Xreferat.com » Рефераты по строительным наукам » Организация товариществ собственников жилья как направление реформы жилищно-коммунального хозяйства

Организация товариществ собственников жилья как направление реформы жилищно-коммунального хозяйства

жилыми помещениями, находящимися в частной собственности.
В департаменте ЖКХ города создан отдел по работе с ЖСК и ТСЖ, разрабатывается нормативно-правовая база, регулирующая их деятельность, которая должна ликвидировать "белые пятна" правовых отношений. Так, подготовлено и вступило в силу постановление мэра г. Томска от 01.11.99 №720 "Об осуществлении прав муниципалитета г. Томска в товариществах собственников жилья". Оно дает право департаменту ЖКХ представлять муниципалитет в домах ЖСК и ТСЖ, где имеется муниципальный жилищный фонд. Также постановлением мэра города утверждено Положение о порядке расчетов за жилищно-коммунальные услуги и возмещения убытков от эксплуатации муниципального жилья в ТСЖ (жилищно-строительных кооперативах), зарегистрированных на территории г. Томска, в которых одно или более помещений принадлежат на праве собственности муниципалитету г. Томска. С участием городской администрации партнерством решен вопрос о возмещении расходов, связанных с внутридомовым обслуживанием системы водоснабжения.
Несомненным успехом совместной работы партнерства с органами власти является выделение в областном бюджете 2000 г. дотации на техническое содержание домов ЖСК, ТСЖ.
Ближайшей задачей является создание рабочего механизма передачи владельцами функций по управлению жилищным фондом уполномоченной управляющей компании.
Одним из важнейших направлений работы становится стимулирование создания ТСЖ на базе муниципального фонда.
Партнерство с участием представителей городской администрации осуществляет формирование базы данных по характеристикам жилищного фонда каждого ТСЖ, ЖСК. Данная информация позволит оперативно решать возникающие текущие проблемы и планировать количество льгот и субсидий на коммунальные услуги.
Реформирование сферы ЖКХ невозможно без повышения уровня квалификации участников данного процесса. С учетом этого впервые было организовано обучение руководителей ЖСК и ТСЖ по наиболее актуальным проблемам деятельности жилищных товариществ.
Москва.
В России Закон №72-ФЗ[28] был принят только в 1996 г. С этого времени определяются нормы отношений собственников в многоквартирных домах - там, где есть собственник - государство, собственник - юридическое лицо и собственник - гражданин. В дореформенный период гражданское законодательство России это запрещало: у нас не могло быть одновременно собственности совместной или долевой - общей собственности государственной и собственности физического лица. Сейчас это узаконено: в одном доме могут быть различные субъекты этого права.
Как Закон исполняется в г. Москве?
На сегодня, если говорить о результатах, а не о процессе, на три миллиона квартир - 460 товариществ собственников жилья. Но далеко не все они реально владеют жилищным фондом. Инерционная государственная машина, когда всем жилищным фондом управляло государство, продолжает действовать.
В августе прошлого года Правительство Москвы приняло очередную программу формирования в городе товариществ собственников жилья. И здесь есть несколько моментов, на которые хотелось бы обратить внимание,
Территориальные органы района - основное звено в системе управления города; они призваны содействовать и разъяснять жителям условия процесса формирования объединений жителей. Следующее звено по вертикали, также призванное содействовать этому процессу, - префектуры города. Их десять, в соответствии с городской структурой. Вертикаль заканчивается мэром. Сейчас в Москве действует программа "Мой двор - мой подъезд"? которая, помимо задач сохранности жилья, направлена на развитие инициативы граждан. И здесь есть еще один интересный момент: самоуправление как таковое, с точки зрения государственного устройства, это вторая ветвь власти. В нашей Конституции государство представлено органами власти и органами местного самоуправления.
Самоуправление в жилищной сфере - это управление имуществом. К сожалению, в нашем обществе вопросы имущественные и вопросы чисто политические часто смешиваются. Сейчас есть опасность, что функции органов, управляющих имуществом, начнут выполнять так называемые территориальные общины, действующие на территории города, которые как раз призваны следить за правами граждан и указывать органам власти на несоответствие законам некоторых действий, в том числе и должностных лиц. Смешение этих понятий может опять привести к тому, что институт самоуправления как политическая структура не получит необходимого развития.
К сожалению, сегодня развитию самоуправления препятствует определенный дисбаланс интересов жителей и органов администрации, который заключается в следующем: система распределения жилья в прошлом была такова, что в одном многоквартирном доме могли жить люди и состоятельные, и социально незащищенные. Но в то время не было такого расслоения общества, и это не было заметно. Сейчас в России в целом, и в Москве - особенно, имеется колоссальное расслоение населения.
В этих условиях очень актуальный становится вопрос о создании фонда социального использования, предназначенного для проживания граждан, которые в соответствии с нормой Конституции требуют определенных льгот, субсидий, дотаций. Граждане, имеющие возможность в полной мере сами содержать имущество, предъявляют требования к состоянию жилищного фонда, они хотят жить лучше, хотят, чтобы подъезд был чистый, красивый, даже если это стоит дороже. Однако система распределений жилья инерционно продолжает создавать дома без учета интересов и доходив жильцов. Это приводит к конфликтам интересов. Это затрудняет объединение жителей и приводит к тому, что полностью дотируются дома, где живут и богатые, и бедные, т. е. к тому, что бюджетные средства расходуются нерационально.
И последнее, о чем хотелось бы сказать, - это о развитии института управляющих жилищным фондом. Этот институт может быть одной из наиболее доходных отраслей деятельности, но нужно констатировать, что он также находится в зачаточном состоянии. В Москве жилищным фондом в основном управляют государственные унитарные предприятия - Дирекции единого заказчика. В соответствии с гражданским законодательством унитарное предприятие управляет государственным имуществом. Имущество уже не все государственное? Однако инерционно все продолжается по-прежнему. И государственные дотации идут на эти государственные унитарные предприятия.
Реформа жилищно-коммунального хозяйства в России предполагает развитие частной инициативы, частных управляющих компаний, В Москве этот институт пока не получил достаточного развития, хотя уже есть частные компании, которые управляют жилищным фондом. В основном такие отношения складываются в новостройках, в которых преимущественно проживают люди, купившие квартиры, а значит, имеющие средства для выбора компании, где обслуживание будет дороже, но эффективнее, с их точки зрения.
В настоящее время в Юго-Восточном округе Москвы проводится эксперимент по передаче на конкурсной основе 160 зданий в управление частным компаниям. Прогрессивное, безусловно, явление, но слово "эксперимент" показывает, что это не носит массового характера.

Алтайский край.
Началом развития алтайских жилищных товариществ можно считать май 1994 г., когда было подписано постановление администрации города Барнаула № 227 "Об экспериментальном создании товариществ домовладельцев" на базе четырех жилых домов (один стоял бесхозным уже более двух лет, три дома были построены на средства инвесторов, а потому не принимались в муниципальную собственность). Правовой основой образования первых товариществ стали Закон РФ №4218-1[27] и Указ Президента РФ № 2275[34] .
Сегодня в крае действует 156 ТСЖ, на балансе которых находится около 770 тыс. кв. м жилья (7 % от общего объема муниципального и государственного жилищного фонда края), из них форму самообслуживания выбрали 67 % товариществ.
Возможность образования ТСЖ в жилищном фонде различных типов позволила собственникам единиц кондоминиума выбирать наиболее удобные формы управления и обслуживания домовладения в каждом конкретном случае. Так, из 156 зарегистрированных товариществ образовались:
на стадии строительства ................................................………. 3
во вновь построенном жилом доме ........................………….. 43
на базе муниципального жилищного фонда.................……… 31
на базе ведомственного жилищного фонда ...................……….-
на базе ЖСК, МЖК, ЖК....................................………….......... 76
в поселках индивидуальной застройки …………………………. 1
в бывших общежитиях при изменении статуса жилого дома .... 2
Изменилось и правовой положение жилищных товариществ, основой которого стал Федеральный закон № 72-ФЗ[28], разграничивший понятия "кондоминиум" и "товарищество собственников жилья". Немаловажное значение имеет Программа развития товариществ собственников жилья в Алтайском крае на 1997 и последующие годы, принятая постановлением администрации Алтайского края и включающая перечень мероприятий по правовой и финансовой поддержке создаваемых ТСЖ.
Идея программы такова, необходимо передать приватизированный жилищный фонд а управление объединениям собственников, т. е. ТСЖ. Ведь никто лучше самих жильцов не сможет распорядиться совместным имуществом, решая при этом вопросы безопасности проживающих, так как подъезд становится продолжением квартиры, а не улицы.
Средства, которые житель платит на содержание абстрактного жилого комплекса района или города, при создании жил-товариществ остаются в распоряжении конкретного дома, так как ТСЖ является управляющей организацией земельно-имущественного комплекса, называемого кондоминиумом.
Сложившаяся в прошлом политика замораживания тарифов на жилищные и коммунальные услуги для населения при систематическом недофинансиравании из бюджетов ремонтно-эксплуатационных нужд привела к обветшанию жилищного фонда, снижению надежности инженерных систем. Устарели технологии эксплуатации, особенно расточительно расходуются топливно-энергетические ресурсы.
Невысокий уровень участия населения в оплате издержек предприятий по обслуживанию жилищного фонда и производству коммунальных услуг (в 1990 г. - около 2 % от реальных затрат) не способствовал воспитанию бережного отношения к жилищной собственности, породил привычку у отдельных групп собственников жилья к иждивенчеству. Взяв от приватизации самое "лакомое" - права, собственник "забыл", что у него появилась масса обязанностей, которые он охотно возложил на местные органы самоуправления.
Решение социально-экономических, правовых и организационных проблем формирования кондоминиумов в крае, создания и деятельности товариществ собственников жилья - чрезвычайно важный элемент дальнейшего развития реформы ЖКХ, эффективного управления недвижимостью в жилищной сфере, развития конкуренции в сфере ЖКХ, снижения бюджетных затрат за счет применения энергосберегающих технологий, жесткого учета потребляемых коммунальных услуг. Реформа в жилищной сфере превратила огромное количество квартиросъемщиков в собственников жилых помещений и привела к изменению отношений собственности в пределах одного конкретного дома.
Существуют проблемы с внедрением нового, но, как любой творческий процесс, это нормальное явление, которое требует поэтапного решения, и этим должны заниматься органы местного самоуправления.
Непонимание важности создания товариществ и их деятельности, недостаточная поддержка администраций отдельных городов и районов края, а иногда и прямое противодействие их бюрократических структур, недостаточная информированность населения о преимуществах самоуправления, низкая активность в создании ТСЖ могут привести в тупик. В бюджете нет средств на содержание жилья, износ жилищного фонда велик, освоение объемов, капитального ремонта составляет 4 % от запланированных.
Законодательная база уже сегодня позволяет найти выход из этого тупика, так как органы местного самоуправления имеют право регистрировать кондоминиумы по заявлению балансодержателя. Согласия собственников на эту регистрацию не требуется, так как кондоминиум - совладение собственностей, он сложился фактически в результате приватизации, что и подтверждается регистрацией.
Следующий этап - избрание собственниками формы управления зарегистрированным кондоминиумом. Это либо образованно ТСЖ, либо передача функций по управлению на договорной основе Службе единого заказчика. Кондоминиум может обслуживаться также по выбору собственников: либо непосредственно службой товарищества (самообслуживание), либо по договору с организацией любой формы собственности, имеющей соответствующую лицензию. Этот процесс ускорит развитие конкуренции в сфере управления и обслуживания жилья,
Тормозят развитие товариществ собственников жилья на сегодняшний день тарифы на текущее содержание жилфонда. Проблема в том, что житель независимо от формы собственности жилья оплачивает только 30-40 % от фактических затрат на его содержание, разница должна возмещаться предприятию - поставщику услуг из местного бюджета. Если муниципальные предприятия ЖКХ получают эту компенсацию (в целом или частично), товарищества положенных по закону средств не видят, т. е. изначальное неравноправие полностью дискредитирует идею создания ТСЖ.
Проверки технического и санитарного состояния жилищного фонда ТСЖ показали заметное отличие его от муниципальных домов: чистота и порядок на лестничных клетках, постоянное освещение подъездов, рабочее состояние тепло-, электро-, сантехнического и лифтового оборудования. подготовленные к зиме подвалы и технические этажи, отремонтированные детские площадки и элементы благоустройства, своевременно выполняемые заявки, упрощенная схема получения справок по месту жительства и оформление документов в паспортной службе.
Учитывая что штат специалистов ТСЖ нанимается преимущественно из числа его жильцов (для достижения оперативности и качества выполнения заявок), имеющих необходимую квалификацию, решается еще и вопрос создания новых рабочих мест, т.е. проблема безработицы в конкретном доме.
Общность забот по обустройству домовладения, сохранности общедолевой собственности, улучшению ее состояния делает проживающих под одной крышей жильцов в полном смысле соседями, которые стремятся действовать совместно, предлагая свои идеи и помощь во благо дома.
Например, по предложению членов товариществ "Оптимист", "Вэлма", "Энергетик" были оборудованы вахты с круглосуточно работающими консьержами, в ТСХ "Инициатива" на подоконниках лестничных клеток жильцы выращивают цветы, ТСЖ "Западный" выиграло городской конкурс на лучшую ледовую горку, а "Орбита" и "Вэлма" получили дипломы 3-й степени Всероссийского конкурса на лучшую организацию ЖКХ в своей номинации. Товарищества собственников жилья Индустриального района Барнаула образовали уже целый микрорайон, Они известны не только в Алтайском крае, но и в соседних областях как пример нового управления жилищным фондом, в котором гармонично развивается новое строительство и ведется эффективное управление построенным.
Вместе с тем за последний год отмечен спад в образовании товариществ собственников жилья, основные причины которого заключаются в следующем:
отсутствует механизм государственной регистрации кондоминиума, предусмотренный в Федеральном законе № 72-ФЗ[28] ;
не осуществляется бюджетное финансирование возмещения стоимости текущего содержания жилья до уровня муниципального жилищного фонда;
отсутствует единая схема налогообложения и бухгалтерского учета в ТСЖ,
возникают проблемы во взаимоотношениях с предприятиями - поставщиками коммунальных услуг, являющимися естественными монополистами;
плохо информируется население о реализации прав и обязанностей по содержанию и эксплуатации приватизированного жилищного фонда.

Новочеркасск.

Администрация города поставила перед собой задачу улучшить состояние жилищного фонда, развивая альтернативный муниципальному способ управления жилыми домами, через создание товариществ собственников жилья. Собственники жилья, заинтересованные в хорошем состоянии и качественной эксплуатации своего недвижимого имущества, объединившись в товарищество, могут не только обеспечить эффективное управление и обслуживание общего имущества, входящего в состав кондоминиума, но и
Если Вам нужна помощь с академической работой (курсовая, контрольная, диплом, реферат и т.д.), обратитесь к нашим специалистам. Более 90000 специалистов готовы Вам помочь.
Бесплатные корректировки и доработки. Бесплатная оценка стоимости работы.

Поможем написать работу на аналогичную тему

Получить выполненную работу или консультацию специалиста по вашему учебному проекту
Нужна помощь в написании работы?
Мы - биржа профессиональных авторов (преподавателей и доцентов вузов). Пишем статьи РИНЦ, ВАК, Scopus. Помогаем в публикации. Правки вносим бесплатно.

Похожие рефераты: