Конспект по жилищному праву

Московский институт международных экономических отношений

Рязань 2009 г.

Тема 1. Понятие жилищного права.

Для регулирования правоотношений, связанных с удовлетворением потребностей людей в жилище, то есть жилищных правоотношений, в законодательстве имеется большая совокупность нормативных актов, называемая жилищным правом.

Жилищно-правовой метод регулирования представляет собой совокупность юридических средств и приемов, которые регулируют жилищные отношения. Его особенностью является разумное сочетание императивного и диспозитивного методов. Императивный метод основан на принуждении, обязательных для исполнения указаниях, обязанностях, запретах, это метод, направленный на обеспечение предписанного государством строго обязательного поведения субъектов. Диспозитивность же - это метод автономии, дозволения, наделения субъектов инициативой.

Под принципами жилищного права понимаются основные положения правового регулирования жилищного права. В систему принципов жилищного права входят

неприкосновенность жилища,

недопустимость произвольного лишения жилья,

свобода выбора места жительства,

доступность пользования жилищным фондом,

целевое использование жилищного фонда.

Как отрасль права жилищное право является системой правовых норм и институтов, регулирующих отношения в сфере обеспечения прав гражданина на жилье. К источникам жилищного права относятся Конституция РФ, федеральные законы, законы субъектов РФ, а также подзаконные нормативно-правовые акты РФ и ее субъектов.

Поскольку Конституция РФ отнесла жилищное законодательство к предметам совместного ведения РФ и ее субъектов, то законы в жилищной сфере могут быть федеральными законами или законами субъектов РФ. При отсутствии федерального закона, регулирующего определенные жилищные отношения, субъект РФ может принять свой закон. После принятия федерального закона законы субъектов РФ должны быть приведены в соответствие с ним.

Таким образом, федеральные законы являются правовой базой для законов субъектов РФ.

Конституционные основы жилищного права включают в себя

нормы, напрямую регулирующие положения жилищного права,

многочисленные нормы, хотя и не касающиеся жилищного права вплотную, однако косвенно затрагивающие жилищную сферу или имеющие применение по аналогии.

Закрепляя в ст. 40 право на жилище, Конституция РФ относит его к числу основных прав, неотъемлемо принадлежащих каждому гражданину от рождения. Конституция РФ определяет многоаспектность права на жилище:

каждый имеет право на уже имеющееся у него жилище,

каждый имеет право на получение жилища,

существует запрет произвольного лишения права на жилище,

обеспечение права на жилище вменяется в обязанности государства и муниципальных образований,

существуют различные виды жилищных фондов,

осуществляются поддержка жилищных прав малоимущих граждан и предоставление им жилья бесплатно или за доступную цену.

Ст. 45 Конституции РФ закрепляет неприкосновенность жилища. Никто не имеет права проникать в помещение вопреки желанию его хозяев. Немаловажное значение имеет право на свободу передвижения, выбора места пребывания и жительства, закрепленное ч. 1 ст. 27 Конституции РФ.

Целью федеральной жилищной политики РФ являются

обеспечение социальных гарантий в области жилищных прав граждан,

осуществление строительства и реконструкции жилищных фондов,

создание условий для привлечения внебюджетных источников финансирования,

развитие конкуренции в строительстве, содержании и ремонте жилищного фонда.

Тема 2. Жилищный фонд в Российской Федерации.

Жилищная сфера - это строительство и реконструкция жилища, сооружений и элементов его инфраструктуры, управление жилищным фондом, его содержание и ремонт, а также жилищные и гражданские правоотношения, связанные с жилищным фондом. Жилищный фонд образуют все жилые дома, а также жилые помещения любой формы собственности независимо от их использования, находящиеся на территории РФ. Жилищный фонд классифицируется следующим образом:

жилые помещения, находящиеся в собственности граждан и юридических лиц (частный жилищный фонд),

жилые помещения, принадлежащие на праве собственности РФ (жилищный фонд РФ) и субъектам РФ (жилищный фонд субъектов РФ), то есть государственный жилищный фонд,

жилые помещения, принадлежащие на праве собственности городским или сельским поселениям либо другим муниципальным образованиям (муниципальный жилищный фонд).

В жилищный фонд включаются

жилые дома, входящие в государственный и муниципальный жилищный фонд, предоставляемые гражданам по договорам социального найма жилых помещений,

служебные и специализированные жилые помещения,

индивидуальные жилые помещения,

помещения, предназначенные для коммерческого использования.

К государственному жилищному фонду относится жилищный фонд, находящийся в государственной собственности РФ и ее субъектов, в том числе в хозяйственном ведении или оперативном управлении государственных предприятий и учреждений, относящихся к федеральной собственности РФ и ее субъектов.

Муниципальный жилищный фонд включает в себя жилищный фонд, находящийся в собственности городского, сельского или иного муниципального образования, том числе в хозяйственном ведении и оперативном управлении муниципальных предприятий и учреждений.

Частный жилищный фонд включает в себя жилищный фонд, находящийся в собственности юридических лиц, построенный или приобретенный за счет средств частных собственников в домах товариществ собственников жилья, жилищных и жилищно-строительных кооперативов, квартиры и дома, приобретенные в собственность гражданами на иных основаниях.

Жилищный кодекс РСФСР от 24 июня 1983 года, отмененный с 1 марта 2005 года Федеральным законом от 22 декабря 2004 года № 189-ФЗ, относил жилые дома и жилые помещения в других строениях, принадлежащие кооперативным организациям, их объединениям, профсоюзным и иным общественным организациям к общественному жилищному фонду.

Жилищным фондом социального назначения называют совокупность предоставляемых гражданам по договорам социального найма жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов.

Часть 5 ст. 7 Закона РФ от 24 декабря 1992 года № 4218-I, исключенная Федеральным законом от 21 апреля 1997 года № 68-ФЗ, относила к жилищному фонду в коллективной собственности фонд, находящийся в общей совместной или общей долевой собственности субъектов различных форм собственности. Оба названных закона отменены с 1 марта 2005 года Федеральным законом от 22 декабря 2004 года № 189-ФЗ.

Жилищный фонд коммерческого найма - это совокупность жилых помещений, которые используются собственниками для проживания граждан на условиях возмездного пользования и по иным договорам либо предоставлены собственниками лицам во владение или в пользование.

Маневренный жилищный фонд представляет собой совокупность жилых помещений, предоставляемых гражданам по договору, основанному на срочном и возмездном пользовании недвижимым имуществом, принадлежащим собственнику.

Жилые помещения из жилищных фондов для временного поселения беженцев и вынужденных переселенцев должны отвечать санитарным и техническим требованиям и, если нет специальной оговорки в законодательстве РФ, предоставляться в размере не ниже нормы жилой площади, установленной для общежитий.

Тема 3. Управление жилищным фондом.

К компетенции органов государственной власти РФ и ее субъектов в управлении жилищным фондом относится, в частности,

определение порядка организации и деятельности жилищно-строительных и жилищных кооперативов,

определение правового положения членов жилищно-строительных и жилищных кооперативов, в том числе порядка предоставления им жилых помещений в домах жилищно-строительных и жилищных кооперативов,

определение порядка организации и деятельности товариществ собственников жилья, определение правового положения их членов.

Госстрой России является федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим на коллегиальной основе межотраслевую координацию и функциональное регулирование деятельности в области строительства, архитектуры, градостроительства, жилищной политики, жилищно-коммунального комплекса и его реформирования во взаимодействии с органами исполнительной власти субъектов РФ. В ведении Госстроя России находятся государственные унитарные предприятия, учреждения и организации.

Госстрой России осуществляет свою деятельность во взаимодействии с другими федеральными органами исполнительной власти, а также с органами исполнительной власти субъектов РФ, органами местного самоуправления, организациями и общественными объединениями.

Основными задачами Госстроя России, в частности, являются

осуществление межотраслевой координации и функционального регулирования деятельности в области строительства, архитектуры, градостроительства, жилищной сферы, жилищно-коммунального хозяйства, производства строительных материалов, конструкций и деталей,

координация деятельности исполнительной власти субъектов РФ и органов местного самоуправления по реформированию жилищно-коммунального хозяйства путем постепенного перевода его на самоокупаемость,

участие в создании государственного земельного кадастра и государственного градостроительного кадастра, развитии рынка земельных участков для осуществления градостроительной деятельности.

Установленная доля домовладельца в праве общей долевой собственности определяет его долю в обязательных платежах на содержание и ремонт общего имущества, а также долю голосов на общем собрании.

Право собственности и иные вещные права на жилые помещения подлежат государственной регистрации в случаях, предусмотренных ГК РФ, федеральным законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а также ЖК РФ.

Жилищный фонд подлежит государственному учету в порядке, установленном Правительством РФ.

Государственный учет жилищного фонда наряду с иными формами его учета должен предусматривать проведение технического учета жилищного фонда, в том числе его техническую инвентаризацию и техническую паспортизацию с оформлением технических паспортов жилых помещений.

Государственный контроль использования и сохранности жилищного фонда независимо от его формы собственности осуществляется уполномоченными органами государственной власти РФ и ее субъектов РФ в соответствии с нормативными правовыми актами РФ.

В составе объектов жилищного права можно выделить кондоминиум - единый комплекс недвижимого имущества, включающий земельный участок в установленных границах и расположенное на нем жилое здание, а также иные объекты недвижимости. В кондоминиум могут входить не только жилые помещения одного дома, но и несколько зданий. Для пользования имуществом кондоминиума создаются товарищества собственников жилья - объединения собственников жилья для совместного управления общей долевой собственностью в многоквартирном доме. Товарищества собственников жилья обеспечивают эксплуатацию комплекса общего недвижимого имущества, владение им, пользование и в установленных пределах распоряжение.

Тема 4. Жилые дома и жилые помещения.

Жилым помещением называют объект вещных прав, имеющий особый правовой режим и предназначенный для проживания людей. К жилым помещениям относятся квартиры, комнаты в коммунальных квартирах и в общежитиях, жилые служебные помещения. Жилые помещения должны отвечать установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным нормативным требованиям. Жилым домом является здание, большинство помещений в котором жилые, а другие предназначены для обслуживания проживающих в жилых помещениях людей. Жилая квартира - это конструктивно обособленная сложная функциональная часть жилого строения или нежилого строения с жилыми помещениями, предназначенная для проживания граждан и состоящая из одной или нескольких комнат, а также вспомогательных помещений. Жилая комната - непосредственно предназначенная для проживания конструктивно обособленная часть квартиры.

При предоставлении жилого помещения в домах государственного или муниципального жилищного фонда по договору социального найма приоритетное значение приобретают жилищные нормы. Соблюдение установленных законодательством жилищных норм имеет место также при заключении договора коммерческого найма либо поднайма жилого помещения.

В домах государственного и муниципального жилищных фондов жилое помещение предоставляется гражданам по договору социального найма либо в поднаем в пределах нормы жилой площади, приходящейся на одного человека.

По договору коммерческого найма ограничение на размер предоставляемой жилой площади не обязательно, однако согласно ч. 2 ст. 679 и ч. 1 ст. 680 ГК РФ, вселение в квартиру с согласия нанимателя граждан допускается лишь при сохранении нормы предоставления жилой площади. Кроме того, ст. 685 ГК РФ допускает заключение договора поднайма жилого помещения только при условии соблюдения требований законодательства о норме предоставления жилой площади.

Преобладающее значение для постановки гражданина, претендующего на получение жилого помещения из домов государственного или муниципального жилищного фонда, на учет нуждающихся в улучшении жилищных условий имеет так называемая учетная норма, которая устанавливается органом местного самоуправления (ст. 50 ЖК РФ).

Ст. 159 ЖК РФ предоставляет нанимателям жилых помещений по договорам социального и коммерческого найма, членам жилищных кооперативов и собственникам жилых помещений право на субсидии, обеспечивающие оплату жилья в пределах социальной нормы площади.

В соответствии со ст. 105 и 106 ЖК РФ жилые помещения в общежитиях и жилые помещения маневренного фонда предоставляются из расчета не менее 6 кв. м на человека.

Дополнительная площадь предоставляется категориям гражданам, право которых установлено различными правовыми актами РФ.

Освобождающиеся изолированные жилые помещения в коммунальных квартирах, где проживают несколько нанимателей, должны предоставляться проживающим в этой квартире нуждающимся в улучшении жилищных условий, а при отсутствии таковых - гражданам, имеющим жилую площадь менее установленной нормы предоставления, при этом учитывается право на дополнительную площадь.

К жилым помещениям специального назначения относятся общежития, гостиницы, маневренный жилищный фонд, дома для престарелых лиц, инвалидов и ветеранов.

Общежитиями называются специально построенные или переоборудованные для проживания работников, студентов, учащихся и иных граждан в период работы или учебы. Основанием прекращения найма жилого помещения в общежитии является прекращение трудовых отношений, учебы, увольнение со службы. Гостиница - это дом для временного проживания приезжающих с помещениями для проживания и обслуживанием. Маневренный жилищный фонд предназначен, в частности, для отселения граждан в случае стихийных бедствий, утраты заложенных жилых помещений, при необходимости капитального ремонта. Дома для престарелых лиц, инвалидов и ветеранов являются медико-социальными учреждениями, предназначенными для постоянного проживания престарелых лиц, инвалидов и ветеранов, нуждающихся в уходе, бытовом и медицинском обслуживании.

Выселение из жилых помещений специального назначения производится по основаниям, предусмотренным жилищным законодательством, и только в судебном порядке.

Тема 5. Требования, предъявляемые к жилым помещениям.

В соответствии со ст. 17 ЖК РФ жилые дома и жилые помещения предназначены для постоянного проживания граждан, а также для использования в установленном порядке в качестве жилых служебных помещений и общежитий. Предоставление помещений в жилых домах для нужд промышленного характера не допускается.

Согласно ст. 15 ЖК РФ жилое помещение, предоставляемое гражданам для постоянного проживания, должно быть благоустроенным и отвечать требованиям, установленным Правительством РФ в соответствии с ЖК РФ и другими федеральными законами.

Для рассмотрения вопросов о непригодности жилых домов и жилых помещений для постоянного проживания создаются межведомственные комиссии, состоящие из представителей органа местного самоуправления, жилищной организации, санитарно-эпидемической станции, государственного пожарного надзора, бюро технической инвентаризации и других ведомств.

Жилое помещение может быть признано непригодным для проживания по основаниям и в порядке, которые установлены Правительством РФ.

Переустройство жилых помещений представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт жилого помещения.

Перевод жилого помещения в нежилое помещение допускается только с учетом соблюдения требований ЖК РФ. Перевод жилого помещения в нежилое помещение не допускается, если

доступ к переводимому помещению невозможен без использования помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям,

отсутствует техническая возможность оборудовать доступ к переводимому помещению,

переводимое помещение является частью жилого помещения либо используется собственником данного помещения или иным гражданином в качестве места постоянного проживания,

право собственности на переводимое помещение обременено.

Перевод квартиры в многоквартирном доме в нежилое помещение допускается только в случаях, если такая квартира расположена на первом этаже указанного дома, или выше первого этажа, но помещения, расположенные непосредственно под квартирой, переводимой в нежилое помещение, не являются жилыми.

Перевод жилого помещения в нежилое помещение осуществляется органом местного самоуправления.

Для перевода жилого помещения в нежилое помещение собственник соответствующего помещения или уполномоченное им лицо представляет в орган, осуществляющий перевод помещений, по месту нахождения переводимого помещения

заявление о переводе помещения,

правоустанавливающие документы на переводимое помещение (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии),

технический паспорт переводимого помещения,

поэтажный план дома, в котором находится переводимое помещение,

подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства или перепланировки переводимого помещения в случае, если переустройство или перепланировка требуется для обеспечения использования такого помещения в качестве нежилого.

Орган, осуществляющий перевод помещений, не вправе требовать предоставления других документов. Заявителю выдается расписка в получении документов с указанием их перечня и даты их получения органом, осуществляющим перевод помещений.

Решение о переводе или об отказе в переводе должно быть принято по результатам рассмотрения документов органом, осуществляющим перевод помещений, не позднее чем через сорок пять дней со дня представления документов. Орган, осуществляющий перевод помещений, не позднее чем через три рабочих дня со дня принятия решения выдает или направляет заявителю по адресу, указанному в заявлении, документ, подтверждающий принятие решения.

Тема 6. Правовые основы обеспечения граждан жилыми помещениями.

Ст. 52 ЖК РФ регламентирует признание гражданина нуждающимся в улучшении жилищных условий. Принятие гражданина на учет нуждающихся в улучшении жилищных условий происходит по его заявлению по месту жительства. Как правило, жилое помещение по договору социального найма предоставляется гражданам, постоянно проживающим на территории данного населенного пункта.

Одним из главнейших оснований признания нуждающимся в улучшении жилищных условий является обеспеченность общей площадью жилого помещения на одного члена семьи меньше учетной нормы. Категории граждан, признаваемых нуждающимися в жилых помещениях, представляемых по договору социального найма перечислены в п. 1 ст. 51 ЖК РФ. Субъектами РФ могут предусматриваться дополнительные элементы порядка предоставления жилья.

Дополнительная площадь предоставляется гражданам в исключительных случаях. Правовой основой предоставления дополнительной жилой площади является ЖК РФ. В соответствии с ч. 2 ст.