Организация деятельности генподрядной организации
В ст.709 ГК РФ предусмотрено, что если возникла необходимость в проведении дополнительных работ и по этой причине существенно превышается определенная приблизительно цена работы, то подрядчик обязан своевременно предупредить об этом заказчика. Заказчик, не согласный на превышение указанной в договоре подряда цены работы, вправе отказаться от договора. В этом случае подрядчик может требовать от заказчика уплаты стоимости выполненной части работы.
Техническая документация по договору генподряда
В соответствии со ст.743 ГК РФ генеральный подрядчик обязан осуществлять строительство и связанные с ним работы в соответствии с технической документацией, определяющей объем, содержание работ и другие предъявляемые к ним требования. Техническая документация при выполнении строительных работ представляет собой набор подготовленных в соответствии с требованиями нормативных документов схем, чертежей, графиков, расчетов, а также иных документов, необходимых для выполнения подрядных строительных работ. Образцом договора генподряда должны быть определены состав и содержание технической документации, а также должно быть предусмотрено, какая из сторон и в какой срок должна предоставить соответствующую документацию.
Гарантийный срок на работы
Значимым условием договора генерального подряда является не только гарантия качества работ, но и определение гарантийного срока, на протяжении которого генподрядчик гарантирует достижение объектом строительства показателей, указанных в технической документации, Это одни из важнейших вопросов, которые необходимо решить сторонам в договоре генерального подряда. Для этого созданы так называемые строительные нормы и правила - СНиПы. Это тоже правовые нормы, однако они носят технический характер. Данные нормы не просто императивны, обязанность их соблюдения подкреплена мерами административного принуждения
Основанием для расторжения договора генподряда могут быть нарушение генподрядчиком сроков окончания строительных работ и превышение сметной стоимости строительства (п.10 информационного письма Президиума ВАС РФ ОТ 24.01.2000 № 51).
Приложения к договору генподряда
Договор генерального строительного подряда содержит приложения:
Календарный план работ;
Техническое задание;
Перечень материалов;
Перечень оборудования;
Перечень технической документации;
Смета;
Правоустанавливающие документы на земельный участок;
Разрешения (лицензии) заказчика на проведение работ;
Разрешения (лицензии) исполнителя на проведение работ;
Страховой полис;
Регламент проведения работ.
2.3 Основные аспекты договора генподряда
В общем случае в соответствии с гражданским законодательством проверку и контроль положений и условий заключенного подрядного строительного договора между заказчиком и подрядчиком может осуществлять только инвестор или организация им уполномоченная, причем санкциями за нарушения при заключении договора может быть подвергнут только заказчик-застройщик. Подрядчик отвечает только перед заказчиком в пределах своих обязательств по уже заключенному договору.
ДОГОВОР №
На строительство_____________________________________________ г. _____________ «___»______________200_г.
____________________________________________, именуемый в дальнейшем «Заказчик», в лице
____________________________________________________________ , действующего на основании
Устава и лицензии № _____________________________, с одной стороны, и
_____________________________________________________________, именуемое в дальнейшем «Генподрядчик», в лице _________________________________________________________________,
действующего на основании Устава и лицензий № _____________________,
с другой стороны, совместно именуемые «Стороны», заключили настоящий Договор о нижеследующем:
№№ 1. __________________________________________________________________
2. __________________________________________________________________
3. ________________________________________________________________
4. __________________________________________________________________
5. _________________________________________________________________,
Статья 2. Предмет Договора
Предметом настоящего Договора является выполнение Генподрядчиком своими силами и силами привлеченных им субподрядных организаций строительства зданий и сооружений
Генподрядчик обязуется выполнить в соответствии с Проектом Работы, в сроки, предусмотренные ст. 4 настоящего Договора, а Заказчик обязуется создать
Генподрядчику необходимые условия для выполнения Работ, принять их результат и оплатить его в соответствии с условиями Договора.
Работы на Объекте осуществляются в соответствии с Проектом и положениями, в том числе рекомендуемыми, действующих в Российской Федерации нормативных документов и правил, а также условиями Договора.
2.3. Виды и объемы Работ определены Проектом и Расчетом договорной цены (приложение № 2).
Статья 3. Цена Договора
Цена Договора определена Протоколом соглашения о договорной цене(приложение № 1), Расчетом договорной цены (приложение № 2) и составляет ______________ (прописью) рублей, в том числе НДС 18% — ______________ (прописью) рублей. В цену Договора включены все расходы Геподрядчика, связанные с исполнением обязательств, предусмотренных настоящим Договором.
Цена Договора может быть уточнена в связи с изменением ценовых факторов на материалы, механизмы, энергоносители и проектных решений. Уточнение цены Договора осуществляется в порядке, предусмотренном пунктом 16.1 Договора. Уточнение вносится в отношении остатка цены, не выплаченной по Договору. Никакие устные соглашения по этим вопросам не имеют силы.
Окончательная стоимость Работ определяется Сторонами после выпуска проектно-сметной документации и оформляется в виде дополнительного соглашения к настоящему Договору.
Сверх Цены Договора Заказчик выплачивает Генподрядчику: затраты на временные здания и сооружения в размере __________% (_________) процента от стоимости выполненных объемов Работ.
Статья 6. Обязательства Генподрядчика
6.1. Генподрядчик обязуется.
Своими силами и с участием Субподрядчиков выполнить Работы в объемах Проекта, в сроки и на условиях, предусмотренных настоящим Договором.
Согласовывать с Заказчиком состав привлекаемых к выполнению Работ Субподрядчиков с предоставлением письменной информации о предмете договора субподряда, наименовании и адресе Субподрядчика. Нести ответственность перед Заказчиком за ненадлежащее выполнение Работ по Договору Субподрядчиками, а также за координацию их деятельности.
Предоставить Субподрядчику на период ведения Работ по согласованному при подписании субподрядного Договора перечню необходимые бытовые и служебные помещения.
Обеспечить Субподрядчика за счет своих лимитов электроэнергией (кроме субподрядчиков, имеющих раздельный учет расхода электроэнергии), водой, паром, теплом, газом, сжатым воздухом и другими ресурсами в количестве, необходимом для выполнения Работ.
Использовать для выполнения своих обязательств, предусмотренных условиями Договора, квалифицированных рабочих, которые являются необходимыми для качественного и своевременного выполнения Работ, а также привлекать специалистов, опыт и компетенция которых позволит осуществлять надлежащее руководство производством Работ.
Доставить на Строительную площадку в полном объеме все необходимые для производства Работ материалы, изделия и конструкции в соответствии с Проектом и условиями Договора.
Осуществить за свой счет приемку материалов, изделий и конструкций, разгрузку, складирование, охрану и подачу для производства Работ.
Предоставить Заказчику сертификаты и/или протоколы заводов изготовителей о результатах испытаний качества поставляемых на строительную площадку материалов, оборудования и комплектующих изделий, а также данные об их пожаробезопасности и других технических характеристиках и их соответствии строительным нормам и правилам РФ до их применения на Объекте.
Принять на себя все риски случайной гибели или случайного повреждения материалов, изделий, конструкций и другого имущества, переданного Генподрядчику для выполнения Работ.
Соблюдать согласованный с органами государственного надзора порядок ведения работ на Объекте.
Без увеличения сроков и стоимости настоящего Договора устранять все дефекты и недоделки Работ, выявленные в процессе строительства и приемки Объекта в эксплуатацию.
Передать Заказчику до начала приемки законченного строительством Объекта в эксплуатацию Исполнительную документацию, технические паспорта, инструкции и прочую документацию, касающуюся эксплуатации Объекта.
Обеспечить выполнение на Строительной площадке необходимых противопожарных и защитных мероприятий по технике безопасности и охране окружающей среды в период выполнения Работ, охрану имущества, находящегося на Строительной площадке, а также обеспечить выполнение положений, в том числе рекомендуемых, других действующих в Российской Федерации нормативных документов и правил.
Осуществить за свой счет необходимые мероприятия сезонного характера для обеспечения надлежащих темпов выполнения Работ и достижения требуемых качественных показателей в соответствии с условиями Договора.
Осуществлять уборку и надлежащее содержание Строительной площадки, включая примыкающие к ней участки дорог и тротуаров, вывоз строительного мусора со Строительной площадки.
Обеспечить на время строительства свой Персонал жильем, транспортом для проезда на Объект, питанием и медицинским обслуживанием за счет собственных средств.
Предоставить Заказчику расчеты предполагаемого годового потребления энергоресурсов (электроэнергия, вода) с разбивкой по месяцам.
Оплачивать ежемесячно услуги за пользование телефоном, электроэнергией, коммунальными и другими услугами.
Привести в порядок территорию Строительной площадки к дате приемки в эксплуатацию законченного строительством Объекта.
Подготовить за свой счет Исполнительную документацию.
Вывезти (после сдачи Объекта Заказчику в эксплуатацию) в течение 10 (десяти) рабочих дней за пределы Строительной площадки принадлежащую
Генподрядчику Строительную технику, транспортные средства, строительные изделия, материалы и конструкции, Временные сооружения и другое имущество.
Если в согласованный с Заказчиком срок Генподрядчик не вывезет имущество указанное, в п. 6.1.6 настоящего Договора, то Заказчик вправе после письменного предупреждения Генподрядчика самостоятельно удалить имущество за пределы стройплощадки. В этом случае все риски гибели и порчи имущества, которые возникают в связи с тем, что указанное имущество находится за пределами стройплощадки, несет Генподрядчик.
Использовать авансовые платежи, перечисленные Заказчиком, по целевому назначению для выполнения принятых на себя обязательств по Договору.
Обеспечить ведение Общего журнала работ в установленном порядке.
Осуществить за свой счет охрану Объекта, материалов, Строительной техники, Временных зданий и сооружений и другого имущества до приемки Заказчиком Объекта в эксплуатацию.
Статья 7. Обязательства Заказчика
7.1. Заказчик обязуется.
Передать Генподрядчику, на период выполнения Работ, Строительную площадку по Акту сдачи-приемки Строительной площадки, подписанному Сторонами, не позднее 5 (пяти) рабочих дней с даты подписания Договора.
Поэтапно передать Генподрядчику по Акту проектно-сметную документацию для выполнения работ по настоящему Договору, в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации в количестве 3-х экземпляров, согласно п. 4.1.
Передать Генподрядчику по акту в течение 30 (тридцати) календарных дней со дня вступления настоящего Договора в силу перечень исполнительной документации, необходимой для сдачи-приемки Объекта.
Осуществлять ремонт и содержание временных сетей (электроснабжение, водопровод, канализация) и временных подъездных дорог.
Обеспечить беспрепятственный доступ специалистов Генподрядчика на Объект.
Обеспечить осуществление технического надзора в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации.
Производить платежи и расчеты в соответствии с условиями Договора.
Обязательства Заказчика, вытекающие из настоящей статьи настоящего Договора, должны выполняться таким образом, чтобы они способствовали своевременному выполнению Работ Генподрядчиком по настоящему Договору.
Статья 17. Вступление Договора в силу
Договор вступает в силу с даты его подписания обеими Сторонами и действует до полного выполнения Сторонами принятых на себя обязательств.
Договор составлен в двух экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу, по одному экземпляру для каждой Стороны.
Статья 18. Перечень приложений
18.1. К Договору прилагаются и являются его неотъемлемой частью:
приложение № 1 — Протокол соглашения о договорной цене на листах;
приложение № 2 — Расчет договорной цены на листах;.
приложение № 3 — Календарный план производства Работ на листах;
приложение № 4 — График поэтапной передачи проектно-сметной документации.
Статья 19. Адреса, банковские реквизиты и подписи сторон
Заключение
Подведя итоги сказанному, можно сделать несколько выводов.
Генподрядчик вправе привлечь к исполнению договора подряда других лиц (субподрядчиков), отвечая перед заказчиком за результаты их работ. В этом случае генподрядчик выступает перед субподрядчиком — в качестве заказчика.
При наличии в работе существенных отступлений от договора подряда либо иных существенных недостатков заказчик вправе требовать расторжения подряда и возмещения убытков. Иск по поводу отступлений подрядчика от условий договора подряда, ухудшивших работу, или иных недостатков в работе может быть предъявлен в течение шести месяцев со дня принятия работы, а если недостатки не могли быть обнаружены при обычном способе принятия работы, — в течение одного года со дня принятия работы.
При строительстве одного объекта на строительной площадке взаимодействуют выигравшие торги субподрядчики. При этом каждый из них действует в качестве экономического объекта и управляет определенным набором работ на площадке.
Зная стоимость и продолжительность договора (контракта, подряда), генподрядчик четко представляет себе предстоящие затраты в целом или по этапам как платежи за используемые ресурсы, потребляемые в соответствии с принятой технологией, организацией строительного производства.
Основным документом, регулирующим правовые и финансовые отношения, взаимные обязательства и ответственность сторон, является договор (контракт), заключаемый заказчиком с привлекаемыми для разработки проектной документации проектными, проектно-строительными организациями, другими юридическими и физическими лицами. При этом обязательной частью договора (контракта) должно быть задание на проектирование.
В стоимости проектных работ учитываются расходы на оплату труда всех участников проектирования, содержание административно-управленческого персонала, отчисления на государственное социальное и медицинское страхование, материальные затраты, амортизационные отчисления на полное восстановление основных производственных фондов и расходы по всем видам их ремонта, арендная плата, плата процентов за краткосрочные кредиты банка, налоги и сборы, установленные в законодательном порядке, а также прогнозируемая прибыль.
Очевидно, что при проведении подрядных торгов в строительстве предпочтение отдается по критериям надежности, своевременности, качества и стоимости исполнения подрядного договора.
Основной задачей подрядной организации является максимизация прибыли и выбор наиболее выгодных предложений.
Список литературы
Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая)» от 26.01.1996 N 14-ФЗ (принят ГД ФС РФ 22.12.1995) (ред. от 17.07.2009)
Экономика и управление на предприятии, В.З. Черняк, «Кнорус», 2007
Организация и управление в строительстве, В.М. Серов, «Академия», 2007
Основы современной организации производства, А.Н. Антонов, 2008
Экономика, организация и управление предприятием, Н.Л. Зайцев, 2004
Организация производства и управление предприятием, В.Г. Золотогоров, Учебное пособие, 2006
Лобов Ф.М. Оперативное управление производством. Ростов-на-Дону, 'Феникс', 2004.
Новицкий Н.И. Организация производства на предприятиях. М.: Финансы и статистика, 2002
Организация производства и управление предприятием. Учебник. Второе издание. Под ред. О.Г.Туровца. М.: ИНФРА-М, 2005.
Родионова В.Н., Туровец О.Г. Организация производства и управление предприятием. Учебное пособие. М.: РИОР, 2005.
Туровец О.Г., Родионова В.Н. Организация производства на предприятии. Учебное пособие. М.: ИНФРА-М, 2005.
Фатхутдинов Р.А. Организация производства. Учебник М.: ИНФРА-М, 2005.
Шепеленко Г.И. Экономика ,организация и планирование производства на предприятии. Ростов-на-Дону, изд.центр 'Март', 2000.
Стивенсон Вильям Дж. Управление производством.Учебное пособие. М.: БИНОМ Лаборатория Базовых Знаний,2002.
Производственный менеджмент. Учебник. Под ред. проф.Ильен- ковой С.Д. М.: ЮНИТИ, 2000.
Кожухар В..Комментарий к трудовому Кодексу Российской Федерации. Под ред. Проф. Ю.П.Орловского. М.:Институт законодательства и сравнительного правоведения при Правительстве РФ, 2008.
Баринов В.А. Организационное проектирование. Учебник. М.: ИНФРА-М, 2005.
Гончаров В. И. Менеджмент: Учебное пособие. – Мн.: Мисанта, 2003 - 624 с.
Мескон М.Х., Альберт М., Хедоури Ф. Основы менеджмента. – М.: Даю, 2003
Панов А.И., Коробейников И.О. Стратегический менеджмент: учебное пособие для вузов. – 2-е изд., перераб. и доп. – М.: ЮНИТИ-ДАНА, 2004. – 285 с.
Поршнев Н.Г Управление в строительстве Учебник для вузов – М.: ЮНИТИ –ДАНА, 2001- 583 с.
Управление в строительстве / Под общей ред. В. М. Васильев, Ю. П. Панибратов, Г. Н. Лапин, В. А. Хитров – СПб: Издательство: АСВ, ГАСУ, 2005
Экономика строительства: Учебник /Под общей редакцией И.С. Степанова. – 3-е изд., доп. и перераб. – М.: Юрайт-Издат, 2005. – 620 с.