О праве собственности на жилые помещения: как это решено жилищным законодательством

Шешко Галина Федоровна, Заслуженный юрист Российской Федерации

Необходимость решения жилищной проблемы в современных условиях требует совершенствования законодательства в части регулирования различных видов отношений по поводу жилища, в том числе в части регулирования отношений собственности на жилые помещения.

Вопросы собственности в полном объеме (владение, пользование и главным образом распоряжение) не подлежали регламентации ранее действовавшим до недавнего времени жилищным законодательством. В ЖК РСФСР в отношении собственного жилья содержались нормы в основном в пределах вопросов пользования жилым помещением.

Между тем отношения собственности на жилье принципиально изменились, что требовало урегулировать определенные вопросы в рамках жилищного законодательства.

Жилищный кодекс РФ содержит самостоятельный раздел, посвященный вопросам реализации собственником жилого помещения его прав по пользованию, владению и распоряжению этим помещением (раздел II – «Право собственности и другие вещные права на жилые помещения»).

Глава 5 этого раздела определяет права и обязанности собственника жилого помещения (ст. 30); права и обязанности граждан, проживающих совместно с собственником (ст. 31); предусматривает обеспечение жилищных прав собственника жилого помещения при изъятии земельного участка для государственных и муниципальных нужд (ст. 32). Глава 6 содержит нормы о праве собственности на общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме (ст. 36) и пр.

В классификации жилищного фонда (ч. 2 ст. 19 ЖК РФ), в основу которой положены формы собственности, на первое место поставлен частный жилищный фонд, что, надо полагать, свидетельствует о его значимости в жилищной сфере.

Цель данной публикации – рассмотрение положения Жилищного кодекса РФ в отношении жилых помещений индивидуального жилищного фонда (п. 3 ч. 3 ст. 19) и жилищного фонда коммерческого использования (п. 4 ч. 3 ст. 19), главным образом в части собственности граждан на жилые помещения.

Частью 1 ст. 30 ЖК РФ предусматривается, что собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения этим помещением в соответствии с его назначением и пределами его использования.

Требование об использовании жилого помещения по назначению содержится в ст. 17 ЖК РФ, ч. 1 которой установлено, что жилое помещение предназначено для проживания граждан. Аналогичная норма содержится в ГК РФ (ст. 288). Согласно ст. 288 ГК РФ жилые помещения предназначены для проживания граждан (п. 2); собственник осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему жилым помещением в соответствии с его назначением.

Статья 17 ЖК РФ (ч. 2) предусматривает наряду с проживанием возможность использовать жилое помещение для индивидуальной предпринимательской или профессиональной деятельности (научные работники, писатели, надомные работники и т.п.). Критериями, ограничивающими пределы осуществления такой деятельности, являются: соблюдение прав и интересов соседей, выполнение требований по пользованию коммунальными сетями и оборудованием в соответствии с техническими параметрами здания, уровню шума, излучения и др.

Кроме того, в ней содержится требование не допускать размещения в жилых помещениях промышленные производства. Столь же категорично и положение ст. 288 ГК РФ (п. 3). Размещение собственником в принадлежащем ему жилом помещении предприятий, учреждений, организаций допускается только после перевода такого помещения в нежилое[1] в порядке, определяемом жилищным законодательством (п. 3 ст. 288 ГК РФ).

Вопросы перевода жилого помещения в нежилое и нежилого помещения в жилое решаются в соответствии со ст.ст. 22–24 ЖК РФ. Постановлением Правительства РФ от 10 августа 2005 г. № 502 утверждена форма уведомления о переводе (отказе в переводе) жилого (нежилого) помещения в нежилое (жилое) помещение.

Жилищный кодекс РФ не устанавливает последствий использования не по назначению жилого помещения его собственником (см. раздел III). В данном случае следует обратиться к ст. 293 ГК РФ, согласно которой эти действия могут повлечь в установленном порядке принудительное изъятие жилья (см. ст. 235 ГК РФ).

Согласно ч. 4 ст. 30 ЖК РФ собственник жилого помещения обязан поддерживать его в надлежащем состоянии, не допуская бесхозяйственного обращения с ним, соблюдать права и законные интересы соседей[2].

Данные положения перекликаются с нормами ст. 293 ГК РФ, согласно которой если собственник бесхозяйственно обращается с жильем, допуская его разрушение, систематически нарушает права и интересы соседей, то за это может последовать в установленном порядке принудительное изъятие жилья.

Таким образом, в случае несоблюдения собственником жилого помещения указанных обязанностей, равно как и в случае использования жилого помещения не по назначению (о чем упоминалось выше)[3].

Следует отметить, что требование о соблюдении прав и законных интересов других лиц обозначено в ст. 209 ГК РФ, определившей содержание права собственности. Согласно данной статье собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц. Согласно ст. 1 ЖК РФ (ч. 2) граждане, осуществляя жилищные права и исполняя вытекающие из жилищных отношений обязанности, не должны нарушать права, свободы и законные интересы других граждан.

Это требование содержится также в ст. 17 ЖК РФ.

В связи с рассматриваемым вопросом хотелось бы обратить внимание на положение ч. 5 ст. 23 ЖК РФ об информировании собственников помещений, примыкающих к подлежащему переводу, о принятом решении о переводе жилого (нежилого) помещения в нежилое (жилое). Непонятно, какова нагрузка такого информирования. Данное положение не нашло логического завершения.

Казалось бы, такая запись должна иметь определенный смысл, имея в виду необходимость соблюдения прав и интересов других лиц (см. ст. 17 ЖК РФ, ст. 209 ГК РФ). Однако не обозначено, в какой форме может быть выражена позиция собственников иных помещений (согласие или неприятие решения о переводе) и могут ли эти собственники повлиять на реализацию такого решения в случае несогласия.

Представляется, что мнение собственников иных помещений (да и нанимателей жилых помещений публичных форм собственности) не должно остаться без внимания, имея в виду, в частности, упомянутые статьи ЖК РФ и ГК РФ. Таким образом, возможно обращение в суд в случае нарушений интересов иных лиц (см. ст. 46 Конституции РФ, ст. 11 ЖК РФ).

Следует также отметить позицию ЖК РФ в части соблюдения прав и интересов граждан в случае проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения (ст. 26). Такая позиция отражена в ст. 29 ЖК РФ в связи с необходимостью судебного решения как последствия самовольных переустройства и (или) перепланировки. Однако данное положение должно бы применяться в качестве условия для проведения таких работ, а также в качестве основания для отказа в согласовании этих работ (ст.ст. 26 и 27 ЖК РФ).

В качестве обязанности собственника жилого помещения ЖК РФ обозначает соблюдение правил пользования жилыми помещениями, а также правил содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме (ч. 4 ст. 30).

Правила пользования жилыми помещениями утверждены Постановлением Правительства РФ от 21 января 2006 г. № 25[4]. Принятие Правил предусмотрено ст. 17 (ч. 4) ЖК РФ.

Раздел IV Правил посвящен вопросам пользования жилым помещением в многоквартирном доме собственником жилого помещения и проживающими совместно с ним членами его семьи.

Согласно п. 19 Правил собственник в качестве пользователя жилым помещением обязан: использовать жилье по назначению в пределах, установленных ЖК РФ; обеспечивать сохранность жилого помещения, поддерживать его в надлежащем состоянии; нести расходы на содержание принадлежащего ему жилого помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме; своевременно вносить плату за содержание и ремонт жилого помещения, включающую в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, по содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме, и плату за коммунальные услуги.

Содержащийся в п. 19 перечень обязанностей не является закрытым. Этот пункт Правил завершает запись, что собственник несет иные обязанности, предусмотренные законодательством. Так, в частности, согласно ст. 17 ЖК РФ (положения которой подлежат применению к любому пользователю жилым помещением, каковым является и собственник жилья) пользование жилым помещением осуществляется также с соблюдением требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических требований (см. п. 6 Правил пользования жилыми помещениями).

Вопросы пользования жилым помещением по назначению и соблюдения прав и интересов иных лиц (п. 6; пп. «а»–«в» п. 19 Правил) рассмотрены выше. Что касается обязанностей собственника нести расходы на содержание принадлежащего ему жилого помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме (пп. «г» п. 19 Правил), то таковые предусмотрены ст. 30 (ч. 3) и ст. 39 (ч. 1) ЖК РФ. Эти положения основаны на правилах ст. 210 ГК РФ, согласно которой собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.

Доля обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, бремя которых несет собственник помещения в таком доме, определяется его долей в праве общей собственности на общее имущество в таком доме[5], участие в расходах осуществляется путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения[6] (ч. 2 ст. 39, ч. 1 ст. 158 ЖК РФ, пп. «г» п. 19 Правил).

Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади этого помещения (ч. 1 ст. 37 ЖК РФ). Доля в праве общей собственности следует судьбе права собственности на это помещение (ч. 2 ст. 37 ЖК РФ). Она не подлежит изменению при смене собственника помещения в многоквартирном доме (ч. 3 ст. 37 ЖК РФ), выделу в натуре (ч. 4 ст. 37 ЖК РФ), отчуждению, а также иной передаче отдельно от права собственности на помещение.

В отношении обязанности своевременно вносить плату за содержание и ремонт жилого помещения (пп. «д» п. 19 Правил) следует обратиться к ст. 155 ЖК РФ, установившей правила внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги, а также ответственность за несвоевременное внесение платы (уплата пени – ч. 14).

Статьей 30 ЖК РФ предусматривается, что собственник комнаты в коммунальной квартире несет бремя содержания общего имущества собственников комнат в такой квартире, если иное не предусмотрено федеральным законом или договором (ч. 3).

Согласно ст. 41 ЖК РФ собственникам комнат в коммунальной квартире принадлежат права общей долевой собственности на помещения, используемые для обслуживания более одной комнаты (общее имущество в коммунальной квартире). Доля обязательных расходов на содержание общего имущества в коммунальной квартире определяется долей в праве общей собственности на общее имущество в данной квартире этого собственника (ч. 2 ст. 43 ЖК РФ). Доля в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире собственника комнаты пропорциональна размеру общей площади указанной комнаты (ч. 1 ст. 42 ЖК РФ).

Согласно ст. 42 ЖК РФ доля в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире собственника комнаты следует судьбе права собственности на указанную комнату; не подлежит изменению при смене собственника комнаты; выделу в натуре, а также отчуждению или иной передаче отдельно от права собственности на комнату.

В отношении обязанности собственника жилого помещения участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме (ст.ст. 154, 158 ЖК РФ) хотелось бы обратить внимание на следующую позицию в части возможной ответственности за неисполнение данной обязанности.

Собственнику жилого помещения в многоквартирном доме принадлежит доля в праве собственности на общее имущество дома; он должен нести бремя расходов на содержание этой доли (ст.ст. 289, 290, 210 ГК РФ; ст.ст. 30, 36, 37, 39 ЖК РФ; п. 19 Правил пользования жилыми помещениями). Невнесение платы на содержание общего имущества дома (общего имущества квартиры – ст.ст. 41–43 ЖК РФ) является нарушением правил, установленных гражданским и жилищным законодательством, а также нарушением прав и интересов соседей, добросовестно участвующих в расходах по содержанию этого имущества, в том числе и доли уклоняющегося от такой обязанности собственника жилого помещения.

Таким образом, представляется возможным в данном случае вести речь о применении положений ст. 293 ГК РФ, предусматривающей возможность принудительного изъятия жилого помещения[7] в случае нарушения его собственником прав и интересов соседей. Такое суждение видится достаточно обоснованным.

Статья 30 ЖК РФ предусматривает право собственника жилого помещения предоставить это помещение гражданину по договору найма, по договору безвозмездного пользования или на ином законном основании, а также юридическому лицу – по договору аренды или на ином законном основании с учетом требований гражданского законодательства и ЖК РФ.

Жилищным кодексом РФ лишь обозначено право собственника жилого помещения предоставить это помещение гражданину по договору найма, регламентацию данного вопроса Кодекс не предусматривает[8].

Отношения по найму жилого помещения (в юридической литературе определяется как «коммерческий» наем) регулируются главным образом нормами гл. 35 ГК РФ (ст.ст. 671–688).

По договору «коммерческого» найма жилого помещения собственник жилого помещения или уполномоченное им лицо (наймодатель) обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем (п. 1 ст. 671 ГК РФ). Нанимателем может быть только гражданин (ст. 677 ГК РФ).

Пользуясь случаем, хотелось бы еще раз отметить, что договор «коммерческого» найма являет собой правовую форму использования жилья всех форм собственности (к этому вопросу неоднократно обращались в публикациях)[9].

Нельзя согласиться с высказываемой позицией о целесообразности ограничения «коммерческого» найма частным жильем (именно такое содержание п. 4 ч. 3 ст. 19 проекта ЖК РФ было предложено на рассмотрение Государственной Думы).

Вопрос не может быть решен лишь в рамках жилищного законодательства. Такая позиция требует внесения соответствующих изменений в статьи гл. 35 ГК РФ. Эта глава не содержит каких-либо изъятий для публичных форм собственности.

Вот что примечательно. Авторы ряда публикаций прямо указывают на возможность использования по договору «коммерческого» найма жилых помещений всех форм собственности и этот вопрос не определяется авторами в качестве дисскусионного, нет упоминаний о сторонниках иной точки зрения.

Так, П. И. Седугин отмечал, что договор «коммерческого» найма жилого помещения может заключаться «во всех других сферах, в том числе в государственном и муниципальном жилищных фондах»[10].

По мнению Ю. К. Толстого, государственный и муниципальный жилищные фонды «не сводятся к жилищному фонду социального использования. Жилые помещения в них предоставляются также на началах коммерческого найма и аренды»[11].

Аналогичное мнение высказано П. В. Крашенинниковым, В. Н. Литовкиным и др[12].

По своей юридической природе договор «коммерческого» найма является двусторонним (взаимным), консенсуальным (содержание договора – обязанность предоставить жилье), возмездным (за плату). Существенные условия договора – наниматель, объект договора, оплата.

Договор «коммерческого» найма заключается в письменной форме (ст. 674 ГК РФ) на срок, не превышающий пяти лет (ст. 683 ГК РФ). Объектом договора может быть лишь изолированное жилое помещение (квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома), пригодное для постоянного проживания (ст. 673 ГК РФ)[13]. Договор с необходимостью содержит положения в отношении прав и обязанностей сторон (ст.ст. 676, 678, 681, 682, 684, 685 ГК РФ), следствием несоблюдения обязанностей может явится расторжение договора и выселение (ст.ст. 687 и 688 ГК РФ).

Следует отметить, что реализация положений ГК РФ в отношении договора «коммерческого» найма требует применения положений жилищного законодательства. В частности, ст. 682 ГК РФ предусмотрено, что если договором найма жилого помещения сроки платы за жилье не предусмотрены, плата должна вноситься нанимателем в порядке, установленном ЖК РФ (см. также ст.ст. 674, 687).

Положения жилищного законодательства подлежали применению к договору «коммерческого» найма