Закон о крестьянском хозяйстве
По Указу Президента России от 14 июня 1992 года, не подлежат продаже, в том числе фермерским хозяйствам:
- земли общего пользования в населенных пунктах (площади,улицы, проезды, дороги, набережные, парки, лесопарки, скверы, сады,бульвары, водоемы, пляжи);
- земли заповедников, памятников природы, национальных и дендрологических парков, ботанических садов;
- земли оздоровительного и историко-культурного назначения;
- земли, предоставленные для ведения сельского хозяйства,использования и охраны недр;
- земли, зараженные опасными веществами и подверженные биогенному заражению;
- земельные участки, находящиеся во временном пользовании.
В декабре 1992 года законодательные органы России расширили возможности продажи земли, внеся изменения в ст.12 Конституции.
Закон Российской Федерации от 23 декабря 1992 года о праве граждан Российской Федерации на полученную в частную собственность и на продажу земельных участков для ведения личного подсобного и дачного хозяйства, садоводства и индивидуального жилищного строительства".
Эти права граждан ограничены пределами норм земельных участков,которые установлены Советами народных депутатов для соответствующих видов пользования землей. Если тот или иной гражданин имеет земельный участок свыше предельной нормы, он во всех случаях сохраняет право пожизненного наследуемого владения или пользования (аренды или временного пользования) на часть участка, превышающую норму. Гражданин имеет право выкупить данную часть участка в частную собственность по договорной цене у местного Совета народных депутатов.
Законом Российской Федерации от 23 декабря закреплено право граждан самостоятельно, что очень важно, путем договора с покупателями осуществлять продажу своего земельного участка.
Собственник может обратиться за помощью в районный (городской)Комитет по земельным ресурсам и землеустройству для организации проведения конкурса или аукциона. Договор купли-продажи подлежит нотариальному удостоверению и регистрации в соответствующем комитете по земельным ресурсам и землеустройству. Форма типового договора -купли-продажи (купчей) земельного участка утверждается Комитетом Российской Федерации по земельным ресурсам и землеустройству.
Возникает вопрос, чем отличается собственность на земельный участок от пожизненного владения им.
Собственник земельного участка может продать его частично или полностью в случаях, разрешенных законом. При пожизненном владении гражданин такого права не имеет. Он может свой участок передать только по наследству, и то не всякому лицу, а только одному из членов данного крестьянского хозяйства по согласованию с другими его членами (при отсутствии членов крестьянского хозяйства земля передается одному из наследников имущества умершего, в соответствии со ст.58 и 61 Земельного кодекса). Если фермер решил (с согласия всех членов хозяйства) прекратить свою деятельность при жизни, он возвращает участок местной администрации; продать его он опять-таки не может, поскольку не является его собственником.
Далее. Собственник участка может сдать его полностью или частично в аренду; землевладельцу это запрещено, он может передать участок кому-либо лишь в кратковременное пользование. Имеются и другие различия. Например, собственник покупает земельный участок у другого собственника, чаще всего, конечно, у государства в лице местной администрации (сверх среднерайонной бесплатной земельной доли); землевладелец получает участок всегда бесплатно.
Владелец земли - глава крестьянского хозяйства - может потребовать преобразовать право владения в право собственности. В случае отказа ему следует обратиться в суд.
Наследование земли
Наследовать землю могут не только крестьянские хозяйства,пользующиеся землей на праве пожизненного наследуемого владения, но и ее собственники и арендаторы. Наследником может быть только тот,кто вправе наследовать имущество и землю по закону или по завещанию.
Если умерший пользовался участком на праве аренды, наследуется не сам участок, а право его аренды (ст.62 Земельного кодекса).
По сравнению с наследованием имущества по Гражданскому кодексу наследование земли имеет свои особенности. В соответствии со ст.26Закона о крестьянском хозяйстве земельный участок переходит не просто к наследнику, как обычное имущество, а к одному из членов данного хозяйства. При этом требуется согласие всех его членов.
Кстати, к наследованию может быть призвано и лицо, не состоящее в родстве с главой хозяйства. Поскольку член хозяйства признается способным вести его, и к тому же вопрос о переходе к нему земли решается совместно с другими его членами, закон (ст.61 Земельного кодекса) не допускает каких-либо претензий со стороны Совета народных депутатов по поводу кандидатуры на нового главу этого хозяйства.
Другое дело, если земельный участок передается не члену крестьянского хозяйства, а наследнику имущества умершего,изъявившему желание вести хозяйство. В этом случае требуется обязательное соблюдение условий, предусмотренных ст.58 Земельного кодекса: участок может быть передан лицу, не только достигшему 18-летнего возраста, но и имеющему опыт ведения сельскохозяйственного производства либо соответствующую квалификацию или специальность. Но и в этом случае также требуется согласие членов хозяйства.
К сожалению, ни процедура согласования вопроса о наследовании,ни порядок разрешения спора по этому поводу в законодательстве не предусмотрены. При отсутствии членов крестьянского хозяйства земельный участок передается одному из наследников умершего,изъявившему желание вести хозяйство (ст.26 и п.1 ст.4 Закона о крестьянском (фермерском) хозяйстве). Если таких наследников несколько, выбор производится на конкурсной основе Советом народных депутатов. Споры о преимущественном праве наследования рассматриваются судом. Он же решает вопрос в случае несогласия кого-либо из наследников с конкурсной комиссией.
В соответствии с нормами гражданского законодательства наследство может быть реализовано как по завещанию, так и по закону.
Однако в отношении земельного участка крестьянского хозяйства и то и другое должно соответствовать нормам ст.26 Закона о крестьянском (фермерском) хозяйстве. Если завещание не согласуется с требованиями ст.26, действуют правила, установленные этой статьей. Решающим является положение ч.5 ст.58 Земельного кодекса о том, что распоряжение земельным участком осуществляется главой крестьянского хозяйства с согласия всех членов хозяйства.
Если у собственника не найдется наследников, желающих вести крестьянское хозяйство, земельный участок, в соответствии со ст.61Земельного кодекса, передается по наследству в размерах,установленных для ведения личного подсобного хозяйства, обслуживания жилого дома либо садоводства или животноводства. То есть в этом случае хозяйство распадается, ликвидируется, а наследники получают землю по нормам, существующим для других категорий землепользователей. Если же наследника, желающего вести хозяйство,нет у того, кому земельный участок был передан на праве ведения или пользования, он возвращается Совету, как и часть земли, полученная для ведения хозяйства бесплатно. Что же касается земли, полученной за плату, то ею наследники могут распорядиться по своему усмотрению,в частности, продать по рыночной стоимости. Но при этом местный Совет имеет право решать вопрос о том, может ли то или иное лицо приобрести данный участок для ведения сельскохозяйственного производства, в том числе и нового крестьянского хозяйства.
Надо сказать, земельное законодательство не содержит норм,гарантирующих защиту интересов тех наследников, которые проживают вместе с главой семьи в крестьянском хозяйстве, но не являются членами этого хозяйства, поскольку не достигли 18 лет. Правда, в ст.13 Земельного кодекса говорится о возможности сдачи земельного участка в случае его наследования несовершеннолетним в аренду под контролем местных Советов до достижения наследником совершеннолетия.
Вероятно, решение такого вопроса может быть передано на усмотрение суда, который должен защитить интересы наследников.
Таким образом, основной принцип наследования земельного участка фермерского хозяйства - его недробимость. Этот же принцип зафиксирован и в ст.27. В ней, в частности, говорится, что в случае смерти главы или другого члена крестьянского хозяйства его доля имущества наследуется таким образом, чтобы основные средства производства разделу не подлежали; доля же наследника выделяется в денежной форме и может быть передана ему в рассрочку, не более чем в течение пяти лет.
Права и обязанности фермера по использованию земли
Граждане, получившие землю для ведения крестьянского хозяйства в собственность и пожизненное наследуемое владение, имеют право:
- самостоятельно хозяйствовать на ней, применять по своему усмотрению технологию обработки почв и выращивания сельскохозяйственных культур, определять структуру посевных площадей, сроки проведения посевных работ, специализацию хозяйства,решать вопросы организации и дисциплины труда и т.д.;
- использовать в установленном порядке для нужд хозяйства имеющиеся на земельном участке нерудные (общераспространенные)полезные ископаемые, торф, лесные угодья, водные объекты, пресные подземные воды, а также другие полезные свойства земли;
- возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные сооружения и строения (например, самостоятельно определять тип возводимого строения и сооружения, его оптимальные размеры и местоположение). При этом должны, конечно,