связанные с жилыми комнатами общим входом не могут, как уже указывалось, быть самостоятельным предметом рассматриваемого договора.
Во-вторых, признак изолированности жилого помещения предполагает возможность его выделения из ряда подобных ему объектов, конструктивную обособленность. Интерес к данному признаку обусловлен тем, что в существующих квартирах (жилых домах) имеются жилые комнаты, которые непосредственно сообщаются с другими жилыми комнатами и имеют с ними общий выход в подсобные помещения (смежные комнаты). Исходя из этого, требуется ответить на вопрос, может ли одно из этих помещений быть предметом договора продажи жилого помещение и обладает ли оно признаком изолированности?
Действовавший ранее ЖК РСФСР содержал норму, в которой прямо оговаривал признак не изолированности смежных комнат (ст.52, ст.120 ЖК РСФСР). Новый ЖК РФ не воспроизводит данное правило. ЖК РФ лишь закрепляет признак изолированности (п.2 ст.15 ЖК РФ) и функциональное назначение комнаты (предназначенность для непосредственного проживания). Определения изолированности помещения законодательство не содержит. Говорит ли это об изменении позиции законодателя?
Для уяснения содержания понятия изолированности жилого помещения, думается, необходимо обратиться к понятию квартиры. Так, квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении. Из данного определения вытекает, что квартира – это структурно обособленное помещение в многоквартирном доме. Структурная обособленность в данном случае является характеристикой изолированности квартиры от других расположенных в многоквартирном доме квартир. Если бы квартира имела внутреннее сообщение с другой квартирой, она признавалась бы неизолированной и при технической инвентаризации не учитывалась бы как отдельное помещение1 . Жилая комната также должна отвечать требованию структурной обособленности и не иметь внутреннего сообщения с другими жилыми комнатами.
Таким образом, жилая комната, которая сообщается с другой жилой комнатой (смежные комнаты), не обладает признаком изолированности и не может быть самостоятельным предметом договора продажи жилого помещения. Однако, чтобы жилая комната в рассматриваемом случае могла стать предметом договора, изолировать или обособить её от другой жилой комнаты будет не достаточно. Иными словами, функциональная составляющая такой комнаты (предназначенность для проживания) будет просто ликвидирована. Для того чтобы сохранить функцию жилой комнаты она должна отвечать еще одному признаку – иметь отдельный выход в помещения общего пользования квартиры.
Для устранения проблему отсутствия в легальном определении комнаты, данном ЖК РФ, необходимых признаков, позволяющих установить, какие именно комнаты в квартире могут быть предметом договора, полагаю необходимым изложить п.4 ст.16 ЖК РФ в следующей редакции: «Комнатой признается структурно обособленная часть индивидуального жилого дома или квартиры, обеспечивающая возможность прямого доступа к помещениям общего пользования квартиры (жилого дома) и предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан».
Необходимо также отметить, что в случае отчуждения смежных