Экономический анализ и оценка градостроительной ценности территории на примере коттеджного поселка "Николин ключ"

Курсовая работа по предмету: «Экономика архитектурного проектирования»

На тему: «Экономический анализ и оценка градостроительной ценности территории на примере коттеджного поселка «Николин ключ»

Содержание

Введение

ЭКОНОМИЧЕСКИЙ АНАЛИЗ ГРАДОСТРОИТЕЛЬНОЙ ЦЕННОСТИ ТЕРРИТОРИИ В СИСТЕМЕ ЕКАТЕРИНБУРГСКОЙ ГОРОДСКОЙ АГЛОМЕРАЦИИ

1.1 Общий экономический анализ загородной недвижимости Свердловской области

1.2 Характеристика и структура предложения

ОЦЕНКА ГРАДОСТРОИТЕЛЬНОЙ ЦЕННОСТИ ТЕРРИТОРИИ КОТТЕДЖНОГО ПОСЕЛКА «НИКОЛИН КЛЮЧ»

2.1 Обоснование выбора строительной площадки

2.2 Характеристика участка строительства

2.3 Сравнительный анализ эффективности использования территории

Заключение

Список литературы

Приложение

Введение

Сложившееся представление о том, что оценка городских земель представляет интерес главным образом с фискальной точки зрения, является односторонним и ошибочным. Не менее, а возможно, более важное значение, оценка земель имеет для градостроительства и управления развитием города.

В практике градостроительного проектирования, задача оценки территории решается с учетом факторов, влияющих на ценность территории.

Задача оценки территории решается на этапе анализа предпроектной ситуации, с целью предоставления проектировщику необходимой информации для решения задачи функционального зонирования, определения объемно-планировочного решения, а так же для определения экономичности и выгодности территории под застройку.

Задачи градостроительной оценки являются комплексными и вовлекают все городские подсистемы – население, производство, землепользование, экологию, историко-культурное наследие, социологию, улично-дорожную сеть, городской и внешний транспорт, инженерную подготовку территории, инженерное обеспечение территории, систему культбыта.

В настоящее время, в условиях экономического кризиса, градостроительная оценка территории является важной составляющей в реализации строительных работ, т.к. от качества проведенного анализа будет зависеть успешность реализации проекта, а так же для определения стоимости строительства и стоимости дальнейшей эксплуатации объекта.

Цель курсовой работы заключается в оценке градостроительной ценности территории, предназначенной для строительства коттеджного поселка «Николин ключ».

Предметом исследования являются градостроительные и экономические отношения, возникающие в сфере природопользования.

В качестве объекта исследования рассматривается участок, предназначенный для строительства коттеджного поселка «Николин ключ».

Для решения поставленной цели были сформулированы и следующие задачи:

Проанализировать загородную недвижимость г. Екатеринбурга;

Провести оценку градостроительной ценности участка под строительство, сделать выводы.

Первая глава представляет собой анализ градостроительной ценности территории в системе городской агломерации города Екатеринбурга, дается общий анализ загородной недвижимости Свердловской области, характеристика и структура предложения, основные тенденции.

Во второй главе представлена градостроительная оценка территории коттеджного поселка «Николин ключ», обоснование выбора строительной площадки, характеристика участка строительства и сравнительный анализ эффективности использования территории.

Для написания курсовой работы, были изучены и использованы ряд нормативных документов, учебные пособия, материалы периодических изданий и информационная глобальная сеть интернет.

1. ЭКОНОМИЧЕСКИЙ АНАЛИЗ ГРАДОСТРОИТЕЛЬНОЙ ЦЕННОСТИ ТЕРРИТОРИИ В СИСТЕМЕ ГОРОДСКОЙ АГЛОМЕРАЦИИ ГОРОДА ЕКАТЕРИНБУРГА

1.1. Общий экономический анализ загородной недвижимости Свердловской области

По численности населения Екатеринбург занимает в Российской Федерации пятое место после Москвы, Санкт-Петербурга, Новосибирска и Нижнего Новгорода. На 1 января 2008 г. население Екатеринбурга составило 1323 тыс. человек. При этом, по территории город является одним из самых маленьких по площади миллионников, его линейные размеры с севера на юг - 28 км, с запада на восток - 17 км. Площадь в границах муниципального образования - 114тыс. га, а в границах городской черты - 51 тыс. га, или 385 м2/чел. На сегодняшний день город начал разрастаться вширь, увеличивая свои границы, сливаясь с городами-спутниками.

Генеральный план МО "город Екатеринбург" на период до 2025 г. предусматривает увеличение объема жилого фонда города с 25 до 42 млн. м2. Из 17,4 млн. м2 нового жилья 40% (более 7 млн. м2) составят индивидуальные и сблокированные жилые дома. В первую очередь, до 2015 г., предполагается построить 12,8 млн. м2, в том числе 2,74 млн. м2 индивидуальных жилых домов. Ежегодные темпы роста составляют 10-15% в год. [21].

В 2007 г. было построено рекордное за всю историю Екатеринбурга количество жилья - 898,7 тыс. м2, или 0,68 м2/чел. При этом объемы индивидуального жилого строительства также составили рекордную цифру - 131,7 тыс. м2. За 10 месяцев 2008 года в Екатеринбурге объемы введенного малоэтажного жилья составили 115 тыс. м2.

Планировочной документацией города предусмотрены в городе жилые районы и микрорайоны различной этажности, в том числе для малоэтажной застройки. Наиболее комфортной является коттеджная застройка.[32].

Коттеджные поселки, по мнению многих застройщиков, становятся одним из наиболее перспективных направлений развития рынка недвижимости. Интерес застройщиков к загородному строительству в окрестностях Екатеринбурга обусловлен нескольким причинам. Прежде всего, за городом есть возможность осваивать большие площадки, тогда как в Екатеринбурге высока плотность застройки, практически невозможно получить большой участок земли под комплексное освоение, усиливаются законодательные требования. В то же время власти идут навстречу строителям загородного жилья, готовы помогать в строительстве дорог и коммуникаций. Вторая причина – это рост спроса и, как следствие, инвестиционная привлекательность строительства загородных поселков. Третий важный фактор роста объемов строительства индивидуального жилья за городом – постепенное смещение платежеспособного спроса с квартир в новостройках на индивидуальные дома. В последнее время, даже в условиях кризиса администрация города фиксирует рост интереса к участкам под индивидуальную жилую застройку.

На сегодняшний день, сформировались основные тенденции развития рынка загородной недвижимости. Эксперты считают, что будущее загородного строительства – за коттеджными посёлками с развитой инфраструктурой, находящимися в пределах транспортной доступности до 35 км. При этом развитие «малоэтажного» рынка сейчас направлено в сторону освоения больших территорий, которые позволяют осуществлять комплексную застройку, и маленькие поселки со временем будут пользоваться все меньшим спросом. Причиной этого является высокая и все растущая стоимость проведения коммуникаций (стандартный набор коммуникаций для загородного поселка включает в себя электро - и газоснабжение, водоснабжение и канализацию) и минимальная инфраструктура таких поселков. [20].

Таким образом, по мере развития рынка загородного жилья обозначилась новая тенденция — создание мега-поселков, которые сегодня влияют на ситуацию на рынке и формируют спрос. Причина популярности таких проектов – снижение расходов на строительство и эксплуатацию инфраструктуры в расчете на одно домохозяйство. Появление масштабных проектов на рынке предопределит формирование не только полноценного пригорода, характерного для нормального развития любого европейского мегаполиса. Такие загородные комплексы предоставляют возможность жить на природе в собственном доме в комфортных условиях, не уступающих городским. Сегодня по всей России девелоперы создают вблизи крупнейших мегаполисов универсальные поселки, сочетающие в себе недвижимость различных типов - коттеджи, таунхаусы и малоэтажные дома.

Девелоперы активно заявляют о новых проектах коттеджной застройки в окрестностях Екатеринбурга, тем не менее, кризис застал рынок индивидуального жилья Екатеринбурга фактически на этапе формирования. За последние три-четыре года количество заявленных организованных коттеджных поселков в окрестностях города увеличилось почти в три раза. Если сравнивать с более отдаленным периодом, то шесть-семь лет назад, за исключением пары таких объектов, предложения практически не было. Сейчас в 30-километровой зоне от города в общей сложности существует более 40 участков организованной малоэтажной застройки (включая действующие, строящиеся и проектируемые объекты). (Таблица 1.1 Приложение 1, Рисунок 1.1 Приложение 2).

Важной составляющей проектов организованных коттеджных поселков становятся объекты призванные создавать условия для комфортного проживания людей. Ведь переезжая за город, люди планируют повысить качество жизни. Однако развитая инфраструктура, являясь с одной стороны неоспоримым преимуществом проекта, может быть в то же время и недостатком, так как для создания сервисных служб требуются немалые дополнительные средства. Соответственно, стоимость квадратного метра в поселках с развитой системой объектов, предназначенных для удовлетворения социальных нужд, значительно выше, чем в поселках со скромной инфраструктурой и эксплуатация этих объектов требует дополнительных затрат. В результате возрастает стоимость содержания каждого дома.

Согласно исследованию, проведенному Аналитическим центром «Индикаторы рынка недвижимости», к базовым элементам инфраструктуры коттеджного поселка можно отнести лишь здание администрации, включающее службы эксплуатации, охраны и уборки территории.[17]. Другие эксперты рынка считают, что на сегодняшний день, минимальные требования потенциальных покупателей коттеджей: продовольственный магазин, аптечный/медицинский пункт, детская площадка, спортивные площадки, охрана, гостевая парковка (это набор необходимый для поселка эконом – класса).

Наличие всех прочих объектов может быть продиктовано классом поселка, его местоположением и местными особенностями. В частности, в поселках, предназначенных для постоянного проживания особо важны социально-бытовые объекты. В дачных поселках целесообразно размещать спортивно-развлекательную инфраструктуру. Если в ближайших населенных пунктах хорошая инфраструктура, набор объектов внутри коттеджного комплекса может быть сведен к минимуму.

Для поселка бизнес-класса инфраструктура должна быть более развитой. Вместо спортивной площадки необходим спортивный или тренажерный зал, либо фитнес-центр. Требуются бытовые службы, медпункт, кафе или ресторан. В зависимости от территории, в поселке могут быть построены пляжи, причалы, катки, лыжные базы, теннисные корты, бассейны.

Уровень требований у покупателей, приобретающих дома в поселках элит-класса значительно выше, поэтому застройщики стараются предложить им нечто эксклюзивное. Например, теннисные корты, часовню, искусственный водоем, школа верховой езды, парк и т.д.

Набор объектов, необходимых для полноценной жизни, так же зависит и от масштабов проекта. Поселок, который рассчитан на постоянное проживание свыше трех тысяч человек, вряд ли сможет обойтись, например, без образовательного учреждения. Население таких поселков может превышать 5 тысяч человек, соответственно, там возможно создать нормальную и недорогую инфраструктуру.

На сегодняшний день в Екатеринбурге необходимые для жизнеобеспечения объекты заявлены в концепции практически каждого поселка. Исключение составляют только коттеджные поселки, находящиеся в зоне доступности городских (поселковых) инфраструктурных организаций, например, «Северный» (г. Сысерть), «Ильинский квартал» (с. Кашино), «Золотой карп», «на Лиственной» (г. Екатеринбург), «Шелес парк» (п. Таватуй).

1.2 Характеристика и структура предложения

В последние годы одной из тенденций развития екатеринбургского рынка жилой недвижимости стало увеличение сектора загородного, прежде всего коттеджного жилья. Несмотря на то, что данный сегмент считается формирующимся.[20].

В структуре загородной недвижимости можно выделить следующие сегменты: земельные и садовые участки, дома и коттеджи. Используя базу данных Уральской палаты недвижимости можно проанализировать состав предложения на рынке загородной недвижимости (Рисунок 1.2 Приложение 3).

Небольшую долю на рынке, около 7%, занимают садовые участки. Они находятся на территории коллективных садов, занимают около 5 – 8 соток. Самую большую долю на рынке (38%) составляют загородные дома. Средняя площадь загородного дома равна 65 – 70 м2, размер прилегающего участка около 13 соток.

За последний год доля загородных домов в общем объеме предложения сократилась на 3%. Данное сокращение произошло за счет соответствующего увеличения доли предложения земельных участков. Этот сегмент загородного рынка довольно неоднороден, в одних и тех же районах цены могут в разы отличаться в зависимости от размеров участка, наличия коммуникаций, близости к водоемам и лесным массивам и категории земель. Так стоимость одной сотки земли без коммуникаций на 25 – 30% ниже среднего уровня цен, а сотка земельного участка размером от одного гектара ниже среднерыночной в 2 – 2,5 раза.

Если сравнивать с более отдаленным периодом, предложения практически не было (Рисунок 1.3 Приложение 3).

Не последнюю роль в том, что покупателей на загородную недвижимость находится, не так много играют достаточно высокие цены. Сегодня на рынке Екатеринбурга активные продажи ведутся в 32 организованных поселках индивидуального жилья. Средняя цена предложения домовладения в них составляет около 44800 руб./ м2. Это более низкий показатель, чем средняя стоимость квадратного метра в городской квартире (сейчас она составляет около 57863 рублей).[20]. Динамика изменения цены за 1 м2 в коттеджных поселках представлена на рисунке 1.4 (Приложение 4).

Но при этом нужно учесть, что большую долю на рынке (около 83%) занимают поселки со средней площадью домовладения более 200 м2, а значит, за объект покупателю придется заплатить намного больше, чем за городскую квартиру.

Рисунок 1.5 показывает динамику стоимости одной сотки земельных и садовых участков (Приложение 4).

На рисунке 1.6 (Приложение 4) показано изменение одной сотки земли в зависимости от размера участка. Наиболее высокая стоимость наблюдается на участках размером 8-9 соток и на участках менее 8 соток.

Структура предложения организованных коттеджных поселков по поясам представлена на рисунке 1.7 (Приложение 5).

В 2006 году самый значительный рост цен наблюдался среди земельных участков, расположенных на расстоянии 10 километров от Екатеринбурга, он составил около 120%. Остальные земельные участки подорожали на 50 – 55%. В 2007 году земельные участки в радиусе до 30 км от Екатеринбурга подорожали на 40 – 45%, отдаленные земельные участки выросли в цене всего на 20%. В настоящее время средняя стоимость одной сотки земельного участка в пределах 10 километров от Екатеринбурга составляет 155 тысяч рублей, от 10 до 30 километров 89 тысяч рублей, далее 30 километров – 55 тысяч рублей.[20]. В связи с высокими ценами на землю в окрестностях Екатеринбурга большой популярностью стали пользоваться участки, находящиеся на расстоянии 10 – 30 километров от Екатеринбурга.

Екатеринбург является крупным автотранспортным узлом. В нескольких направлениях от города расходятся автомагистрали и дороги с твердым покрытием. Самые дорогие земельные участки находятся по Серовскому, Старотагильскому, Челябинскому и Старопышминскому трактам. Центрами притяжения Серовского и Старотагильского трактов, повышающими средний уровень цен, являются озера Таватуй и Балтым. Недорогие направления: Московский, Полевской, Режевской и Тюменский тракты (Рисунки 1.8, 1.9 Приложение 6). Таким образом, цены на земельные участки изменяются в зависимости от местоположения объекта. Рисунок 2.8 показывает изменение стоимости сотки земли по направлениям.

На рисунке 1.10 (Приложение 7) отражено процентное распределение коттеджных поселков по направлениям, на котором видно, что наиболее высокое предложение наблюдается в Челябинском (25%), Тюменском (18,2%), Полевское (18,2%), Березовское (18,2%) направлениях, а как же Московское направление (15,9%), Серовское направление (4.5%).

На сегодняшний день, на екатеринбургском рынке загородной недвижимости более трети (36,8%) предложения, это небольшие коттеджные поселки, количество домохозяйств в которых меньше 50. Средние по размеру коттеджные поселки составляют более 40% всех выставленных на продажу проектов. Доля крупных поселков, состоящих из 200 и более домохозяйств, составляет пятую часть (21%) от объема.

2. ОЦЕНКА ГРАДОСТРОИТЕЛЬНОЙ ЦЕННОСТИ ТЕРРИТОРИИ КОТТЕДЖНОГО ПОСЕЛКА «НИКОЛИН КЛЮЧ»

2.1 Обоснование выбора строительной площадки

По результатам оценки инвестиционной привлекательности региона и анализа рынка загородной недвижимости, наиболее перспективными районами для застройки являются Челябинский и Чусовской тракты. Выбор в их пользу обусловлен следующими факторами:

- близость от города и транспортная доступность;

- наличие развитой инфраструктуры в части коммуникаций и объектов социального назначения;

- экологическая чистота и благоприятная природная среда;

- возможность возведения объектов инфраструктуры, которые можно использовать после окончания строительства поселков. [20].

Максимальным спросом пользуются объекты малоэтажной жилой недвижимости, а также участки под индивидуальное жилищное строительство, расположенные в черте города или не далее 30 км от его границы. Одной из причин подобной ситуации на рынке является существование некого психологического барьера у потенциальных покупателей коттеджей в коттеджных поселках – далее 30 км от границы города готовы ехать далеко не все. (Рисунок 2.1 Приложение 7).

Рисунок 2.1 показывает соотношение спроса и предложения на рынке загородной недвижимости, в зависимости от месторасположения объекта.

Важным фактором при выборе будущего жилья является его местоположение. Наибольшим спросом сегодня пользуются направления вдоль Серовского и Челябинского трактов, а также окрестности Екатеринбурга. Центром притяжения Серовского тракта является озеро Балтым, Челябинского тракта - река Сысерть. Покупателям наиболее интересны поселки, расположенные в 10 - 30 км от Екатеринбурга, в экологически чистой зоне.

Если взять усредненные пожелания потенциальных покупателей по поводу загородного дома, то собирательный образ желаемого жилища выглядит следующим образом: двухэтажный дом из кирпича площадью 150-200 м2 на участке 10 соток, расположенном в черте города.

Сейчас более 90% покупателей загородного жилья предпочитают именно организованные коттеджные посёлки, в то время как ещё несколько лет назад число таких желающих составляло только 10%. Оптимальная планировка, архитектура и инфраструктура значительно повышают ликвидность объекта.

Рассматривая коттеджный поселок «Николин ключ» покупатели оценивают его месторасположение, то есть: направление, расстояние от Екатеринбурга, удобство подъезда, природное окружение, близость водоемов и городской инфраструктуры. Как показывают проведенные исследования, часто покупатель вначале решает, где он хотел бы купить коттедж, а уже потом знакомится с предлагаемыми в этом направлении поселками. [18].

Ключевой момент при выборе места – это его экологичность и привлекательное природное окружение. Ради этого потребители готовы даже отъехать несколько дальше от города.

У каждого из екатеринбургских направлений строительства коттеджных поселков есть своя «экологическая репутация», которая чаще основана на стереотипах, чем на реальных сведениях об экологической ситуации в том или ином направлении от Екатеринбурга.

Самые популярные направления – Челябинское и Тюменское. Челябинский тракт чаще привлекает покупателей коттеджей бизнес-класса, на втором месте по предпочтениям среди более состоятельных покупателей – Московское направление. Тюменский тракт привлекает покупателей коттеджей эконом-класса, на втором месте для них – Челябинское и Полевское направления.

У Челябинского и Полевского направлений репутация самых экологичных, с живописной природой и более мягким климатом. Тюменское направление привлекает недорогими предложениями и удобным выездом из города. В Московском направлении чаще других работает фактор рекомендаций знакомых, кроме того, здешние места уже также стали привычным местом отдыха, причем не только летнего, но и зимнего. Это направление воспринимается потребителями как престижное, чему способствует и уровень предлагаемых здесь поселков, и близость горнолыжных трасс, и развитая торговая инфраструктура (ТЦ «МЕГА», ТЦ «METRO» и прочие торговые комплексы, расположенные вокруг).

Таким образом, наиболее удачным местом для расположения коттеджного поселка «Николин ключ», является Челябинское направление, так как хорошая транспортная доступность, наличие развитой инфраструктуры (коммуникации и объекты социального назначения), экологическая чистота, благоприятная природная среда (река Сысерть).

Характеристика участка строительства

Земельный участок под строительство комплекса индивидуальной малоэтажной застройки размещается в 25 км от Екатеринбурга на северной окраине п. Кашино Сысертского района Свердловской области и оформлен в аренду на 49 лет (имеется разрешение на строительство малоэтажной коттеджной застройки).[5].

Территория участка ограничена с севера охранной зоны реки Черемшанка, с восточной – полосой отчуждения федеральной дороги Екатеринбург – Челябинск, с юга – границей села Кашино, с запада – участком леса 1 категории (земли лесхоза). (Приложение 8).

Участок находится на междуречье реки Сысерти и ее левобережного притока реки Черемшанка. Участок частично расположен в водоохраной зоне реки Сысерть, составляющей 500 м, и за пределами водоохраной зоны реки Черемшанка, составляющей 100 м. (Приложение 9).

Участок размещается на свободной от застройки территории, на бывших пахотных землях.

Площадь отведенного участка относительно ровный, слабо холмистый, абсолютные отметки поверхности земли изменяются от 223,0 до 243,0 м.

Климатические условия:

Климатический район строительства – 1В, он характеризуется [28]:

Климат района умеренно континентальный.

Средняя температура самого жаркого месяца + 17,0°С. Средняя температура самого холодного месяца – 15,9°С. Среднегодовая температура воздуха около +1°С (колеблется от 0,8°С до 1,7°С). [28].

В зимний период преобладают юго-западные ветры, в летний – северные и западные. Максимальная скорость ветра – до 35 м/с, среднегодовая – 4,5 – 5,0 м/с. [28].

Максимальное количество атмосферных осадков (75 - 80% от их годовой нормы) выпадает в летнее время. Среднегодовое количество осадков составляет 422 мм. [28].

Нормативная глубина промерзания грунтов – 2,0 м. [28].

Геологические условия участка застройки:

Территория проектируемого строительства расположена в северной части Кашинской антиклинали Арамильско-Сухтелинского мегасинклинория Восточно-Уральского поднятия. В пределах территории развит комплекс нижнесилурийских эффузивных (биотитовые и биотит-роговообманковые грандиориты) пород. Коренные породы перекрыты отложениями четвертичного возраста различного генезиса.

Таким образом, на основании факторов инженерно – геологических условий [28]:

1. Геоморфологические условия – Участок расположен в пределах нескольких геоморфологических элементов одного генезиса. Поверхность наклонная, слабо расчлененная;

2. Геологические в сфере взаимодействия зданий и сооружений с геологической средой - не более четырех различных по литологии слоев, залегающих наклонно или с выклиниванием. Мощность изменяется закономерно. Существенное изменение характеристик свойств грунтов в плане или по глубине. Скальные грунты имеют неровную кровлю и перекрыты нескальными грунтами;

3. Гидрогеологические в сфере взаимодействия зданий и сооружений с геологической средой - Два и более выдержанных горизонтов подземных вод, местами с неоднородным химическим составом или обладающих напором и содержащих загрязнение;

4. Геологические и инженерно-геологические процессы, отрицательно влияющие на условия строительства и эксплуатации зданий и сооружений - Имеют ограниченное распространение и не оказывают существенного влияния на выбор проектных решений, строительство и эксплуатацию объектов;

5. Специфические грунты в сфере взаимодействия зданий и сооружений с геологической средой - Имеют ограниченное распространение и не оказывают существенного влияния на выбор проектных решений, строительство и эксплуатацию объектов;

6. Техногенные воздействия и изменения освоенных территорий - Не оказывают существенного влияния на выбор проектных решений и проведение инженерно-геологических изысканий.

В целом, инженерно-геологические условия территории могут быть оценены как удовлетворительные и отнесены ко II категории сложности согласно приложения Б СП 11-105-97, часть1. [30].

На участке выявленных запасов полезных ископаемых нет (справка Уральского ПГО «Уралгеология» № 35-15/2-125 от 01.04.04).

По результатам экологических исследований (Экспертное заключение ФГУ «Центр гигиены и эпидемиологии в Свердловской области» от 02.10.07) участок имеет низкий радиационный фон, не является радоноопасным, дополнительных мер по предотвращению поступления радона в атмосферу не требуется.

Территория участка частично покрыта лесом 1 группы. Лес 1 группы, частично покрывающий участок, вырубке не подлежит и сохранен в качестве парковой зоны.

Согласно Заключению экспертной комиссии Государственной экологической экспертизы № 05/3-4925, утвержденному Приказом ГУПР № 1636 от 30.07.04 отведенный под застройку участок находится на междуречье реки Сысерть и ее левобережного притока реки Черемшанка, в 200-300 м от реки Сысерть и в 50 м от реки Черемшанка, за пределами их водоохранных зон, составляющих соответственно 200 и 50 м. Водная служба ГУПР и ООС МПР России по Свердловской области согласовала размещение участка под застройку.

Для водозаборной скважины, расположенной в северной части участка предусмотрены зоны санитарной охраны I, II и III пояса. В зоне I, II пояса расположены только строения, относящиеся к водозабору (насосная станция, резервуары чистой воды). СанПиН 2.1.4.1110-02 не запрещает размещение жилой застройки в III поясе зоны санитарной охраны источника, что подтверждается Заключением государственной экологической экспертизы. [24]. (Приложение 10).

Подземные воды территории – преобладающим развитием пользуются трещинные воды в зонах активной трещиноватости, проникающей до глубины 50-60 м, вместе с водами четвертичных покровных отложений образующие единый водонососный комплекс, имеющий грунтовый характер. (Приложение 11).

В процессе изысканий грунтовый водоносный горизонт вскрыт на глубине от 2,7 м до 3,0 м. Установившийся уровень подземных вод зафиксирован на глубине 2,5-2,7 м, что соответствует абсолютным отметкам от 220,53 до 220,87 м. В многоводные годы при таянии снега и обильном выпадении осадков возможное повышение уровня подземных вод может составить 0,5-1,0 м по выводам изысканий.

Таким образом, из проведенного анализа месторасположения проектируемого коттеджного поселка «Николин ключ», можно сделать вывод о том, что участок является пригодным для строительства, но при этом имеет ряд ограничений:

1. Охранной зоны реки Черемшанка (Участок частично расположен в водоохраной зоне реки Сысерть, составляющей 500 м, и за пределами водоохраной зоны реки Черемшанка, составляющей 100 м.).

2. Полосой отчуждения федеральной дороги Екатеринбург – Челябинск;

3. Граница села Кашино.

4. Участок леса 1 категории (земли лесхоза).

5. Водозаборная скважина, расположенная в северной части участка с предусмотренными зонами санитарной охраны I, II и III пояса.

Так же участок имеет ряд преимуществ:

1. Располагается в 25 км от Екатеринбурга, и находится в 3 кольце городской агломерации;

2. Находится на междуречье реки Сысерти и ее левобережного притока реки Черемшанка;

3. Размещается на свободной от застройки территории, на бывших пахотных землях;

4. Площадь отведенного участка относительно ровный, слабо холмистый, абсолютные отметки поверхности земли изменяются от 223,0 до 243,0 м.

5. Лес, который используется как парковая зона.

2.2 Сравнительный анализ эффективности использования территории

Градостроительную ценность и оценку планировочной структуры застройки коттеджного поселка «Николин ключ» можно провести на основе технико-экономического анализа, так как экономические вопросы рассматриваются в тесной взаимосвязи с объемно-планировочными решениями.

Технико-экономическая оценка осуществляется на основе плана коттеджного поселка «Николин ключ». (Приложение 12).

На плане выделены:

- жилые дома;

- учреждения обслуживания повседневного пользования (детский сад, общественный центр, автостоянки, площадки хозяйственно-бытового обслуживания);

-места для отдыха и занятий спортом;

- пешеходные аллеи и дорожки, внутренние проезды, подъезды к домам и общественному зданию.

Границы расчетной территории устанавливаются по красным линиям жилых и магистральных улиц. Из расчетной территории должны быть исключены площади участков объектов районного и общегородского значения, объектов, имеющих историко-культурную и архитектурно-ландшафтную ценность [27].

По проектному предложению планировки рассчитывается общий жилой фонд коттеджного поселка. Размер жилого фонда определяется по следующей формуле:

An = F3 * n * (1 – Kл – Kк), (1)

где An – жилой фонд для домов конкретной этажности, м2 общей площади;

F3 – площадь их застройки, м2;

n – этажность домов;

Kл , Kк – коэффициенты, учитывающие площади на плане здания (этажа), занятые соответственно лестнично-лифтовым узлом и конструкциями.

Общий размер жилого фонда при смешанной этажности застройки получается суммированием данных по жилым домам конкретной этажности.

По данной формуле мы можем рассчитать размер жилого фонда коттеджного поселка «Николин ключ», расчет представлен в таблице 2.1.

Таким образом, из таблицы видно, что жилой фонд коттеджного поселка составляет 55207,74 м2.

Для выявления уровня обеспеченности населения необходимыми формами и средствами обслуживания был составлен баланс (распределение) территории микрорайона по элементам застройки. Баланс территории представлен в таблице 2.2.

Таблица 2.1

Определение жилого фонда коттеджного поселка «Николин ключ»

Таблица 2.2

Баланс территории коттеджного поселка «Николин ключ»

Удельные размеры элементов территории запроектированного коттеджного поселка сопоставляются с нормативными данными. По результатам сравнения можно сделать вывод о том, что коттеджный поселок спроектирован неэкономично, т.к. удельные размеры площадей в несколько раз превышают нормативные показатели.

Степень экономичности решения генерального плана жилого района города устанавливается на основе следующих общих технико-экономических показателей:

1. Численность населения – определяется по формуле:

N = An : 18м2, (2)

где An - жилой фонд для домов конкретной этажности, м2 общей площади;

18 м2 – норма жилищной обеспеченности. [21].

Таким образом, получаем численность населения коттеджного поселка:

N = An : 18м2 [ 9 ]= 55207,74 : 18 = 3067 чел.

2. Норма жилищной обеспеченности – 18 м2/чел.

3. Жилой фонд

An = 55207.74 м2 общ. пл = 55,21 тыс. м2 общ. пл

4. Площадь жилой группы Apl = 55,39 га

5. Плотность жилого фонда жилой группы (брутто) – определяется как частное деление жилого фонда на площадь территории жилой группы. Проектная плотность жилого фонда должна быть не менее нормативного значения этого показателя, что характеризует эффективность использования территории.

Р = An / F, (3)

Р =